前10月万科收金1711亿 同比增逾17%
2014-11-5 11:14:59 中国产业信息研究网 http://www.china1baogao.com/
央行“9·30新政”为开发商提振销售带来了巨大利好,行业龙头万科带头公布了10月销售业绩。
11月4日晚间,万科A发布公告,2014年10月实现销售面积190.6万平方米,销售金额220.9亿元,分别环比增长15.1%、12.8%。
至此,2014年1~10月万科累计实现销售面积1454.4万平方米,销售金额1711.4亿元,分别比2013年同期增长14.8%和17.3%。
按照2000亿元的销售目标来计算,万科在前10月的目标完成率为85.57%。
事实上,进入9月以来,万科的销售业绩就已增长较快,9月份实现销售面积165.6万平方米,销售金额195.9亿元,分别环比增加了18.0%、28.5%。
而央行在9月30日公布的房贷新政进一步刺激了需求的释放。《第一财经日报》记者获得的一份万科沟通会材料显示,万科在十一期间新推盘30多亿,认购80亿元,认购远大于新推,相比去年同期增长120%。
“十一期间,整个行业销售都比较理想。相信大部分同行认购数字都高于2013年,应该是一倍左右增长。”万科高管在上述沟通会上表示,央行新政对于改善型需求的影响比较大,有助于购房者的心理预期达到平衡。信贷政策出台前,市场都找不到市场短期看多的人。那么新政出台后,能够让多空进行平衡。
万科高管认为,十一是今年的转折点,四季度销售会有明显起色,但房价不太可能涨。
土地方面,或许正是看到市场的回暖,万科在10月的拿地变得更为积极。
公告显示,万科在10月新增4个项目,包括深圳紫悦山项目、广州天河软件园二期项目、合肥庐阳区周湾项目、重庆高新区高九路项目,共需支付地价57.89亿元,对应规划建筑面积为106.3万平方米。
而在此之前,万科在拿地上保持谨慎。1~9月,万科仅新获取27个项目,对应规划建筑面积仅415.2万平方米。
万科总裁郁亮在10月25日的媒体见面会上表示,虽然房地产行业进入白银时代,但这并不代表没有机会,万科会根据城市的产业布局、人口等因素拿地开发。
受益于良好的销售和谨慎投资的策略,截至9月底,万科账面上的货币资金达到487.4亿元,较中期时增加58.8亿元。万科的净负债率也持续下降,目前仅为26.2%,继续保持在行业低位。
万科高管表示,四季度推盘还是比较充足的,四季度月均200亿元以上应该是合理的,销售也会比预期好一点。
按此保守计算,万科全年的销售额将超2100亿元。
三十而立,历经风雨之后,当下的万科高管们尤为谨言慎行,即便交出的业绩报表依然靓丽,仍时刻“危不离口”,踌躇满志之余,转型长征已然开启。
作为中国房地产市场的龙头企业,10年黄金期已过,在经历了两轮楼市调控之后,敏锐地观察到未来房地产的限界所在。从盖有人买的房子,到盖有人住的房子,再到盖有人用的房子,万科迈向四十岁的转型之旅将面临“三道坎”。
供需生变再提走量
淘宝卖房、众筹合资、6折拍卖……首个提出房地产“白银时代”的万科并非是向网上转移阵线,而是为走量寻求更多通道。
此前万科方面已在公开场合表示,2014下半年的经营确立了以现金流为核心的策略,销售均将去化、回款放在第一位。根据公司发布数据显示,万科前9月吸金1490.6亿元,已经完成年度目标70%以上。
与此同时,宏观数据的发布让人们看到房地产整体走量的步伐未必平稳。统计局数据显示,2014年前9月商品房销售面积同比下降8.6%,降幅扩大0.3个百分点。在二三线城市限购全线放松的情况下,市场并未有明显改观,其中住宅销售下降幅度较大。
有报道指出,2014年上半年万科只新增了19个开发项目,规划建筑面积约264.1万平方米,较去年同期下降明显。在房地产行业整体低迷的情势下,万科的走量之路在细调规划中前行。
配套商战略盈利不明
钱是工具,绝非目的。马佳佳的一句“90后不买房”未必精准,却直观反映了未来消费群体的需求变化。以卖房为主要资金来源的万科,正以外人难窥的节奏逐渐向“城市配套服务商”的步伐迈进。
万科作为一家专注房地产的公司,提出这句话已经一年有余。商场、咖啡馆、超市、酒店、写字楼、建学校、养老……在这些目前已知的万科转型目标中,人们很难看出“配套商”与传统商业地产的真正区别。
在影响房价的诸多外环境因素中,交通、教育、医疗养老三项对居住者来最为重要。今年上半年,万科已在北京、广东等多地项目附近代建学校,为小区业主子女提供一定程度的基础教育服务,这种“自建学区房”式的吸引客户方式得到业内的认可。不仅如此,万科对养老地产的布局更早,早在2010年开始,北京万科推出自持老年公寓,同时配备护理机构、健康会所等适合老年人的服务设施。
有市场人士认为,万科的“配套商”转型并非仅仅是寻找新的赢利点,而是“创造需求”。通过满足教育、养老等基本需求,在此基础上进一步激发如零售、娱乐、文化等新的消费方向,由此形成以房地产为依托,全产业链式的住宅服务,所涉及范畴甚至可能涵盖人们日常生活的方方面面。
愿景远大美好,但要投多少钱呢?“城市配套服务商”是万科未来十年的转型规划,目前的养老、商业地产、学校建设很可能只是其中的第一步而已。从拿地开始,审批、建筑、环境规划、物流体系、零售业推广、医疗等等,大都是耗资巨额且盈利模式尚且模糊的领域,而其投入所需的规模却没有先例可循。
万科这一步既是好棋,亦是险棋,还将是慢棋。在原有市场整体下行的情况下,如此大举投入的风险问题值得担忧。如何控制好投资的步伐与节奏,成败10年内或见分晓。
警惕野蛮人伺机而动
走量、配套服务商的方略由管理层提出,但管理层持股比例之小、董事会列席之微与其强大话语权不成比例。
万科的转型绝非易事,在国内缺乏成功先例的情况下,其难以估算的投入加上不明确的盈利方式,未来的库存走量进程一旦受阻,盈利能力继续下降不是小概率事件。
转型所带来的阵痛,长远看未必是坏事。但逐利的资本市场更多只关注于硬邦邦的数字,届时股价波动、资金转向,这或给一直伺机而动的“野蛮人”以可乘之机。
20年前,“君万之争”上演,以君安证券为首的几个股东联合“逼宫”,企图夺取公司控制权,幸亏当时君安阵营有人临阵倒戈,万科这才挺过这关。
随着万科一步一步释放更多转型的内容,规划日渐清晰,这无疑也给野蛮人们足够的时间准备,并可按照其所公布的进程等待最佳的时期。
万科在走量为先、转型为重的同时,亦要在险恶的资本博弈中生存,一系列转型战略若想真的在未来实现,首先还要看管理层能否保住话语权——“剩者”万科管理层的10年路,仍将继续如履薄冰。
- 前三季度金融街地产净利5.81亿元 同比下降5
- 2014年9月万科实现销售金额195.9亿
- 中海系前9月销售业绩1055.89亿港元
- 招商地产前9月度净利下滑四成
- 2014年9月碧桂园合同销售环比上升13.8%
- 2014年9月海螺水泥子公司产销数据统计
- 2014年9月万科销售数据统计分析
- 2014年8月观致在沪销量数据统计
- 2014年8月保利地产销售数据统计
券商业绩连续三季高增长 行业继续被看好
前3季20家大型煤企净亏105亿 应收账激增
我国跃居全球第一大机器人市场
免责声明:
1、本网转载文章目的在于传递更多信息,我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。本文仅代表作者本人观点,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
2、中国产业信息研究网一贯高度重视知识产权保护并遵守中国各项知识产权法律。如涉及作品内容、版权和其它问题,请马上与本网联系更正或删除,可在线反馈、可电邮(link@china1baogao.com)、可电话(0755-28749841)。