今年我国楼市持续调整迎拐点

　　根据中国指数研究院发布的报告，10月，全国100个城市新建住宅平均价格为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，连续第6个月下跌。

　　更值得一提的是，同比2013年10月下跌0.52%，也是连续22个月上涨后首次出现下跌。

　　也就是说，房价调整回到了一年前。

　　在房价深度调整之时，注意到此前出台的行政性调控政策也陆续退出。

　　11月2日，住建部副部长齐骥在国务院回访督查调研组对住建部进行回访时表示，近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。

　　以一线城市此前出台的限购政策为例，齐骥说，这类干预迟早要离开房地产市场。目前，除了几个特大城市由于人口规模控制问题没有放开之外，大多数城市已经把几年前推出的限制购买措施进行了调整，这也是让房地产市场回归市场化。

　　房价再调整

　　值得注意的是，上述报告中的数据是在限购基本取消、限贷放松等情况下的数据。

　　“很容易理解，虽然有些稳定楼市的政策出台，有利于去库存，但在库存压力较大的背景下，房企也会抓住这个销售窗口期，加紧以价换量。”北京中原地产市场研究部总监张大伟如是介绍。

　　也因此，价跌量涨成为10月份主要市场的体现。虽然房价数据显示市场仍在深度调整，但是成交量回暖的苗头已经显现。

　　中国指数研究院数据，10月42城市主要城市成交量达2416万平方米，环比上月增长12.6%，创年内最高水平。

　　其中一线城市成交量全线上涨，广州成交面积增幅最大，为58%，深圳次之，环比上涨47%，此外北京、上海也有超过20%的增幅。25个二线代表城市中17个城市环比回升，南京、杭州等地增幅显著。

　　从10月份百城房价指数来看，虽然百城房价环比、同比均下滑，但是环比跌幅缩小了0.52个百分点。

　　实际上，在房价调整的趋势下，四季度也被认为是年内较好的购房窗口期。

　　齐骥称，由于去年同期为市场高点，预计11月份之后，房价同比仍然会下降，但降幅会缩小。

　　张大伟也认为，11月份房价也不存在上涨可能，或将是年内买房的最佳时期。

　　根据统计，22家重点房企中，前三季度仅三成房企销售目标完成率超过70%，最高近九成，最低只有三成。

　　“可以说，四季度才是房企真正发力的节点，前三季度，面对和去年不一样的行情开发商还在观望，但现在市场和政策风向已经明确，再加上企业有年底考核压力，四季度将放量冲刺，且大家都有一个共识，舍价求量。”一位全国性房企销售总监表示。

　　楼市调控手段转向

　　在市场调整的窗口期，齐骥介绍，除了几个特大城市由于人口规模控制问题没有放开之外，大多数城市已经把几年前推出的限制购买措施进行了调整，尽可能剔除了行政色彩比较浓的干预措施。

　　对于一些特大城市而言，齐骥说，人们购置完房子就要在这里生活，就形成实际居住人口的增量，对整个城市运转包括供水、公共交通、大气污染等都带来挑战，这已经超出了房地产市场的范畴。

　　齐骥不太赞成把去除行政化的政策叫做“救市”。

　　齐骥认为改善性需求也是合理需求，“前一阶段，市场供求关系紧张，合理的住房需求主要限制在购买首套住房，随着市场供求关系的逆转，改善型需求也成为合理需求。现在银行对这部分需求是支持的，但不会支持投机性需求。”

　　住建部新闻发言人倪虹也在日前国新办发布会上表示，用市场的手段调控市场的问题，将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期，政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段，而行政化手段相信会越来越少。

　　实际上，在去行政化趋势下，诸如不动产登记、住房公积金制度建设，房产税等房地产的长效机制也在稳步推进中。

　　国土部网站信息显示，不动产登记联席会议制度已经建立，《不动产登记条例》也如期对外公布，根据国土部的计划，力争年底前完成省市县不动产登记职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体系，正常有效运行；2017年实现信息共享，依法公开查询。

　　齐骥也在10月16日全国房地产交易市场管理座谈会要求，以楼盘表为基础，加快推进房产测绘、预售许可、买卖合同网签、交易资金监管、产权档案管理等系统的关联与共享，抓紧推进市区县系统整合，完成纸质档案数字化，进一步加强城镇个人住房信息系统联网建设。

　　与之相配套的房地产税立法也在稳定推进中，原财政部财科所所长贾康推测，根据高层要求，房产税的基调是加快立法，年内不会有所动作；具体时间表来看，2015年房产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年房产税将正式依法全面实施。

　　回暖预期强烈

　　随着央行房贷新政的出台，政策的放松给四季度房地产市场的回暖注入了更多可能性。夏丹表示，受政策放松利好影响，置业者购房热情也将提高，甚至近期部分楼盘传出涨价声音。

　　不过，夏丹表示，结合上市房企前三个季度的业绩预告来看，涨价多为噱头，出货才是目的。数据显示，大多数开发企业前个三季度的销售业绩与年度目标距离较大，加上费率和库存压力，夏丹分析，借机涨价不会是大多数开发商的年内策略选择，以价换量仍是首选，预计成交降幅将逐渐缩小，房价难以显著反弹。

　　此外，利好政策出台后供求关系不会马上改变，市场还面临一段时间的消化过程。夏丹表示，政策的细化、落实和博弈本身也需要时间。比如个人房贷政策的调整，预计银行将逐渐回归到9折或95折。

　　值得关注的是，对于一线城市来说，受“普通商品住房”标准的限制，新政涉及的改善型需求并不广，更多是预期的转好。而明年全局的供求关系则可能发生变化。夏丹表示，今年以来投资增速持续低位，新开工状况更是2008年以来的最差，年初以来各月均保持同比负增长，这可能对明年的供给状况产生影响，进而改变供求关系，使明年房价走势出现转机。

　　在政策方面，预计还具备放松空间。夏丹分析，按照之前预计的政策放松路径：松绑限购—下调个人房贷利率—降低二套房贷款门槛—调整公积金贷款政策—降低交易税费……下一步政策放松可能在调整住房交易税费上做文章，特别是在二手房营业税和个税方面可能作出调整。与此同时，预计各地方政府将继续对前期已出台措施的适用范围进行进一步拓宽。

　　二套以上房贷难大增

　　尽管楼市处于调整期，房价仍在继续下行趋势，但不动产投资愿意有回升趋势。交行金研中心发布的《不动产市场趋势与财富配置——交银中国财富景气指数第25期》报告显示，不动产投资意愿指数报95点，继续处于不景气区间。其中，小康家庭对当前的不动产投资指数已是连续第12个月下滑，本期下滑3个百分点，达89点。不过，小康家庭预期不动产投资意愿止跌回升，从上期的100临界点，小幅回升2个百分点，本期报102点。

　　从持有不同房产套数家庭来看，预期不动产投资意愿的回升主要是受到了刚需家庭未来入市意愿增强的影响。交行金研中心研究员刘学智表示，具体来看，本期无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿比上期上涨了20个百分点，是拉动预期不动产投资意愿小幅回升的主要原因。

　　目前，二套房的认定放宽在此轮政策调整中已有所涉及，若能落实将有助于促进改善需求入市。不过，刘学智表示，从当前的资金环境来看，二套及以上住房贷款难以大增，购买能力不足仍将成为制约入市的一大因素。未来小康家庭不动产投资意愿能否巩固上升势头，还有待进一步观察。

　　此外，随着城市化的发展以及居民消费的转型，未来商业地产的发展空间也会越来越大。刘学智表示，总体来说，小康家庭对商铺的投资兴趣略高于写字楼。不同区域家庭对商铺和写字楼的投资意愿又各有特点，中西部地区家庭未来会增加在商铺方面的投资，而东部地区家庭未来将更多会增加写字楼方面的投资。

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