今明两年房企仍面临较大去库存压力

　　楼市量价持续低迷，年内多次调控政策均显露“救市”之意。但近日“房地产金融新常态”浦江大资管论坛上，多位业内人士对此表示目前房地产市场基本面仍没有变，今明两年房企仍面临较大的去库存压力。

　　与此同时，房企转型已成业内共识，伴随资本市场松绑和融资工具的丰富，地产金融化发展也正全面提速，先行先试纷纷启动。

　　楼市颓势仍在延续，即便是在冲击一年销售额最佳时机的“金九”。今年前9月北京、上海、广州、深圳四地呈现“量跌价挺”的形势，二、三和四线城市则现成交量普跌，其中下滑二至三成的城市占比最多，过半的城市出现均价停涨或下降。

　　9月30日《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（下称“9·30房贷新政”）发布后，受益二套房认定新政、释放信贷政策松动市场预期，国庆长假期间多地楼市成交量小幅回升，市场回暖预期再起。

　　同策咨询董事长孙益功在论坛期间表示，此前数据统计显示“限购”等救市政策确实会加快市场去化速度；此次新政刺激下，预计在未来3至6个月市场将逐步释放15%至20%的首次改善需求，首套自住需求也将积极入市。但他同时表示，从目前各银行政策落地执行情况来看，“惜贷”基本面并没有实质性改变。

　　光大银行上海分行某高管则透露，去年我国房企资产负债率平均水平超过70%，房企当下仍以债务融资为主是推高负债率走高的直接原因。其介绍，房企资金来源渠道主要包括自有资金，以及外部的权益融资和债务融资；但从目前实际情况来看，权益融资推进仍比较困难，债务融资中的银行贷款普遍占去企业融资一半比重。

　　面对今年骤变的市场，房企转型已迫在眉睫，拓宽融资渠道当为首要攻坚战。

　　“短期看房企转型多还是在小打小闹应对，并没有背水一战。”新城地产副董事长吕小平评价房企转型现状时强调，无风险利率水平居高不下，重资产、低现金流的万达模式未来将难以复制或持续，房地产企业若想实现价值重构，需要从重开发高周转模式分化为小股权大开发、轻资产重服务的模式。

　　此外，房地产基金、信托、开发贷、债券票据甚至众筹等品种的增加，也让融资渠道组合策略应运而生。“未来融资多元化是大势所趋，制度创新将是关键。”陆家嘴信托副总裁叶晓军就建议称，各类资产管理机构提高在标准化产品（REITs）和房地产基金（纯股权投资）方面的专业能力，而创新则是提高竞争力和扩大市场空间的有力武器。

　　央行在此次“9·30房贷新政”中，也明确提出要积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。企业先行先试也早已启动。

　　今年8月14日，海印股份公告称联合中信建投设立“海印股份信托受益权专项资产管理计划”，这是国内首个以商业地产为基础资产的资产证券化产品。此外，房企年内也纷纷转向票据、债券和二级市场增发的融资模式创新；保利在4月通过全资子公司在境外发行5亿美元固息债券、远洋地产7月发行5亿美元担保票据。此外，年内仍有房企推进IPO，继3月光谷联合控股有限公司在港股主板上市后，大连亿达中国控股有限公司在6月也成功上市。

　　国时资产总经理张群革表示，房地产金融最终将打破目前银行业主导的格局，发展成为由金融机构和非金融机构共同主导的态势。在这期间，进一步金融化的房企也将迎来机会，加速转型成为产业金融体或其他类基金投资管理机构。