我国房地产市场有望迎购房小高潮

　　国庆前夕，央行、银监会调整住房贷款的通知，被认为是大规模的房地产救市政策。不少房地产企业甚至预期“十一”黄金周假期，市场有望迎来购房小高潮。

　　不过各方数据显示，由于受到房地产大势的影响，今年的黄金周楼市并没有过去那么大红大紫。

　　根据中国指数研究院报告，10月1-7日，中指监测的20个主要一、二线城市累计成交面积同比下降9.7%，与2012年同期相比下降6%。其中一线城市全线下降。

　　与此同时，多地库存持续突破2014年以来的最高水平，深圳、广州、南京等地库存均维持在2010年以来的高位。

　　综合各方观点以及市场的反应，低迷的成交量在未来一段时间内可能会有所改善，但房价调整的趋势很难改变。短期内销售量的提升仍取决于企业的降价幅度。房贷新政会提振房地产的短期销售和市场信心，但很难扭转房地产行业的结构性下行趋势。

　　一线城市成交全线下降

　　据中国指数研究院报告，10月1日-7日，中指监测的20个主要一、二线城市累计成交面积同比下降9.7%，与2012年同期相比下降6%。

　　从具体城市日均成交量来看，与2013年同期日均水平相比，代表城市中仅6城市同比上涨，哈尔滨涨幅最大，同比上涨70.79%，成都、武汉也有超过20%的涨幅；同比下降的城市中，合肥、厦门降幅超过60%。

　　一线城市全线下降。有数据显示，今年“十.一”黄金周期间，上海商品住宅的日均成交量不足100套房源，较去年同期日均120套的成交水平有较大幅度下降，为近3年最低。

　　国庆长假成交总量不及国庆前两日单日成交量。据搜狐焦点房地产网数据统计，“十.一”黄金周期间，上海全市商品住宅成交637套。成交面积为6.97万平方米，同比去年同期下跌26.1%，为2012年来最低水平。与9月最后一周成交量相比更是暴跌了66.4%；成交均价为25451元/平方米，与去年同期相比上涨11.38%，为同期历史最高值。

　　而北京楼市国庆期间成交大幅下降四成。根据中原地产市场研究部发布最新统计数据显示，2014年1月-9月份，北京新建商品房（剔除保障房）市场成交额为1182.87亿元，与2013年同期的1844.26亿元相比，同比下滑幅度高达36%。而国庆7天长假的成交量，与2013年同期相比，成交同比下降4成。

　　在广州，据房王网统计数据显示：国庆黄金周期间，广州十二区（县）网签一手住宅476套，与去年同期相比下跌41.7%；成交面积57886平方米，同比下跌36.4%。从区域来看，从化（县级市）以124套的成交量居首，成交面积达16707平方米，均价为7786元/平方米；其次是增城（县级市），网签套数115套，成交均价9874元/平方米。广州中心六区仅网签100套，其中过半在白云区。

　　国庆期间，深圳商品房成交同样清淡。深圳市规土委官方数据显示，10月1日-10月7日，深圳商品住房仅仅成交139套，同比下滑46%。

　　尽管与2013年“黄金周”日均水平相比，一线城市全线下降，但中国指数研究院报告称，二线代表城市中有12个城市上涨，其中哈尔滨、三亚涨幅超1倍。尽管与今年9月的日均成交水平相比代表城市全线下降，但与今年中秋假期日均水平相比，仍有长沙、武汉、南京、贵阳、温州5个城市成交量上升。

　　去库存仍是首要任务

　　不过，“十.一”长假前，央行限贷政策的松绑，的确给焦灼的楼市注入了些许生机。房贷政策放松后的国庆黄金周，上海“十.一”房展会在上海展览中心举行。公开数据显示，首日观众达3.5万人次，为期四天的展期共吸引超过12万人次参观，超过了去年同期的11万人次。

　　上海中环一个房产项目营销总监称，就在这个国庆期间，新推出的房源，去化率达到了一半。“前来购房的很多都是改善性需求，原先因为二套房贷限制，现在贷款放开了，很多人开始担心接下来房价的不确定性，这个时候就容易做出购房的决定。来看盘的客户，很容易看出来很紧张房价将会上涨，也不像之前有‘等等看’的心理，到访量也比之前高很多，一般签约的成功率就非常高。”该楼盘均价为3.1万元/平方米。

　　另据亿翰智库对十大主流房企的调研显示：国庆长假期间，来电来访增长20%以上，且转化率有所提升，为8%-10%；投资改善型客户明显增加，占比约20%，但观望情绪仍未去除。亿翰智库调研后的结论是，10月份企业销售额可能比9月增长20%以上，个别企业环比可望增加30%-40%。

　　中金地产分析师宁静鞭更是预计，央行此次放松信贷预计将带来短期购房需求10%-20%的恢复，有助于缩小供需差。

　　不过，在上海中原地产研究咨询部经理卢文曦看来：“信贷新政让房企看到了希望，但短期内销售量的提升仍取决于他们的降价幅度。”而对于大量销售进度不佳的上市房企来说，借助政策利好，在四季度“以价换量”，是必需的选择。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，从目前各大城市的具体营销情况看，以价换量的策略还将继续执行。

　　“对于房企来说，在政策面基本稳定的情况下，需要考虑两个变量：购房者的决策、同业竞争的房企策略。购房者目前还是希望有一个价格折扣的，所以房企还得顺着此类意向购房者的心思，在价格上不主动调高。而从同业竞争的房企策略看，没有哪个房企会因为政策的放松而率先涨价，因为涨价就会造成客户的流失。”严跃进称。

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，目前房企继续“以价换量”的深层次原因是，大部分城市楼市仍面临繁重的“去库存”任务。

　　“从9月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力较大、市场去库存化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数，比如杭州、宁波、大连、青岛等。”张宏伟分析称。

　　根据10月8日发布的《2014年三季度中国主要城市房地产市场交易情报》，截至2014年9月末，中指监测的主要城市库存量环比上月增长5.65%，持续突破2014年以来最高水平，深圳、广州、南京等地库存均维持在2010年以来高位。

　　一线城市库存量环比上升幅度均较大，深圳可售面积环比增幅达到26.05%，广州达到11.74%。二线城市中南京库存上涨幅度也达到10.33%，合肥和南充超过8%。9月在原有高企的库存基数下，房企依旧加大推盘，各城市可售面积继续攀升，大量的库存压力在考验新政带来的实际效用。

　　房地产疲态或持续到2015年

　　尽管国庆之前，央行放松对按揭贷款发放的条件，为诸多房企注入了“强心针”，甚至有传言称部分房企酝酿涨价。

　　标准普尔认为，中国住宅地产销售不会立刻出现反弹。标普表示，在供过于求的市场上，很多潜在购房者可能会等待房价进一步下降。但是，按揭放松可能会在未来2年内提振购房需求。

　　“由于购房者预计房价将进一步下跌而继续保持观望，因此房地产业将继续下行。但长期来看，央行近期的政策是向前迈出的一大步。这将扩大符合优惠按揭贷款条件的购房者范围，并应有助于释放被压制的需求。此举也符合我们对中国政府将继续支持房地产业健康发展的观点。”标普信用分析师符蓓对表示。

　　而此前不久，标普层发布《随着失去增长动力，中国房地产商信用风险加剧》的报告表示，中国房地产市场状况的持续疲弱将在未来几年削弱中国房地产商的信用状况，并导致部分实力较弱房地产商生存前景备受质疑。该报告同时指出，“整体来看，预计2014年房地产销售额将下降5%”。

　　中国首席经济学家汪涛也在近日表示，房贷新政会提振短期销售和市场信心，但很难扭转房地产行业的结构性下行趋势。

　　“房地产的下行周期尚未结束。房贷宽松政策并不能够从根本上扭转房地产行业的结构性下行趋势，也不能引发房地产市场的大幅反弹。从基本面来看，我们仍然认为中国房地产的供给已经持续高于其刚性及改善型需求；投资性需求在前两年增长较多，但诸多支撑因素的结构性变化已经开始使其趋于下滑。同时，房地产行业还受到库存高企、在建面积规模庞大的抑制，我们预计，在房贷新政带来的短期反弹之后，房地产建设活动将进一步放缓，这一疲弱态势将在2015年持续。”汪涛称。

　　他同时预测，稳增长措施会进一步出台。年底之前，最迟明年年初可能降低基准利率，尤其是贷款基准利率。