天津楼市未来需加快去化库存

　　10月17日，天津市国土房管局、市建委等六个相关部门发文对房地产市场调控政策进行调整，今后天津市和非天津市户籍居民家庭在全市范围内购买住房（包括新建商品住房和二手住房）及办理房地产权属转移登记手续时，房地产开发企业（或中介机构）、房地产登记机构不再对其家庭拥有住房情况进行查询。

　　此外，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，天津此前一直为外界误认为已取消限购，此次救市力度之大，出乎市场意料。

　　天津市本次房地产政策的调整，还加大了税收政策支持力度。

　　据了解，对个人购买普通住房（住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米及以下），且该住房属于家庭唯一住房的，按照成交价格的1.5%征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房（同上），且该住房属于家庭唯一住房的，按照成交价格的1%征收契税。自2014年10月30日起执行。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，天津由于过往规划、发展方向等方面的原因，地方楼市供应量大、存量大，而人口、人才资源则远低于北京的量级。全面放开限购，无疑将对北京的市场需求形成有力吸引。对于天津主管部门来说，从其自身的角度出发，京津人口流动困局的破题，或许也需要从放开住宅购买开始。

　　由于“蓝印户口”末班车的效应，天津市在5月份楼市空前火爆，而到6月份，市场迅速转入下行通道。

　　中国指数研究院天津分院提供的数据显示，2014年9月天津住宅出清周期（出清周期=目前可售面积/往前推6个月的平均销售面积）升至29.4个月，截至9月30日住宅市场的可售量为2337.43万平方米，环比上月增加120万平方米，达历史新高。9月住宅市场新增入市面积为192.66万平方米，环比增幅达64.09%。在这种情况下，房企的去库存压力将集中到第四季度，随着限贷政策的放松，供需博弈或有所触底。

　　在本次政策调整中，天津市取消对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定，进一步优化了住宅、商业房屋的配比，鼓励开发企业根据区域城市功能定位和市场需求设计产品。

　　胡景晖认为，上述规定意在松绑开发商，降低其成本，增加中、大户型的市场供应，匹配北京及周边地区购买力相对较强的改善型人群。

　　陈晟建议，在天津布局的房企，下半年需加快去化库存，利用下半年稍微回暖的窗口期，积极定价促销。

　　市场下行，也让土地市场转冷。中国指数研究院天津分院提供的数据显示，9月份天津土地市场成交仍处低位。9月成交建设用地面积15.04万平方米，环比降幅为67.56%，成交规划建筑面积59.16万平方米，环比降幅达59.16%。

　　陈晟认为，房企在天津拿地，一定要对区域做出充分判断，区域供应量比较大的，拿地一定要谨慎。