多因素支持房价上涨 厦门楼市仍被看好

　　厦门房价最近两年一直被视作“奇葩”，因均价已经超广州，而被调侃为“北上深厦”。国家统计局公布的8月房价数据显示，全国70个大中城市中69个城市止涨，只有厦门房价仍在上扬。

　　据中国指数研究院发布的9月百城房价指数显示，厦门新建住宅均价环比下跌0.18%，涨跌幅排行由8月的第4位跌落到第32位。这也是厦门房价连续28个月环比上涨后的首次下跌。

　　高房价背后的需求支撑较为强劲，当地一家房地产网站负责人称，厦门岛内房价虽然直追北上广深，但不愁买家，楼盘本来就不多，而且有一个豪宅盘从不找销售代理，开发商只卖给熟人，就足以见得这个城市的楼市供求关系了。

　　厦门走出“独立行情”

　　近日，驱车行至厦门热销楼盘之一的联发杏林湾一号。该盘位于厦门杏林湾杏林大桥桥头南侧，林姓售楼人员介绍说，目前只剩下3楼、4楼以及30楼以上还有几套房源，均价在两万左右，而且是折后价。

　　“现在卖的这栋已经是全部项目的最后一期，5月开盘共推出两百多套，房源现在已经所剩不多，户型基本都超过100平方米。”这位售楼员说，2011年项目首期开盘价格不足万元，去年初的一期价格在15000元左右，今年均价始终在2万元。

　　中指院的数据显示，8月厦门单价每平方米达到20728元，超过了一线城市广州2700多元，并且同比去年8月上涨18.26%。厦门的经济总量仅位居全国第53位，而广州高居全国第3位。

　　厦门市总面积逾1700平方公里，但厦门本岛的面积仅有132平方公里，厦门经济特区的发祥地，兼具厦门商业和政治中心功能。而现在岛上挤着超过200万人，仍然有不断增加的趋势，住宅供不应求已经成为长期主题。

　　厦门网上房地产数据显示，截至8月31日，厦门可售商品住宅存量为309.8万平方米，平均月增库存约20万平方米，累计可售套数为22706套。根据2013年9月——2014年8月月均销售23.75万平方米计算，库存量需要13个月可去化完毕。即便类比一线城市，这一数据已经十分优异，戴德梁行的数据显示，广州的去化周期已经逼近15个月警戒线。

　　多因素支持房价上涨

　　厦门楼市缘何独自坚挺？发现，土地供应、人口吸附能力、城市消费能力等左右房价的因素，厦门全部站在上涨这一边。

　　按照原计划，2013年厦门计划出让62幅地块，计划供应土地面积341.99万平方米，建筑面积约753.73万平方米，其中商品住宅用地建筑面积405万平方米。

　　最终，2013年度厦门市出让土地总建筑面积达385.73万平方米，其中，住宅建筑面积136.16万平方米。由此来看，2013年实际出让的土地面积供应量只有年初供应计划的一半。

　　没有完成土地供应计划并不是因为土地市场行情不好。事实上，去年厦门商住地块土地溢价率高达117.3%，基本只要一块地出来就有众多企业争抢。

　　“以今年上半年为例，出让的十宗用地中，只有五宗是商住用地，僧多粥少，经过很多轮的竞拍。这会抬高厦门开发商在当地的土地成本，这就决定了未来房地产走势。”厦门当地一位开发商称。

　　一位业内人士认为，厦门因为土地紧缺，每推出一块土地便遭到房企疯抢，进而带动周边房价上涨，因此供地部门显得格外谨慎，供地节奏的放缓反过来助长了开发商抢地的冲动。

　　厦门大学经济学系副教授丁长发也指出，作为副省级城市，厦门市的公共服务可以超过福州，教育和医疗资源都在全省领先。“我认识的福建省其他城市科级干部都在厦门买房子，这就可见它的虹吸效应有多大了。”

　　后市仍被业内看好

　　与其他城市颇具危机感迥异的是，在当地业内人士看来，厦门房价未来仍具备上涨理由。

　　8月15日“闽八条”厦门细则落地，其规定，岛外各区，包括集美区、海沧区、同安区、翔安区不再执行住房限购措施。岛内思明区、湖里区非普通商品住房不再执行住房限购措施。非本市户籍居民家庭，首次在思明区、湖里区购房的刚需人群，限购1套普通商品住房。

　　这一政策颇具争议，观点也针锋相对。2014年上半年，厦门全市住宅成交13143套，比去年同期的24903套下跌了47.2%；成交面积155.48万平方米，与去年同期的284.49万平方米相比，下跌了45.35%，但其房价环比涨幅却位居全国第一。

　　“厦门的房价几乎没有调整，却率先放开限购，这样做对市场冲击不小。”中原地产首席市场分析师张大伟说，综合来看，厦门并不具备放开限购的条件，一旦全面放开，在供应有限的情况下，厦门的房价可能进一步上涨。

　　近两年，厦门楼市区域重点已经发生明显改变，2010年以前，岛内外成交比例大约为六比四，2010年就已经转为五成对五成。而2013年岛内商品住宅销售129万平方米，全市占比25.4%，岛外销售379万平方米，全市占比74.6%。

　　随着岛外交通的改善和配套的逐渐完善，越来越多的购房者选择置业岛外，岛内外住宅成交占比向“二八格局”挺进，到岛外去买房开始成为一种趋势，集美、同安和翔安等岛外区域日益成为房价新增长极。丁长发说，如果以十年为限，支撑厦门房价的因素还包括，岛外要建翔安国际机场，位于集美的高铁站已经到位，厦门还是人口净增加城市。