“金九”成色不足 多房企挂牌出售不良资产

　　“金九”成色不足的效应正在慢慢浮现，新一波房地产企业挂牌转让旗下房地产资产的行为或是一种佐证。

　　上海中虹（集团）有限公司（下称“上海中虹”）全资持有的镇江虹孚置业有限公司（下称“镇江虹孚”）正在上海联合产权交易所挂牌出让100%股权，打包在一起转让的还有上海中虹对镇江虹孚21929万元债权，整体挂牌价格为34535.75万元。

　　北京华中园房地产开发有限公司（下称“北京华中园”）50%股权也在上海联合产权交易所挂牌，该企业的股东方分别为华润置地（北京）股份有限公司和北京京电房地产开发经营公司（下称“北京京电”），双方各占50%股权。此次北京京电转让其所持有的北京华中园50%股权的挂牌价格为5500万元。

　　另上海联合产权交易所项目信息显示，上海华高房地产开发经营有限公司（下称“上海华高”）转让上海华必达商贸有限公司（下称“上海华必达”）100%股权及其对标的企业2845.95万元债权，挂牌价格为5725.47万元。

　　此外，烟台科信房地产开发有限公司挂牌转让持有的潍坊科信房地产开发有限公司100%股权及4593.03万元债权、中冶天工集团有限公司出让启东中冶天翔置业有限公司100%股权均为今年9月在上海联合产权交易所挂牌的房地产转让项目。

　　克而瑞研究中心分析师杨科伟表示，这一现象背后的主要原因还是因为这些资产已经成为房地产企业眼下的负担，不论是从经营还是管理的角度来讲，企业都希望把这些资产以转让的方式剥离掉。

　　发现，亏损、负债高是这些被出让标的的共同特性。根据上海联合产权交易所上述项目公开的信息，镇江虹孚2012年实现营业收入2012.31万元，净利润亏损226.85万元；虽然在2013年实现营业收入3657.09万元，净利润377.53万元，看似止跌回升，但该企业负债总计22294.42万元，主要债务方为转让方上海中虹。

　　北京华中园的情况也不乐观，根据北京华中园与公司股东签订的债权债务确认协议书，截至评估基准日，其尚欠华润置地（北京）股份有限公司本金及利息共计4.11亿元。此外，北京华中园近两年来未实现营业收入，连年亏损。去年净利润亏损184.33万元，今年截至8月31日净利润亏损104.85万元，负债总计45675.51万元。不仅如此，该企业开发的房屋于1994年竣工，售出30套，剩余房屋处于年久失修状态，物业相关设施设备已老化，从去今年1月1日起签订的协议，其每年需要向物业公司支付物业费、维护费、保洁费及相关托管费共计600万元。

　　连年亏损的还有上海华必达，自2012年以来该企业未实现营业收入，2012年净利润亏损95.07万元，2013年亏损104.35万元，其负债总计达2849.87万元，上海华高是其最大的债主。

　　同策咨询研究部总监张宏伟称，从今年年初到现在房地产行业尚无明显起色，不少中小规模的房地产企业会面临资金链问题，在依靠首要的销售手段无法回笼资金，同时中小企业的融资渠道狭窄、融资成本高的前提下，企业会采取卖项目、卖股权的方式来处理一些亏损的或是非核心业务的资产，从而来熬过当前的难关。

　　虽然这些转让标的目前运作不佳，但转让方对它们开出的价格却并不低，比如镇江虹孚净资产账面值为2730.17万元，评估值为14007.5万元，溢价超4倍。同样的，上海华必达的净资产账面值为233.03万元，评估值为2879.52万元，溢价超11倍。

　　这多少与这些转让企业背后拥有的房地产资源相关。比如镇江虹孚投资开发的“美馨嘉园”项目一期销售已达50%，产品类型涵盖联排住宅、小户型公寓和商业部分，二期拟建高层住宅、幼托和商业，预计2016年完成项目开发，2018年销售完成。而上海华必达虽然近几年一直处于停业的状态，但其主要资产为在建工程中的房屋建筑物，位于上海市外青松公路5086号，记载土地面积为16173平方米，房屋建筑面积为23036.07平方米。

　　一位不愿透露姓名的业内人士直言，一般来说这类挂牌转让的项目都很难按照正常市场化的标准来做交易，接手方获取的成本势必要处于一个合理的价格，除非项目本身特别有优势，不然的话眼下对于大部分的房地产企业而言，还是以去库存确保现金流为首要任务，对投资扩张会相对谨慎。

　　值得注意的是，镇江虹孚本月12日的挂牌为其第二次挂牌，股权转让价在首次挂牌价基础上下调了10%。