8月份拿地金额同比骤减八成 房企为何如此缺钱？

　　10家标杆房企，8月份拿地金额同比骤减八成！

　　中原地产最新研究报告显示，10家标杆房企8月份的权益购地金额50.78亿元，环比回落38.6%，再创年内新低。而去年同期这10家房企的权益购地金额为343亿元，今年8月份拿地总款比去年同期减少85.2%。中原地产研究监测的10家标杆房企为保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海。

　　这是个值得警惕的信号。

　　标杆房企的动向是观察楼市走势的重要风向标，也是影响地价的温度计。标杆房企拿地金额骤减，虽与这些房企观望楼市、收缩战线、现金为王的“过冬”心态有关，但也充分显示出这些房企有多么缺钱。要知道，这些房企一直叱咤楼市江湖，在他们眼里，只要有地，钱从来不是问题。作为对房地产业影响举足轻重的“土豪”，他们在房企的拿地大战中，常常扮演“地王”角色，他们也一直是各地地价上涨的重要推手。拜他们所赐，地方政府这些年坐享土地价格飙升、地方融资平台大举抵押融资的投资盛宴。

　　仿佛一夜间，房地产业从夏天来到了冬天。去年同期，10家房企在购地上一掷千金，今年8月则捉襟见肘。

　　是什么让房企如此缺钱？

　　国家统计局发布的7月份70个大中城市房价变动情况或许能说明问题。统计显示，7月份无论是新建商品住宅（不含保障性住房）还是二手住宅，70个大中城市中，价格环比下降的城市个数都超过了受调查城市总数的九成，达到64个，而北上广深四个一线城市也首次出现全面下跌的情况。房地产市场的普遍低迷由2014年初延续至今，销售冷淡、库存高企的局面始终未能缓解：数据显示，今年1至8月，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1至7月扩大0.7个百分点；商品房销售额41661亿元，下降8.9%，降幅比1至7月扩大0.7个百分点；8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。搜房网监控数据显示，上半年销售金额排名前50位的上市房企中，近半数未能达成全年销售目标的40%，金地（28%）、首创（24%）、莱蒙国际（24%）等甚至未达三成。因此，几乎所有上市房企在其半年报中，都将“去库存化”作为下半年的首要目标。

　　房地产行业是典型的资金密集型行业，只有加速产品开发销售,快速回笼资金，才能继续拿地，才能维持以相对较少的资金撬动多个项目同时滚动开发的野心。现在库存累积，出货不畅，必然导致房企现金流短缺，拿地自然也就缩手缩脚。

　　当然，房企即便库存居高不下，如果其他融资渠道畅通，也能在拿地之战中一显“英雄本色”。问题是，今年以来的货币政策一直实施的是“滴灌法”，而非“大水漫灌法”。定向降准也好，定向再贷款也罢，资金重点支持的对象都是“三农”和小微企业等薄弱环节以及棚户区改造、高铁投资等重点领域，资金渗流到房企的很少。不仅如此，受管理层加大对影子银行监管力度以及楼市拐点到来的影响，作为房企融资重要通道的房企信托贷款，也显著萎缩。8月信托贷款减少515亿元，同比少增1724亿元；7月份减少158亿元。

　　此外，以前颇受房企青睐的海外融资，今年不仅成本普遍上涨，融资难度也越来越大。统计数据显示，2014年前7个月，中国房企海外融资规模达到424.33亿美元，其中，7月份海外融资规模为56.6亿美元，环比下滑幅度为40.79%。此外，从万科等10家标杆房企国内外融资的表现来看，7月份融资额度为50.37亿元，环比下降63.74%。

　　一向“钱多多”的标杆房企，突然变得手头拮据。拿地金额骤减，当不意外。

　　房企拿地金额骤减，虽然会影响未来楼市新增供应，但更值得警惕的是，它拉响了地方政府债务偿付风险的警报。

　　众所周知，2014年是地方政府性债务到期的高峰年份之一，有约3.56万亿元的债务到期。不仅如此，未来3年里，地方政府还有将近10万亿元的债务到期。由于债务集中到期，此时如果地价收入急剧减少，那么，地方政府将因为缺乏收入而可能出现偿付危机，甚至可能引发系统性偿付风险。据了解，上半年地方政府卖地收入为2.1万亿元，但7月份全国300个城市土地出让金总额仅1475亿元，环比减少15%，同比减少49%。地方政府卖地收入不断下滑，倒逼部分城市不得不对限购政策松绑。

　　为了防止地方政府债务风险爆发，今年以来，管理层双管齐下，未雨绸缪：一方面，今年将地方政府债券自发自还试点扩容到10个省份，推进阳光融资；另一方面，为改善房企融资环境，继房企再融资、发行债券放开后，房企中票融资也拟放开，国研中心日前甚至建议“调整和完善房地产信贷政策”，这有望为开发商拿地提供流动性，从而支撑地价。

　　当然，这些办法只能惠及少数地方政府以及具备中票融资条件的房企。但毕竟有关方面已经意识到了问题所在，也知道房企拿地金额骤减对地方债偿付意味着什么，而且已经采取各种应对措施。从这个意义上说，日前有关方面突然放开房企中票融资，不应仅视为是改善房企融资环境，更是对拿地金额骤减的应对。