一线城市土地市场现“贫富”分化

　　土地市场总是与楼市行情互为因果和风向。

　　近半年来，在楼市成交清淡的现实下，房企在包括一线城市在内的土地市场，表现出“集体谨慎”的特点。与此同时，一线城市一些优质地块一旦入市，仍旧遭遇“疯抢”。

　　在这种背景下，一线城市的土地市场，近期呈现出流拍与地王并存的“贫富”分化现象。

　　集体谨慎“今年在北京连续拿了三四块地，其中两块是商业。我们现在基本上维持在这几个项目，不可能太多。有的地块打得一塌糊涂你也打不过。”日前，华远地产董事长任志强在谈起今年拿地计划时对媒体记者说。

　　今年楼市成交持续近半年的清淡态势，现正持续向土地市场传导，一二线城市的土地市场均出现了降温，房企的拿地决策也显得颇为谨慎。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，8月份20家大房企拿地总金额仅为99亿元，其中拿地最多的为保利与融创，其他房企均在土地市场保持克制。9月份首周，20大房企出现“零拿地”现象。

　　从趋势上看，20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，4-8月连续5个月不足200亿元，最近3个月更是在百亿元周围徘徊，今年前8个月，20大标杆房企合计拿地仅1829亿元，相比2013年同期的2946.2亿元，减少了1117亿元，同比减少幅度高达38%。

　　以金地集团为例，2014年上半年，该公司放慢了土地购置步伐，以控制融资需求。据穆迪统计，金地集团上半年新土地购置投入约为人民币64亿元，占同期合约销售额的38%左右。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，标杆房企减少拿地，主要原因是减少库存，他预计，9月全月成交土地额度继续徘徊在低位，下半年房企拿地有可能继续萎缩，全面进入保守状态。

　　兰德咨询总裁宋延庆则对记者分析称，房企缩减拿地规模，与现金流有关。受资金紧张影响，上半年上市房企大都减少了新开工面积和拿地规模，目的显然是减少现金流出。

　　兰德咨询统计了138家A股上市房企上半年的资产负债率情况，结果显示，有21.7%的企业资产负债率超过80%，47.8%的企业超过70%，资产负债率低于50%的企业仅有21.7%。此外，受上半年房贷政策收紧影响，除了绝大多数中小型房企资产负债率上升，标杆企业负债率也有所上升。截至6月30日，万科的资产负债率是78.93%，同比略增0.93个百分点；富力净负债率82%，同比增加了24个百分点；阳光城的资产负债率是89.7%，净负债率高达488%，增加了284.8个百分点。

　　亚豪机构市场总监郭毅则认为，在房企资金链逐步紧缩、对后市悲观预期加剧的双重作用下，开发商在土地市场上拿地态度更为谨慎与务实。

　　“贫富”分化进入8月，一线城市土地市场持续低温状态。深圳土地房产交易中心信息显示，深圳8月共有5宗土地出让，其中前海占了4宗，土地出让金共计38.69亿元，同比下降超过60%；9月则仅有2宗土地出让，与往年相比，土地出让数量明显偏少。

　　8月21日，广州万博地下空间与萝岗笔村宅地出让，前者以7.3亿元的底价成交，折合楼面价9000元/平方米，另一开发区笔村宅地则无人竞价，遭遇流拍。

　　北京地块也遭遇了流拍。今年8月14日，北京市房山区长沟镇多功能及商业金融用地挂牌出让，这宗地块的规划建筑面积为25.7万平方米，起始价为5.14亿元，起始楼面价为1999.7元/平方米。最终，因没有房企报价，该地块遭遇流拍。

　　虽然相对于居住类地块，这一位于六环外的偏远商业地块吸引力有限，但同样是房山长沟镇多功能地块，4月4日成交的长沟镇中心区5号地溢价率就曾达97%，不得不承认，此地块的流拍，与上半年北京楼市成交的持续萎缩有直接关系。

　　据链家地产市场研究部统计，截至8月20日，北京市已经出让各类土地108宗，成交总价为1430亿元，与2013年同期相比上升51.5%，规划建筑面积为去年同期基本相当。此外，与往年不同的是，今年北京市整体土地市场先热后冷的特点明显，5月以前成交的经营性用地和其中住宅类用地的溢价率为43%和37%，而在土地市场经过一段时间的空白后，7月以后成交的经营性用地和其中住宅类用地的溢价率则分别下降到21%和11.5%。

　　淡市下，受资金和未来市场预期等因素影响，开发商拿地谨慎，但如任志强所言，一线城市仍有一些地块“打得一塌糊涂”，个别“性价比高”的优质地块的入市，仍旧引来房企“疯抢”。

　　8月20日，北京西城区华嘉胡同地块再度入市，因为不可复制的绝版优越地理位置，吸引了华融、SOHO中国、方兴保利联合体等多个品牌房企参与竞价。经过193轮激烈搏杀，该地块以74.6亿元由华融公司竞得，溢价率高达110%，楼面价更是超过6万元/平方米。

　　上海个别地块也出现激烈竞争。9月5日，上海浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块拍卖，共吸引了23家房企参与竞买，最终溢价率高达89.9%，楼板价达到2.58万元/平方米。

　　郭毅则预测，下半年若无来自房调政策以及信贷政策层面的放松，楼市下行趋势仍将持续，而随着年底还贷、销售目标完成的时间节点的到来，房企将会承受来自于销售业绩以及资金层面的更大压力，进而在土地市场上将会更加有心无力，预计未来除少数热门地块外，偏远地段、土地属性复杂的地块成交将会频频遇冷，土地市场低价成交、流拍现象仍将会继续增加。