上海楼市金九银十难现 “以价换量”开始蔓延

　　“金九银十”正是传统的购房黄金时期，也是今年开发商们能否完成业绩的关键时间点，由于目前开发商们面临着种种压力，如资金回笼的压力，库存压力等，在“金九”已经来临的背景下，“以价换量”的情况似乎已经开始蔓延。

　　在沪上几个存量较大的区域，如嘉定区、松江区等，出现降价销售的楼盘在逐渐增多，降幅也较为明显，大部分在10%以上。据德佑地产市场研究部统计数据显示：上周（2014年9月1日-9月7日）上海市商品房成交面积为18.05万平方米，环比前周下跌35.30%，成交均价为22803元/平方米，环比前周下跌2.73%。作为今年金九的首周，上周全市楼市却不涨反跌，并且也是最近五周内的第四次出现周成交量低于15万平方米的情况。

　　另一方面，9月首周全市商品房新增供应量为57.03万平方米，环比上涨2.16%；其中商品住宅新增供应面积为23.68万平方米，环比下跌37.34%。最近两周的大批量推盘，却未能带动金九首周成交量的上涨。

　　金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，进入9月的第一周，商品住宅成交再现地量，仅为13.66万平方米，而新增供应量持续大于成交量，使得库存水平不断上升，加大了开发商回款的压力。然而，楼板价的居高不下，或使得多数开发商将“以价换量”视为去化的下下策，不到万不得已，不愿举起大幅降价的旗帜。

　　成交量下滑

　　进入8月份，上海近郊楼盘的降价明显。

　　以嘉定安亭汽车城板块的绿地安亭佳苑为例，该项目今年共有3次推盘，分别来自5月、6月与9月，从网上房地产的数据来看，该项目5月与6月推盘的房源的最低报价分别为18300元/平方米和18800元/平方米，而到9月最低报价为15100元/平方米，降幅为3000元／平方米左右，从实际成交的数据来看，跌幅情况也比较明显，德佑地产研究部监控数据显示，绿地安亭佳苑自去年10月有成交以来，月均价格一直维持在1.6-1.9万元/平方米左右，月成交量时好时坏，直至今年8月，其成交量仅为2704平方米，去化速度非常缓慢，进入9月，该项目截至目前的成交均价大幅降至14640元/平方米，环比8月下跌14.2%，而在价格下跌的情况下，9天的成交量就迅速达到5173平方米，去化速度起色明显。

　　德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示：今年市场整体进入调整期，成交量持续走低，目前金九银十是开发商抢收业绩的最佳时间点，对于存量较大、去化压力较大，尤其是刚需产品非常集中的区域来说，“以价换量”是最好的促销手段，且至少10%以上的降幅才能换得大幅成交，在接下来的一段时间，出现降价的项目增多的可能性非常大，一些今年积压的需求将得到快速的释放。

　　此外，今年中秋小长假（2014.9.6-9.8），全市一手商品住宅市场成交面积为6.30万平方米，较去年中秋假期（2013.9.19-9.21）下跌32.33%，成交均价为2.49万元/平方米，较去年中秋假期上涨3.29%。今年中秋小长假的成交量相较去年中秋假期有了较为明显的下滑，跌幅达到近1/3，但是相较2011年中秋假期，今年的成交量则要高出66.26%。

　　拿地相对理性

　　然而，上海土地市场却未出现明显降温。9月5日上午，上海浦东张江A1-05地块拍卖，引发华润、世茂、融绿、阳光城、保利地产、万科、九龙仓、新城、嘉华、合景、大名城、金地、佳兆业、中粮、三湘、珠海华发、金辉、旭辉等23家房企参与现场竞拍，最终经过100多轮的争夺，珠海华发以23.7亿元的总价拿下张江A1-05地块，溢价率89.9%，折合楼板价为每平米25765元，较去年七八月万科联合张江集团在附近拿下的地块高出20%。

　　克而瑞研究中心分析认为，张江地块的竞争火热，主要缘于其区位的优越性，目前整体土地市场仍然低迷，大多数地块仍然以低溢价甚至低价成交为主。9月4日，金融街联合体以42.2亿元的总价摘得北京丰台区一纯宅地，溢价26.5%，折合楼板20576元/平米。同日，绿地集团以底价13亿元夺得上海松江区佘山板块一宗别墅地块，成交楼板价9572.9元/平方米。这些地块与去年附近成交的地块相比，参与拿地企业相对都比较理性。

　　亿翰智库研究总监张化东认为，为了冲年底的业绩，在接下来的“金九银十”可能是房企的最后机会。“对开发商来说，大部分开发商上下半年的供货比例是3：7，重头都放在下半年，九、十月是楼市创通销售旺季，这是一个重要时段，而且也是唯一的机会；另外现在市场上主流的开发商叫快周转，快周转的前提是要量不重价，所以可以看到很多的开发商可能去年拿了地，拿的地价水平很高的，但硬着头皮在不赚钱的今年推出来，因为还要收储土地为后续开发做准备。”