商业地产供应量偏大 首都经济圈楼市重构

　　常常有人问仲量联行天津研究部负责人马渡，首都经济圈究竟会有怎样的影响。尽管这并不是什么新鲜事，四年前中央政府就已经在“十二五”发展规划中正式提出首都经济圈概念，而十年前人们就已经听说过这样的名词。

　　但近期这个话题之所以再度“沸腾”，是因为首都经济圈发展规划已进入专家评审阶段。权威人士透露，该发展规划距离出台已进入倒计时，规划内容包括基础设施建设、医疗建设、生态环境建设、监管等。

　　从过去的经验来看，每一项重大的规划都意味着利益格局的重新塑造。新的经济圈一定会带来新的机会。担忧也同时存在。不久前，仲量联行发布报告称，截至2020年，北京、天津地区将有1500万平方米的新建商业面积规划开发。过剩风险一触即发。

　　需求难以自然而来

　　在天津滨海新区空旷的盐碱地上，不到十年的时间里，就生长出一片壮观的水泥森林。这片“水泥森林”被命名为于家堡金融中心。其功能定位是全球主要金融中心。现有土地面积1.01平方公里，和北京金融街规模相差无几，2020年它的面积计划将扩张至3.86平方公里。由于需求难以满足供应，会导致一些开发商采取缓建的措施来应对市场。但如果按照规划，2020年建成于家堡金融中心足有北京金融街面积的2.5倍。

　　在天津滨海新区，不只有于家堡这么一个金融中心。21世纪经济报道记者曾多次赴滨海西区进行实地调查，泰达MSD（现代服务产业区）和响螺湾商务区都距离于家堡不远。2007年前后曾有一些开发商以极低的代价获得了土地，但现状和当时描述前景产生的反差，让一些开发感到失落。

　　马渡观察到，天津和河北都尝试效仿北京市的成功经验，这种局面使得天津和河北的一些城市努力建造大量写字楼和足以与北京的CBD和金融街相媲美的商务区。但北京也在计划扩大其CBD和金融街，并且在大兴、通州、丽泽、东坝和望京兴建新的商务中心。另外，河北省的一些小型城市也在规划新的中心商务区。“直辖市和省份之间的竞争导致了市场的过度供给。”马渡说。

　　仲量联行进一步分析说，从理论上讲，竞争促进发展，但是如此竞争会加剧不平衡的增长。首都的经济规模和政治地位使得天津和河北难以保留人才并改善经济增长的质量。本质上说，占据着资源优势的北京继续吸引最重要的资源。尽管笼罩在北京光环下黯然失色的天津已开拓出自己的一片细分市场，河北省则继续处于落后地位。

　　不平衡的经济布局促使河北省试图追赶毗邻的京津，达到两市的经济水平。然而，在这场竞赛中，三个区域重叠的发展战略将使各自都受到损害。例如，天津试图成为“中国北方金融中心”，但北京的金融街已经占据金融功能并在逐步扩张中。河北省试图建立的“曹妃甸”区域，其大型深水港湾、生态城和工业园区的建设定位，与天津的滨海新区定位相似。因采取相似的发展战略，各个地方政府在需求尚未落地的情况下正创造过剩的产能和空间。这种“如果建设项目，需求自然而然会来”的发展模式仅适用于供不应求的情况，但当前中国经济增速放缓的背景下很难再出现这种情形。

　　仲量联行报告指出，由于地方财政收入大部分来源于土地出售及相关税收，加上政府间缺乏协调，造成各个地方政府常常过度依赖通过商业用地的出让获得税收，同时希望建造大型商务中心来确保未来税收。政府忽视供需动态平衡和开发商资产负债表的长远健康发展，导致商业土地的不合理分配。

　　交给市场来决定

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受21世纪经济报道记者采访时也指出，京、津、冀区域发展的不平衡很难在短时间内消弭。比如，北京人口拥挤，但向河北疏散时却发现，河北的污染更加严重。交通网络的修建也非一日之功。相比长三角经济圈和珠三角经济圈更加密集的交通网络，首都经济圈还需要兴建新的交通基础设施。同样，相比市场化程度更高的长三角和珠三角，首都经济圈的政府推动痕迹过重。顾云昌认为应在建立良好的顶层制度设计的基础上，把市场还原给市场。

　　马渡向21世纪经济报道记者透露说，在空置情况显著的响螺湾商务中心和于家堡金融中心，那里的开发商都在等待明年八月高铁开通，市场会产生新的需求。

　　但解决问题的关键在于从更高的层面建立区域协调发展机制。仲量联行华北区研究部经理柯礼博指出，地方政府应该更加关注自己的优势，而不是模仿其他区域的成功经验。不是每个城市都要成为中国下一个金融中心。北京应该利用拥有国家“硅谷”和技术型人才的优势，而天津则应以亚洲航空枢纽和中国北方最重要海港身份寻求进一步发展。较低的地价和劳动成本使河北省的城市拥有更加低廉的企业运营成本。通过竞争杠杆作用，地方政府将不再为城市中并不合理的行业兴建商务中心，而是因地制宜。

　　柯礼博进一步指出，在制定出规划后，让商业地产们决定商业的体量和形态。他们更清楚市场需要什么。此外，仲量联行还建议在首都经济圈内统一激励机制，如补贴和税收减免等。这么做，可以创造良性的城市竞争氛围。企业不再因为北京提供更多的税收补贴而将目光紧紧投向北京。统一的激励措施将给更多的城市带来更平衡的商业地产需求。