万科16.51亿变卖上海虹桥写字楼

　　前脚刚和国际投资巨头凯雷签署商业地产合作协议，近日，万科又把上海虹桥的办公楼项目以16.51亿元的价格卖给了投资机构，再次践行了其“轻资产、重运营”的发展战略。

　　万科A（000002.SH）9月5日发布公告称，公司以16.51亿元的价格将全资子公司上海万狮置业90%的股权，卖给了一家名为RECOSIACHINAPTELTD的公司。

　　万狮置业的主要资产是一个名为“虹桥万科中心”的项目，位于上海虹桥商务区核心区一期03号地块，计划开发成总建筑面积约11万平方米的国际A级写字楼。

　　“董事会认为，该交易为公司提供了一个优化资产配置、加速资金回笼，并进一步参与上海物业开发的机会。”万科在公告中如是解释。

　　不过，据业内人士分析，万科此次出售上海商办项目，与这一区域海量的供应有极大关系。上海虹桥历来被认为是极具潜力的区域，这一区域先后有龙湖、富力、正荣、协信、万通等房企投资拿地。2011年11月中旬，万科以14.8亿元的价格竞得沪虹桥项目。

　　“万科原本也没打算持有虹桥项目，加上去化压力大，不如卖掉。”上海一家代理公司市场部人士告诉记者，上海虹桥商办市场正面临着压力。

　　据同策房产统计，截至去年12月，虹桥商务区核心区已经合计出让了28幅土地。11万平方米的万科虹桥中心，只能算是小项目。据公开资料，龙湖虹桥天街共有7栋写字楼，开发面积高达160万平方米。

　　按照虹桥商务区土地规划，555万平方米中约有56.3%的土地用于办公用途。这意味着虹桥板块内将有超过310万平方米的办公楼供应。据戴德梁行的数据，今明两年这一区域将有高达260多万平方米的写字楼供应。

　　“很明显，万科是想提早出货回笼现金，以避免未来激烈的竞争。”戴德梁行一位高层表示。

　　除了避免市场层面的潜在风险，万科卖上海商办项目，也与其商业地产的战略有关。分析人士向记者表示，万科未来可能会出让更多的商业项目。

　　记者了解到，实际上，RECOSIACHINAPTELTD并非上海万科虹桥中心真正的买家，真正的买家是新加坡政府投资的GIC（GovernmentofSingaporeInvestmentCorp简称GIC）。

　　“毛大庆进入万科高层后，一直想把新加坡凯德置地的模式复制过来。而万科所开发的商业项目，GIC作为万科重要的合作伙伴，收购万科商业项目的几率相当大。”一家国际代理公司高管指出。

　　对于出售商业项目股权，万科内部相关人士回应，相关交易符合本公司“轻资产、重运营”的发展战略。

　　“万科虽然进入了商业地产，但商业地产却并非万科的重点。万科并没有大量持有商业地产的计划，而是通过开发后销售，来获取比住宅略高的溢价空间。”克而瑞研究部副总经理林波表示。

　　万科在8月18日的半年度业绩公告中披露，上半年投资收益之所以同比激增了238%，正是得益于转让商业地产股权等因素，公司预计这一趋势未来将持续下去。

　　值得注意的是，就在转让上海虹桥项目的前一周，8月29日万科刚刚与国际投行凯雷宣布了两家在商业地产的合作计划。

　　据了解，万科将与凯雷成立一家资产平台公司，凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权。根据双方合作的计划，该资产平台公司将以股权收购或资产的方式收购万科的9个商业物业。

　　“资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化为目标退出机制。”万科有关负责人表示，从远景目标来看，公司将寻求降低对地产项目的持股比例，剥离部分资产，集中精力做商业地产的运营管理。

　　“在商业项目上不追求成为绝对大股东，而是与实力投资机构合作。万科做商业的开发和运营商，但不投入过多资金；只占少部分股份。而投资方占主导，为大股东。万科这样做，可以减轻因商业地产投资周期长、沉淀资金多，而给自己带来太大的压力。”林波表示。