榆林房地产开发企业资金链绷紧

　　今年夏天一个中午，榆林市城市投资经营集团有限公司（下称“城投集团”）的会议室聚集了不少人。有人带着饮料，有人带着泡面，还有人带着西瓜和瓜子。他们不是来开茶话会的，而是等待城投集团负责人对他们的退房诉求给一个明确的回应。

　　一边是购房者强烈的退房要求，一边是城投集团“缺钱”的尴尬，双方持续半年多的拉锯战，成为榆林房地产市场众多退房纠纷的一个缩影，也是煤炭经济链条风险蔓延至房地产的一个病灶。

　　近日发现，在榆林市区、横山区、榆横工业区以及榆林高新区，目前仍有大量土地开发、楼盘在建，也有不少圈而不建的土地和停工的楼体框架。而榆林市下辖的神木县则更为严重，神木新村高档楼盘鳞次栉比，但是其中相当一部分已经停工。

　　“富人炒地、有钱人炒房。”黄金十年期间，倒煤矿发财的一批人大量囤地，财富变成了土地，变成了房子。如今房价大跌使得个人财富大幅蒸发，退房潮来袭也使得房地产开发企业资金链越发绷紧。

　　击鼓传花戛然而止

　　“倒沙梁，倒房房，倒地皮。”榆林本地一名企业经营者说，从2001年到2011年是榆林的黄金十年，做房地产生意的人也在激流而上的经济中投机获利。随着越来越多的人加入到房地产投资当中，炒房潮渐起，击鼓传花式的房地产转让现象隐现其中。

　　如今鼓声已戛然而止。榆林市区多数楼盘的价格与2011年相比，已经下跌二到三成，高新区房价下跌更加明显。

　　“高新区基本上没有高新技术企业，基本上就是房地产开发。房地产与煤矿差不多同时起步，稍微晚一点。等到煤矿一停摆，房地产业就不行了。外地人大量回到本籍，包括四川、河南以及陕西南部地区的打工者，人口大量流失。另外下面区县过来的农民，也很多都回去了。”上述企业经营者表示，2011年榆林高新区部分地区房价达到1万元/平方米以上，现在已经跌落至约6000元/平方米，弃房、退房现象很多。

　　虽然价格大幅下滑，但实际上也多是“有价无市”，更有甚者不但不再买入反而大量退房。

　　7月末在榆林调查发现，榆溪雅园有数十名业主组成了相对稳定的“退房团”，他们在网上互通信息，线下定期活动。近期，这个退房团多次到榆林城投集团围堵相关负责人，要求退房或者降价。榆溪雅园开发商榆林市城市投资房地产开发有限公司（下称“榆林城投地产公司”），是榆林城投集团的全资子公司。

　　榆林本地人侯青（化名）是上述退房团的组织者之一。他称，2013年底他支付了30万元定金购买榆溪雅园一户129平方米期房，购房均价在8000元/平方米左右。

　　据侯青称，榆溪雅园由榆林城投集团旗下公司开发，本来是用于政府单位内部团购。侯青提供的一份入住名单显示，榆林市人大、发改委等部门都有多名人员参与购房。但是在实际销售时，相当一部分住房是通过个人转让的方式直接向社会人员销售。只不过内部团购人士对外转让时会收取一定的“转让费”，少则三五万，多则十几二十万。

　　“榆溪雅园一期项目已经延迟交房，我们二期还不知道盖不盖得起来，三期预付款已经都收了，坑还没挖。我就是希望他们把首付款30万退给我，转让费我可以不要。”侯青说。

　　侯青出示的其与榆林市东升房地产营销有限公司（下称“东升公司”）签订的《购房委托协议》显示，侯青委托东升公司购买住房，需要支付三笔费用，包括向房主支付30万元预付款、3万元转让费以及向东升公司支付1万元诚意金。诚意金用于委托东升公司为其在2013年11月16日前“积极联系洽谈购房”，而协议的签订日期是2013年11月15日。

　　从侯青购房的高额转让费、高中介费交易细节可以看出，榆林房地产市场热潮在2013年底依然有余温。

　　和侯青类似，目前退房纠纷中的大批购房者是在2013年下半年加入到购房大军行列的。他们还没有品尝过房价飙升带来的收获，就立刻迎来了房价的突然下跌。这些人，也成为榆林本轮房地产市场深度调整的最后接棒者。

　　榆林当地投资界人士表示，在2013年之前的几年中，榆林房地产市场一路向上。一个突出的表现是，房子转手率高，买房需要先买号，与售楼处或者房地产开发公司有“关系”的人开始做“倒号黄牛”，一个号倒卖3万——5万，每天净收入几十万者不在少数。另一个表现是追求快速转让，忽略转让程序合法性。

　　“有的业主买了房子之后，在欠债需要把房子抵押给别人时，才发现房子从来就没有过户给自己。”西安一名律师表示，他曾处理过一起民间借贷纠纷案件，当事人的房子是从别人手中快速买进的，而他的上家、上上家甚至更早的买卖者都不是房主，因为房主从第一次交易起就没有变更过。

　　“可以说是缺乏法律常识，还有就是当时交易太快，变更手续太麻烦。而周围很多炒房者都是这么转让的，所以没有人感觉到风险，直到链条上有一环出现问题。”上述律师说，这样的案子一般是死结，法院进行处理难度也非常大。

　　高利贷压顶银行收紧房贷

　　先于普通的购房者，当地市场参与较深的主体如银行等已经先知先觉地观察到经济下行的苗头。

　　有陕西本地银行高管表示，2012年就已经发现有企业利息支付出现了问题，资金链开始绷紧，倒矿的、炒房的、开发商、小贷公司以及很多民营企业都开始出现问题。

　　另一名股份制银行当地支行人士称，2013年7月，已经明显看出榆林经济突然就“转不动了”。

　　到2014年7月，榆林部分地区房价已经下跌两成到三成。“如果30万元定金可以退还，再加上几十万就可以买类似面积的现房了。”侯青称，买房首付30万元以及转让费总计34万元基本都是“贷款”。

　　他所谓的贷款，即向亲友借款。随着煤炭经济发展，榆林人变得越来越富有，民间借贷也随之发展。原先的亲友无息借款，也逐渐变成了有息“贷款”。不过利息高低一定程度上看双方关系在市场价上下浮动，总体月息2——3分。

　　值得注意的是，由于当地多年来已经形成发达的民间金融网络，参与民间借贷已经成为传统，“三角债”现象也较为普遍。所以某人可能既是债权人，也是债务人，既要追债，也要被讨债。

　　在房价大幅下挫、贷款高息压迫的情况之下，跟侯青一样的购房者退房意愿就越来越强烈。不过，开发商售房证照不全、转让手续不合规、交房期限延迟，也是购房者想要退房的原因，且往往成为法律诉讼中购房者主要的退房理由——因为房价下跌而退房是不能得到法律支持的。

　　榆溪雅园分为三期开发，一期已经建成，近期正在办理交房。一期的购房者张某日前表示，在开发商拿到预售许可证之前，自己的购房定金就已经交了，销售就已经开始了。“榆溪雅园一期逾期交房两三个月，就在这几天交房，但是交房我们也不接了。”张某说，虽然后来榆林城投地产公司把预售证补上了，但是现在也不想要房子了。

　　从今年4月份开始，侯青、张某以及榆溪雅园的上百名业主就开始向城投集团及其下属公司以证照不全、违规销售、逾期交房等原因提出退房要求，另有部分仍然希望购房的住户则要求调降房价。

　　张某目前不准备接房的另一个原因是银行按揭办不下来。“我的资料都交给银行了，但是没有审批下来，现在银行对个人住房贷款也暂停了，特别是我们跟开发商有争议的这些楼盘，银行非常谨慎。”张某说。

　　“退房潮、弃房现象的出现，让银行对个人住房贷款开始谨慎介入。”有银行客户经理表示，已经接到了银行高层下达的指示，不再做房贷业务了。

　　事实上，银行对个人房贷由积极开展到谨慎介入，态度转变背后，一个重要的原因是大量个人房贷卷入了民间借贷，暗藏巨大的还款风险。

　　多名当地受访者表示，在过去几年民间借贷“繁荣”的时候，由于借贷利率远高于银行贷款利率，所以榆林人在买房、买车时，就算有能力付全款，也会选择办理银行贷款，自有资金则拿出去放高利贷。其中，有些比较激进的投资者甚至会将住房抵押给银行，然后把钱放进小贷公司。

　　榆林城投集团牵涉其中

　　榆林退房现象已经引起政府关注。据了解，榆林市在今年5月份成立了榆林市房地产市场矛盾纠纷协调处理领导小组，集中接待来访群众，解决房地产市场中存在的纠纷。

　　《华商报》援引榆林市信访局数据称，6月份榆林市涉及房地产信访的共有34批3844人次，其中榆林城区15批1564人次，横山县8批1200人次，高新区管委会7批830人次，榆阳区4批250人次。

　　据悉，购房者所反映的问题包括：五证不全的情况下违规销售；规划与实际不符，涉嫌虚假宣传；私自改变户型、建筑面积和建筑材料；房价下跌且不能够按时交房。“问题楼盘”几乎覆盖榆林城区大多数楼盘，还有部分县区的个别楼盘。

　　多方压力之下，榆林城投集团6月11日对内下发红头文件《关于成立城投房地产市场矛盾纠纷应对领导小组的通知》（下称《通知》）。

　　获得的《通知》内容显示：“受房地产大形势的影响，榆林市房地产市场整体低迷，出现了一大批要求退房、降价等不正常现象，乃至造成群体性上访事件，对社会稳定造成了一定的影响。为积极应对类似现象，确保社会、市场的稳定发展，集团公司决定，针对‘榆溪雅园’、‘榆溪沁园’、‘榆溪圣境’三个房地产项目，成立房地产市场矛盾纠纷应对领导小组。”

　　“当时对我们的承诺是无限期、无条件退房。”侯青称，城投集团宣布接受退房之后，先后有100多套房子成功退房。但是随着要求退房的购房者越来越多，城投集团也招架不住了。之后，城投集团的态度也从直接面对，变成了“打太极”。

　　张某表示，城投地产公司曾经与他们这批退房者有过口头约定，即承诺无限期退房，或者降价14%。侯青说：“都是口头承诺，没有落实到纸面。”

　　在反复交涉之后，榆溪雅园一期的购房者于9月2日获得了一份榆林市城投集团资产运营管理有限公司出具的补偿方案——《关于榆溪雅园一期延期交房补偿方案》。

　　获得的上述方案显示，商品房单价依然按照合同约定价格执行，不过开发商将根据商品房的面积及单价以不超过房款总额14％的幅度分别补偿。其中，一期业主赠送车位一个，定价10万元（若业主放弃车位由物业公司按定价收回）；除车位补偿外的其余部分由业主开具正式发票后，由开发商退还，具体金额以补充协议为准。另外，已经签订购房合同的业主违约金由开发商退还，10月1日前交付全款的业主，仍享受3％的优惠。

　　对此方案，部分榆溪雅园一期业主表示还要看方案的具体执行。不过也有业主表示，不想接受补偿，还是希望可以退房。榆溪雅园二期、三期的购房者，则依然还在等待有关退房的进一步消息。