邓浩志：公积金收紧显制度危机，楼市或被进一步影响

　　2014年8月1号，被冠以全国“最严”的广州公积金新政开始正式实施，即不能二次贷款，全市每月限制发放10亿元贷款。这标志着广州公积金贷款进入“限”时代。新政实施后，当月额度一夜之间被抢光，引来很多质疑和争议。

　　公积金新政或使广州楼市资金压力“雪上加霜”

　　（1）购房者恐慌性挤兑现象出现

　　在此前，商业贷款就存在审批时间长、利率高、放款时间迟等贷款困难的问题，。进入2014年，更多人选择了公积金贷款，今年上半年广州公积金贷款高达100多亿，创下新高，导致超负荷运作，公积金入不敷出。因此下半年出台了规定每个月公积金放款额度控制在10亿以内的政策。据广州市公积金管理中心透露的数据，2013年广州公积金贷款发放317亿元，远远超过年放款量150亿元左右的正常情况。今年贷款额度缩减到170亿元，但前5个月已经用去100亿元的额度，这是广州公积金下半年贷款开始“限流”的原因。公积金贷款如此设限，自从消息出台后，大家的第一反应就是公积金没钱了，导致购房者恐慌性挤兑现象出现。

　　8月1日实施限额发贷的首日，就有多家按揭公司传出，本月的额度在数小时内就已被抢光，工行甚至出现2分钟爆额的情况。广州公积金置业担保中心发出通知，该中心本月的公积金贷款申请额度已经用完，从11日起暂停受理公积金贷款申请。

　　（2）开发商拒绝接纳公积金贷款

　　正常情况下，公积金从提出申请、审批、到正式发放，大概需要半年时间，占用时间成本很高。因此不受到开发商的欢迎，在开发商的付款组合优惠中，一次性付款折扣最多，其次是银行贷款，再其次才是公积金贷款。新政出台后，有可能出现一种情况，即今年下半年如果购房者采取公积金的的贷款方式购房，整个流程肯定会超过半年，甚至一年也不能发放贷款。公积金贷款审批时间的延长，令一些消费者面对一些优质房源因不能一次性付款而失去购买机会。

　　而对于开发商来说，公积金申请周期的延长会使他们产生很大的资金压力。因为融资成本高，银行借贷乃至民间借贷可能达到10%以上的年利率，对开发商来说时间成本很高。在此基础上，开发商更愿意将折扣打到其他地方，如采用公积金贷款房价一万元一平方，开发商更愿意以九千元一平方的一次性付款方式售出。并且公积金放款时间存在未知数，风险较大，因此许多开发商是不接纳公积金贷款的。

　　一个政策如果不能让大多数人收益，则应考虑改革

　　目前，能一次性付款的购房者尚在少数，而楼市本身就存在限贷政策，且贷款额度有限，发放困难，房贷首套利率上浮10%，二次置业贷款利率上浮20%。所以，未来商业贷款与公积金贷款两种途径都不太通。

　　广州从1992年开始实行公积金制度以来，全市缴存户数到现在是400万户左右，全市有37万户拿到了公积金贷款，只占400万户的10%不到。而这10%的人用了逾80%的公积金贷款，享受到的人群非常有限。且广州公积金额度每人为50万人民币，对现阶段的房价来说是杯水车薪。且对公积金的提取也有很大约束，只能用于购房或装修，其他功能无法使用，部分人群存的公积金金额不大，暂时没有能力交付首期或暂时不考虑买房，自己存入的这部分金额就一直不能动，也无法通过这笔资金滚动增长收益。所以，公积金制度存在很多不合理的地方及运作上的困难，不符合市场需求，如无改革，能享受到公积金福利的永远都是少数人，就产生了运用大多数人的存款去补贴少数人的不合理情况。

　　公积金制度设立的初衷，相当于建立互助互利的基金。，但当时设想的背景与条件已发生了很大变化，如房价变化与购房人群数量的变化等，已不适应现阶段的市场发展。说明二十几年前设置的公积金制度已背离初衷，应考虑改革机制。一个政策如果不能让大多数人受惠，就应该有改进的地方。