投资美国低价房需要防范风险

　　卖房换房，从国内升级置业转向海外，是今年以来中国人换房的新趋势。据某大型海外置业经纪机构统计数据显示，7月中国人通过其在美国买房的成交量环比上涨10%，这其中有一半买家是先出售国内房产再转向海外置业的。更有中国买家，一口气跑海外买6套房。

　　一中国人买休斯敦六套房

　　陈枫（化名）做了多年的生意，有了一定的积蓄。她在北京总共买了三套房子，既有位于三环边上的住宅，也有位于郊区的别墅。去年，陈枫把位于双井附近的小两居出租了，每月能够获得租金4500元。“今年，北京楼市发生了变化，我家附近的二手房价跌了。”陈枫对记者说，她偶然听到朋友说起在海外投资买房能获得可观的收益，有些心动了。

　　陈枫告诉记者，今年5月，她把位于双井附近的房子降价卖了，获得总房款300多万元。利用这笔钱，她在休斯敦离市中心15分钟车程的小区，一口气成功买入六套公寓。她通过经纪公司把房子全部出租了，每套房子每月的净租金约为4000元。“经纪公司向我承诺负责包租，每年保证我的租金净收益率为8%。”陈枫说，按照这样的租金收益率计算，她花了300万人民币的总投资额，每年能获得大约24万元的租金，远远高于国内的租金收益水平，她觉得在美国休斯敦投资买房还是挺值的。

　　美国热域租金收益超北京

　　据国信美投置业投资（北京）有限公司副总裁郭道明告诉北京晨报记者，进入7月，该司约一半的中国客户一边卖国内房产，一边美国投资买房，他们的出手导致美国楼市逐渐升温。今年4月至7月，美国平均房价上涨6.3%，超过了国内楼市房价上涨的幅度。不过，美国不同地区房价涨幅程度有所不同。洛杉矶房价上涨4.6%，房屋均价为300万元/套；大纽约范围房价上涨1.3%，房屋均价为230万元/套；旧金山房价上涨3.7%，房屋均价为420万/套。休斯敦房价上涨4.1%，房屋均价大约为80万/套。

　　同时，美国平均房屋出租净收益率为4%至8%，吸引国内买家过去投资。据伟业我爱我家海外事业部总监吴洪斌介绍，国内房地产租售比不是很理想，北京一套二手房每月租金约3000元，而美国达沃斯一套总价相当的房子，每年扣除房产税费以及相关维护费用的话，回报大约有7%，换算租金回报约是北京的三倍。“以前这些投资特点是大家没有看到的。中国客户逐渐了解到这些信息，就会愿意把一部分钱放在国外去投资，这成为了一种新的趋势。”

　　买美国低价房需谨慎

　　郭道明提示，海外置业还需要防范风险，如美国的底特律在通用汽车破产后，出现大批失业的工人，他们没有收入交不起贷款，还要支付高额房产税，最终房子变成了“烫手山芋”。

　　21世纪不动产海外置业部总监刘冰冰提示说，虽然美国平均房价是上涨的，但是美国不同地区的房价是不同的，也有涨有跌，所以中国客户在美国买房投资要注意不同地区房地产市场的变动情况。与中国楼市交易规则不同，在海外置业中，买家和卖家并没有直接的金钱交易，交易时会通过律师团队、经纪公司、产权保险公司等第三方机构完成。第三方专业机构会对房屋有无债务、能否买卖、房屋质量等背景进行调查。中国客户不能用在国内买房的思路，套用在海外买房置业当中，也不能省略必要的交易程序。