华润置地今年销售超700亿可能性不大

　　8月19日，华润置地宣布拟收购集团在深圳及山东四个物业，包括深圳大涌村项目、深圳三九银湖项目、济南兴隆项目及济南档案馆东项目。

　　在随后举行的中期业绩会上，华润置地董事会主席吴向东进一步介绍，这是华润集团最大规模的一次注资。四个项目总建筑面积约580万平方米，且都已拿到建筑规划许可证。

　　虽然注资代价仍处于估算阶段，但从吴向东言语中不难看出，在上半年销售低于预期10%的情况下，华润置地对此次注资项目抱以很大期望。

　　据吴向东透露，拟向集团收购的四个项目中有三个项目今年都会有销售贡献。其中，济南兴隆项目已经开始销售，而深圳的项目总建筑面积有160万平方米，今年第一期可能有几十亿的销售金额。

　　“总之只要具备条件的，公司都希望快一点销售，能为对公司业绩有所支持”。

　　数据显示，今年上半年华润置地合同销售金额约255.6亿元，仅完成全年销售目标的36.5%。

　　“我们年初设定的目标是700亿人民币，现在觉得超过700亿人民币的可能性不大，最后实现的目标也许是700亿元，也许是比700亿元低一点”。吴向东回应称。

　　不过，即便目前市场波动让华润置地完成全年销售目标存不确定性，但吴向东表示，在市场呈回暖趋势下，华润置地并不主张降价。同时，华润置地还有部分楼盘原来是放到明年卖，但为加紧销售今年也开始在卖，这些项目步伐是注资的高质项目。

　　在积极寻求更多业绩贡献同时，傅育宁上任后的华润置地也开始提出三大战略应对市场今后的变化。第一个是如何应对电商带来的机遇和挑战。

　　吴向东称，电商会对商业地产造成冲击，而华润的重点就是商业地产，所以必须积极研究互联网经济对自身业务的挑战。目前华润置地已成立了专门的团队，开始做这方面的研究。

　　第二大战略为研究地产与金融工具如何有机结合。吴向东解释称，这一举措最大目的是获得更多财务资金，重点是投入盘子越来越大的商业地产。

　　据吴向东介绍，华润置地的商业地产除了少量及一些销售型的商业物业以外，都是长期持有的，单靠住宅的现金流入和利润贡献很难使商业地产走得更快更远。据悉，目前华润置地的商业地产占总资产的比例大概为22.2%。

　　“目前有很多同行在这方面做得不错，有很多多元化的金融手段来发展，华润置地也会积极考虑用各种手段来支撑商业地产的发展，商业地产肯定是公司以后重要的发展方向”。

　　除研究如何更好将地产与金融结合发展商业地产外，华润置地的第三大战略是拓展海外。不过，吴向东明确指出，华润置地目前对海外拓展持审慎态度。

　　其认为，华润置地走出最大的挑战来自于管理团队是否能满足走出去的需要。

　　“国外的市场差与国内差异太大，需要我们有国际视野，及内外兼修的团队，所以我们需要半年甚至更长的时间去做决定”。

　　以下为华润置地2014年中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：今年上半年，华润置地综合毛利率下降的原因是什么，预计下半年毛利率情况如何？华润置地最新宣布拟收购集团四处资产，估计代价大概是多少？

　　吴向东：华润置地上半年的综合毛利率是30.6%，和去年同期31.4%有所下降，主要原因是投资物业毛利率有所下降。而投资物业毛利率下降的原因有两个，一是投资物业管理的人工成本有所上升。

　　其次，是酒店毛利率下降。包括沈阳君悦与海南的石梅湾两个项目，这两个项目的毛利率是负的。但是上半年开发物业的毛利率同比有所上升，达28.2%，去年同期是27.6%。

　　我们预计毛利率情况会维持基本的稳定。一方面将加强成本控制。另外，对产品定位也更加明确，能更好赢得市场需求。

　　俞建(首席财务官)：我们今年销售结算金额已锁定了绝大部分，所以毛利率维持稳定是比较有把握的事情。

　　吴向东：注资的问题华润置地一直和母公司沟通，今天华润置地已发公告宣布，和集团签署了拟将四个项目注入华润置地的备忘录。包括深圳的大涌村项目及三九银湖项目，济南的兴隆项目与档案馆东项目。

　　评估师正在对项目价值进行评估。根据备忘录里面的情况，这部分支付的工具包括现金、配股估价，也包括其它一些金融工具，最终会找双方都认为合适的价格。

　　现场提问：华润置地收购集团山东和深圳的项目规模会有多大？目前收购项目的可售货量有多少？

　　吴向东：这次注资是我们企业最大规模的一次注资。一共四个项目，总建筑面积580万平方米左右，这580万平方米土地都是已经拿到建筑规划许可证的。

　　这四个项目中有三个项目今年都会有销售贡献。其中，济南兴隆项目已经开始卖了。深圳的项目总建筑面积有160万平方米，今年第一期可能卖几十亿的销售金额。总之只要具备条件的，公司都希望快一点销售，能为对公司业绩有所支持。

　　现场提问：在向母公司购买资产需要大笔支出的情况下，华润置地会不会对自身负债率范围有所考量？

　　俞建：因为商业地产周转比较慢，所以华润置地已经在研究金融和地产如何有机结合。而针对有关负债率的情况，华润置地目前新的评级是Baal，会维持这个评级目标，根据这个来确定华润置地合理的负债率情况。

　　吴向东：华润置地绝大部分项目都是自己100%投资开发的，未来也会引进合作伙伴，还会进行一些创新金融手段，这样对华润置地的财务资源有很大帮助。

　　现场提问：下半年华润置地的推货值是多少，项目定价在什么区间？会否采取降价促销措施保证全年销售目标的顺利完成？

　　俞建：会维持全年700亿销售目标不变。到目前为止已完成330多亿元，还有一半目标没有完成，下半年要继续努力。其实，从年初开始，公司已根据不同城市、不同项目的销售情况，对价格做了合理的安排，下半年还会继续保持稳健的价格策略应对市场变化。

　　吴向东：我们年初设定的目标是700亿人民币，现在觉得超过700亿人民币的可能性不大，最后实现的目标也许是700亿，也许是比700亿低一点。

　　现场提问：您认为700亿元目标难超越的原因是什么？按以往情况，内地九、十月份市场都会转好，今年的九、十月份的市场氛围有无改善的可能？

　　吴向东：从今年1月1号开始，中国住宅市场开始朝着下降的方向变化。包括中央政府在内都在开始关注这种变化，及变化对中国宏观经济的影响。

　　上个月国家建设部主要领导分别请了国内8个主要地产商负责人到北京谈话沟通。在和北京建设部领导讨论的时候，我们公司的建议有两个，第一要去行政化，前几年因为一些地方房地产价格增长得太快，国家需要出手调控，但出现今年的情况后，限购、限价这样行政色彩浓厚的政策要取消。国家除了把保障房工作交给政府做以外，商品房就交给市场来决定。

　　第二个建议，金融政策方面要由市场来决定银行、发展商和买家之间的关系，而不是由政府单方面强行用政策来干涉。商业银行会对自己的风险收益有一个判断，对行业前景也会有一个判断。

　　总体而言，我认为中国的房地产，尤其是住宅市场会进入比较平稳的状态，甚至某些地区还会有一些平稳的增长。华润置地在全国50多个城市都有项目，政策有所放松后，市场就开始有所反应，例如济南，政策放松后大户型就开始好卖了。

　　传统意义来说金九银十时期的市场会比较火热，企业也会重视这两个月的销售，并开始因地制宜的促销降价。不过，华润置地的销售虽然比预期低了10%，才达330亿，但华润置地上半年的退货量原本就不如下半年，且现在市场也有回暖迹象，所以华润置地并不主张降价。

　　另外，华润置地还有部分楼盘原来是放到明年卖，但为加紧销售今年也开始在卖，这些项目步伐是注资的高质项目。

　　现场提问：近期，房地产市场波动较大，管理层预期下半年的净利润率还会维持13%的增幅吗？

　　吴向东：今年的华润置地的利润已基本锁定了，有610亿人民币的营业额。所以，目前维持净利润目标不变，基本上保持13%左右的增长。

　　俞建：另外，国内地很多城市调控措施已陆续松绑，房地产市场的气氛也正朝着好的方向发展，对完成今年住宅签约额的目标也比较有把握。现在华润置地的签约额到六月底是256亿，到七月底是298亿，最新的数据是330亿人民币。

　　现场提问：未来华润置地的住宅和商业的占比是怎么规划的？

　　吴向东：和中国绝大多数房地产公司不一样，华润置地到今天为止都是双轮驱动。

　　华润住宅占比已经相当大，今年有可能能够卖到700亿元，但商业地产的规模也排在内地房企前几名。商业地产无论是资产规模，还是盈利贡献在整个公司的占比都越来越大，大概占总资产的22.2%。

　　华润置地的商业地产除了少量的及一些销售型的商业物业以外，都是长期持有的，单靠住宅的现金流入和利润贡献很难使商业地产走得更快更远。有很多同行在这方面做得不错，有很多多元化的金融手段来支撑商业地产发展，华润置地也会积极考虑用各种手段来支撑商业地产的发展，商业地产肯定是公司以后重要的发展方向。

　　现场提问：华润置地未来住宅的销售额和销售量会不会缩小？

　　吴向东：我想肯定有一天住宅的销售额和签约额会达到一定高度，到了以后住宅销售额就会往下走。那个时候华润置地的商业地产的量就会达到足够规模，所以华润置地的利润会不断稳定。

　　现场提问：华润是否已经退出和绿地香港在上海合作的那个项目？

　　吴向东：没有退出，还在继续推进。

　　现场提问：最近包括湖南等一些地方通过行政的方式救市，例如建议政府购买商品房来用作廉租房等，您怎么看待这种建议？华润置地会不会考虑把商品房卖给政府？

　　另外，傅育宁董事长过来以后有没有对华润置地将来策略给一些新的提示？

　　吴向东：中国太大，每个城市情况都不一样，中央要统一一个政策在每个地方都贯彻执行比较难操作。

　　有一些城市用一些行政方法来救市会有两种情况发生。一种积极的，比如保障房的问题，既可以帮助政府完成任务，也可规避位置偏、交通差等问题。湖南的做法不错，卖一些存量，再将部分存量卖给政府做保障房。现在还有一些地方也在通过行政化手段救市，但希望这种行政干预手段越少越好，市场问题应该让市场自己解决。

　　傅育宁董事对华润置地非常熟悉，也非常重视，他自己也去了华润置地的很多项目进行视察，还和员工一起开会座谈。与我们的管理团队也进行过过深入的沟通，对华润置地下一步发展也提出了许多非常好的建议。

　　傅育宁董事长和我们一起经过深入讨论后提出三个战略。第一个，如何应对电商带来的机遇和挑战。电商会对商业地产造成冲击，而华润的重点救市商业地产，所以必须积极研究互联网经济对自身业务的挑战。目前华润置地已成立了专门的团队，开始做这方面的研究。

　　第二个，傅育宁董事长长期担任招商银行董事长，对金融非常熟悉，所以华润置地也现在在积极研究地产以后要怎样利用金融的一些工具，哪怕是一些传统工具，像REITs，甚至还有一些创新的金融工具与地产更加紧密结合，获得更多财务资金，能够支持公司不断发展壮大。

　　第三个是拓展海外，目前已经有不少中国房地产公司走出去了，向东南亚那些国家发展，虽然华润置地还没有做最终决定，但也开始关注和研究拓展海外市场。

　　华润置地走出最大的挑战来自于管理团队是否能满足走出去的需要。国外的市场差与国内差异太大，需要我们有国际视野，及内外兼修的团队，所以我们需要半年甚至更长的时间去做决定。