商业地产市场竞争加剧 购物中心客流量下降

　　广东坚基集团总裁禹来日前在于河源举行的JJMALL招商签约会上透露，中国一二线城市的购物中心现在总体而言是过量的。禹来的担忧并非空穴来风。

　　中购联行业研究报告资料显示，至2013年底，中国购物中心的存量已经达到3450家，中国购物中心的增长区间，从每年开业200～300家提高到现在的200～400家的水平，到2015年中国购物中心的总量将达4000多家，中国成为亚洲乃至全球商业房地产最受瞩目的热点区域。全球最大的商业地产服务公司CBRE分析调查了全球180个城市购物中心建设状况，发布的报告显示，目前中国购物中心的建设规模为全球之最。在所分析调查的180个城市中，有半数在建购物中心在中国。在购物中心数量快速增长的同时，也出现一些购物中心客流量下降，坪效收益降低的情况。有专家表示，中国购物中心经过“大跃进”式发展后，已存在供过于求的隐忧。

　　商业地产市场竞争加剧

　　据相关资料介绍，2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30%，高于房地产行业平均投资增速。2011年全年商业地产投资7424亿元，同比增长31%；2012年商业地产投资略有放缓，但增幅依然高达25%。中国商业用房施工面积在2010年大幅增长，随后在2011年至2012年有所放缓，但依然保持强劲增长势头。截至2012年9月，中国商业用房施工面积为6亿平方米。一般商业地产施工需要2~3年建成，目前在建的项目将在2015年左右集中释放，未来商业地产市场饱和度还将提升，竞争持续加剧。

　　以成都为例，2013年成都商业市场供应出现井喷。地产咨询服务公司世邦魏理仕的调查报告显示，去年全球新建完工购物中心面积排名前10位的城市中，成都以106.6万平方米的面积排名榜首。供应大幅放量一方面是由于住宅市场限购，开发商纷纷加大商铺供应；另一方面，大量城市综合体项目处于如火如荼的开发中，金牛万达广场、龙湖时代天街、雄飞中心等项目均包含较大体量商业面积，这批项目的集中涌现对2013年商铺供应贡献十分明显，导致市场供应井喷。随着这些商业项目的开业，市场存量将大幅度攀升，租赁市场压力不断加大，商业项目之间的竞争将趋于白热化。

　　购物中心客流量下降

　　在商业地产包括购物中心面积不断扩大的同时，购物中心的客流量却在下降。有媒体报道称，即使到了打折季，成都10多万平方米的苏宁生活广场还是显得冷清。即使是周末，购物中心的人气也不旺。在成都，大部分购物中心通常在开业几个月后便门庭冷落。在成都天府大道与绕城高速交会处，凭借亚洲面积最大的单体建筑攒了大把人气之后的成都环球中心，人气不如其名气。前不久，记者在环球中心内的乐天百货看到，消费者的人数还不及售货员多。

　　广东佛山市房协从2003年开始跟踪各大商业中心的人流、消费等情况。统计显示，佛山东方广场、东建广场、南海广场、百花广场、兴华广场等5个最初的商业中心，最近5年客流量都有不同程度的下降。

　　据佛山市房协相关人士分析，客流量下降原因有二：一是新商业中心增加，加剧了消费者分流、分化；二是电商冲击较为严重。另外，商业中心在业态调整中，也出现了同质化严重的问题，导致对消费者的吸引力减弱。

　　购物中心销售额增长乏力

　　深圳市零售商业行业协会日前发布了《2013深圳购物中心发展报告》。报告显示，2013年深圳大多数购物中心出租率保持在90%以上，租金收益也逐年递增。但是，与出租率和租金同步增长形成反差的是，大多数购物中心的销售额增长乏力，只有少数优质购物中心的销售额与2012年同比略有增长，一些购物中心的单位面积年销售额甚至只有优质购物中心的十几分之一。

　　此外，调查中也发现了不少购物中心的经营成本偏高，这种现象也导致购物中心的盈利能力降低。

　　深圳购物中心2011年的营业额为340亿元，占当年社会消费品零售总额3521亿元的9.66%；深圳购物中心2013年的营业额为387亿元，占当年社会消费品零售总额4433亿元的8.73%，而同期深圳网购营业额则高达889亿元，占深圳社会消费品零售总额的20.1%，远远高于购物中心全年的营业额。

　　有业内人士表示，面对“大跃进”式的商业地产供给和目前实际收入决定的需求之间的极大失衡，中国购物中心行业发展应回归理性。“大跃进”式的商业地产开发热潮该降温了。