2014年上半年房产信托收益率分析

　　无论是已到期的信托计划，还是今年新成立的信托计划，房地产信托产品的收益率都高居各类信托产品收益率的榜首，而这种高收益率也暗藏着一定的风险。

　　数据显示，按照预计结束日期统计，截至7月17日，今年共有1335个集合信托到期，总规模为2253.2亿元，平均年收益率为8.85%。其中投向房地产的项目有225个，规模总计562.92亿元，平均年收益率为10.16%。而相比之下，投向工商企业的项目平均年化收益率为8.44%，投向基础产业的项目平均年化收益率9.3%，投向金融的项目平均年化收益率则为7.91%。

　　从6月份成立的集合产品投资领域分布来看，房地产领域融资规模重回榜首，而9.78%的平均预期收益率也是各领域中最高的。

　　地产信托规模收益率均居首

　　尽管陆续有兑付风险爆发，但庞大的融资需求及高回报诱惑，使得房地产信托依然是信托公司的业务重点，也是投资者无法轻易割舍的对象。

　　从今年1~6月的成立数据来看，房地产信托融资规模占据首位，成立的591款产品共募集资金1192.26亿元，占总规模的27.76%，与前5个月占比持平。

　　而从6月份成立的集合产品投资领域分布来看，资金也主要集中在房地产、基础产业和其他领域。其中房地产领域融资规模重回榜首，成立的97款产品共募集资金152.06亿元，占总规模的26.49%。收益方面，6月成立的产品中，收益最高的仍然是房地产信托，平均收益为9.78%；其次是基础产业，成立的121款产品平均收益为9.42%，较上月同期下降0.09个百分点。

　　不过，今年集合资金地产信托进入兑付密集期，预计到期总规模为1780.06亿元，其中一季度为368.48亿元、二季度为439.15亿元、三季度为444.61亿元、四季度为527.82亿元。随着兑付规模逐季增加，2014年将成为房地产信托新的兑付高峰期，整个信托业面临兑付压力。

　　今年以来，矿产类信托的出险率是所有产品中最高的，其次就是房地产类信托。

　　自2013年下半年以来，房地产信托违约案例频出。2013年11月，四川信托因与融资方的借款纠纷，将旗下信托计划合作方嵊泗县洋城锦都置业诉至法庭；今年1月8日，关于上海高远置业有限公司实际控制人邹蕴玉跑路的传言爆出，新华信托一款规模为8.5亿元的产品曾投资其旗下地产项目。

　　185个信托计划提前终止

　　截至7月17日，公开披露的今年已经清算兑付的信托数量为565个。在这565个信托产品中，有185个信托计划是提前终止的，其中投向房地产的项目占比最大，共计64个，占比34.6%。

　　分析师称，信托计划提前终止的情形一直都有，提前终止主要有两个原因，一是融资方通过其他低成本渠道获得资金，使得短缺的资金得到缓解，提前终止信托计划；二是信托公司预计信托项目会出现风险，提前终止信托计划。他表示，往往第一种情况较多，一般在合同中会相应注明。

　　例如，四川信托日前发布了南部花园项目结构化集合资金信托计划提前结束公告。公告称，由于客观因素存在，融资人未能在规定的时间内有效地办理抵押登记，为预防风险，保证信托利益的实现，受托人根据相关合同约定宣布《债权转让合同》项下的债权履行期限要求债务人于当日提前清偿债权本息，并于清偿当日终止信托计划，解除全部交易文件。