房企靠“大本营”战略突围 短期内存货难以消化

　　“在目前楼市下，除一线城市外，取消限购对当地房地产影响市场较小。”中原地产首席分析师张大伟表示，尽管取消限购城市已经达到23个，但限贷不松绑，市场趋势很难改变。

　　值得一提的是，从多家房企处获悉，取消限购对高端市场影响相对明显一些，但短期内对其总体销售业绩的拉升作用不大。不过，开发商有自己的“招”去突围。

　　事实上，今年以来，在全国房地产市场“降”声一片，库存巨大的压力下，多家知名房企都在以“大本营”战略突围，其中，有房企高层表示，“在这个区域我们深耕多年，对市场非常熟悉，能够灵活把控推盘节奏和平衡推货量，在全国范围内，销售业绩最好，消化存货速度最快的地区就是公司的大本营区域”。

　　短期内难以大量消化存货

　　事实上，从多地取消限购后的表现来看，由于库存过高，在当地有在售项目的知名房企也不看好该政策能够刺激其实现加快销售速度，回笼现金的目标。

　　“限购取消了，但银行限贷政策并未放松，对于我们这种刚需项目来说，限贷不放松才是阻碍成交量提升的关键因素。”以荣盛发展为代表的中小房企销售人员直言。

　　此外，呼和浩特当地另一房企销售人员也表示，“限购取消后，我们项目成交量并没有明显提升，毕竟市场观望情绪浓厚，短期内还无法快速打开局面”。

　　上海易居房地产研究院提供的报告显示，2013年，在35个大中城市中，呼和浩特商品住宅库存排行第一，去化周期超过3年。无独有偶，以另一个城市温州为例，截至2014年7月份，温州一年内三次提及限购松绑或取消，且近期全面放开限购的迫切愿望得以实现。

　　不过，同策咨询研究部总监张宏伟认为，此次取消限购的“止跌药”对于温州楼市的刺激作用有限。从温州市市区商品房库存来看，同策咨询研究部数据显示，截至2014年6月底，温州市市区商品房库存量为123.34万平方米，库存去化周期为18个月。尽管此前部分房企大幅降价，但上半年整个温州市场成交情况尚没有回归到“量”的轨道上来，整个市场成交均价也在持续下跌。从未来发展趋势来看，温州楼市短期内似乎仍然在僵局之中，还没有明显好转。

　　值得一提的是，对于高端市场而言，取消限购确实能够促进一些成交量。“我们在厦门的项目销售一个月内开盘两次，销售额总计超过了10亿元”。某房企负责人坦言，这与厦门暗中放开高端市场限购不无关系。

　　然而，高端项目毕竟周转较慢，无法承担房企完成年度销售目标的重任。鉴于此，在淡市下，多家开发商都选择了在“大本营”发力。

　　“我们销售业绩最好的地区是福建大本营区域。”世茂房地产相关人士透露，2012年，世茂在福建地区的销售总额为150亿元，2013年为180亿元，连续两年成为福建地区销售业绩最高的开发商。

　　值得一提的是，有接近世茂房地产的人士透露，今年上半年，世茂在福建地区的销售额已经接近100亿元。该人士进一步透露，为了完成全年800亿元的销售任务，世茂房地产明确了推盘思路，即“优势区域、重点项目、集中发力”，尤其是在福建和江浙地区的二、三线城市集中推盘发力。

　　对此，世茂房地产相关人士坦言，公司一般控制推盘节点时都是因地而宜、因盘而宜。最重要的是，公司把这个权力充分地下放给了一线销售团队。鉴于此，在以“成交萎缩、库存积压”为标志的市场下，世茂在福州、苏州、晋江、南京、厦门等8个城市都有项目成为销冠，同时多个销售业绩超过百亿元的大盘也都布局在福建地区，因此资金回笼情况较好。

　　值得一提的是，改善型高端项目为世茂在福建地区的销售业绩贡献了较高销售额。在世茂的福建项目中，泉州和厦门两地的项目客群以上市公司董事长、高管以及私营企业主为主，甚至涉及福建的高净值人群。

　　“世茂的掌舵人家族有很丰富的商业客户资源，也注重与其沟通，甚至会研究闽商和浙商的生活方式，从而应用到产品设计中，抢得豪宅客户”。上述接近世茂人士直言，鉴于此，才能很好地利用和把控大本营市场吸金。

　　更为值得注意的是，除了世茂在大本营下重金深耕扩张外，其它开发商也非常重视淡市下靠“大本营”战略突围的计划。

　　“从全国市场来看，龙湖在重庆市场销售业绩最好。”一位接近龙湖地产人士透露，这与其在大本营重庆布局项目多，品牌效应好，且不断加快该地扩张有关。

　　此外，有接近越秀地产相关人士透露，越秀地产在广州的销售业绩最好，而且其商业性经营物业收入也非常高。