房地产开发商资金链危机需警惕

　　近日，上海嘉定悦合国际广场项目资金链断裂被迫停工，由于开发商存在借贷纠纷，该项目已被法院查封。此前，杭州、苏州等地已经出现过数起开发商资金链断裂、楼盘无法按期交付的案例，房企资金链危机呈现出蔓延态势。业内人士指出，未来融资困难、销售不畅的中小房企或处于更加危险的境地，或累及金融机构资产常态，部分开发商可能加大促销力度以解资金之渴。

　　据统计，截至2013年6月，主要银行业金融机构房地产贷款和其他以房地产为抵押的贷款总额占各项贷款37.2%，房地产市场波动将使银行接近四成的资产承受风险。

　　开发商资金链断裂

　　上海市嘉定区曹安商圈，林立着数家超大型批发商场，来往的货车络绎不绝，一派繁忙景象。然而身处繁华地段的悦合国际广场项目却因为开发商资金链断裂，延迟交房半年，已经停工达一个月，并拖累多家金融机构深陷其中。

　　悦合国际广场已经被上海市闵行区人民法院以财产保全的名义正式查封，同时被徐汇区人民法院以执行需要的名义轮候查封。由于在建工程已被法院查封，无法进行预售登记，在开发商将资金窟窿补上之前，该项目已不允许销售。

　　在上海出现开发商资金链断裂案例之前，国内其他地区已出现开发商资金链断裂、工程停工烂尾，甚至开发商跑路的情况。长沙（楼盘）市岳麓区的九龙领仕汇项目三期，封顶后已停工超过一个月，该项目开发商湖南省九龙房地产开发有限公司因资金陷入困难，拖欠施工方湖南麟辉建设集团有限公司数千万元工程款，导致工程停工。目前，开发商正在向资金实力雄厚的企业寻求融资或合作。

　　在房地产繁荣时期大肆扩张、过度借贷的开发商，正在面临后续融资艰难、资金回笼不畅带来的危机。5月初，全国百强房企光耀地产因债务危机，濒临破产，波及多家银行、信托和类信托计划。

　　上半年即将过去，房企因资金周转问题造成的倒闭现象开始出现。

　　实际上，今年以来，处于下行周期的房地产行业资金链风险已被金融机构和监管层高度警惕，因此，银行在对开发商强化前期的名单制管理外，还加强了对重点地区和领域的监控，尤其是对一线城市和二、三线城市这些不同承受能力的市场实行更为严格的差异化信贷投放政策。

　　更有不少地方银监局都给银行房地产信贷投放划上“警戒线”，有的要求占总体信贷投放比例不超过20%。

　　据统计，截至2013年6月，主要银行业金融机构房地产贷款和其他以房地产为抵押的贷款总额占各项贷款37.2%，房地产市场波动将使银行接近四成的资产承受风险。

　　除了银行贷款外，对于房地产这类能够承受高融资成本的行业而言，通过信托等渠道进行融资也不在少数，但是，从2013年起被媒体陆续曝光的11件信托兑付风险事件中，涉及房地产信托的最多，达到了10起，涉及的信托公司有8家。

　　进入2014年，房地产信托违约事件也是频繁上演。据不完全统计，今年房地产信托到期量约6335亿元；同时，今年以来提前终止或兑付的信托产品中，房地产信托达28支，规模达62亿元，意在暂时规避信用风险。面对风险隐患，目前，不少信托公司都在主动缩减房地产信托发行数量以求软着陆。

　　银监会副主席王兆星认为“房地产是中国经济发展过程当中一个重要的组成部分，对中国的经济发展作出了重要贡献，同时也是中国金融业重要的业务领域。但是，我们确实应该看到，如果一个经济体对房地产的产业依赖过重，如果金融业对房地产的风险贷款暴露过多，一旦房地产出现问题，可能会对整个经济甚至对中国整个金融业造成灾难性的破坏。过去的金融危机当中，有很多都是因为房地产泡沫最后破灭，给经济金融造成重大的破坏。”

　　通过政策引导推动结构调整

　　今年二季度，定向微调政策已经启动，包括引导资金向小微“三农”行业倾斜。这表明，政府正在尝试通过政策引导推动经济结构调整。

　　在财政方面，上海、浙江、深圳等10个省市启动地方政府发债“自发自还”试点，对债券进行“三六九等”信用等。财政部部长楼继伟表示，“将研究赋予地方政府依法适度举债融资权限，建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制，将地方政府性债务分门别类纳入政府预算统一管理。”

　　不过，从目前了解的情况来看，一些改革措施和政策尚未细化，因此地方操作上存在困难。

　　市场期待财政金融的政策组合拳。同时，业内判断，在今年下半年，影子银行风险将逐步得到化解，与之相伴的是，还有可能出现一些债务违约状况。产能过剩所引发的金融风险将在经济转型期间持续较长一段时间，而房地产行业资金链风险则将伴随着经济结构调整，不断被重新审视，最终将在整个改革的大背景下，让经济增长摆脱房地产行业的过度依赖。