人民币出境新暗道：基金份额换海外房产

　　“就这样暂停了？”一位正通过中行优汇通业务海外购房的民营企业家王诚（化名）一脸茫然。

　　上周四，中行客户经理忽然告诉他，由于一则媒体报道将优汇通业务推上舆论的风口浪尖，中行内部要求先进行业务自查，这项业务只能先“缓一缓”。

　　“其实，我也不太了解优汇通业务的具体操作流程。”王诚说。他只知道这项业务主要用于投资移民或购买海外房产，属于国家相关部门推动跨境人民币转账业务的试点产品，只有中行等少数银行可以操作。

　　正当他一筹莫展时，另有几家私人银行迅速向他推荐内保外贷式海外购房的好处。

　　“这些银行说，内保外贷是一项相对成熟的业务，不大会被暂停。”王诚说。

　　然而，他还有另类的选择：一些房地产投资基金则借助上海自贸区、深圳前海地区的金融创新先试先行政策，正打通国内富豪境外购房的新绿色通道。

　　21世纪经济报道独家获悉，在外管局与证监会的允许下，嘉实基金近期获得10亿美元额度的外汇通业务试点，个人投资者可通过这项业务设立专项账户，在突破个人5万美元换汇额度的情况下，将境内资金换汇投资境外金融产品。

　　但外汇通业务的投资标的必须是持有期限超过1年的境外金融产品，且需要嘉实基金核准的合规投资品种。

　　目前，多家私人银行正和嘉实基金开展合作，将外汇通业务打造成国内富豪投资移民或海外购房的又一条新路径。

　　内保外贷PK优汇通

　　在一位中资私人银行人士看来，中行的优汇通业务，仅仅比内保外贷“多走了一步”。

　　具体而言，优汇通业务先将客户人民币资金从境内汇入境外，再通过中行境外分行按约定汇率兑换成外币，用于投资移民或海外购房；而内保外贷则是要求客户将人民币资金存入银行指定的境内账户作为保证金，再由其境外分行提供相应的外币信用贷款给客户，同样能用于海外购房或投资移民。

　　“对客户而言，两者的主要差别，可能是内保外贷要多承担一笔外币贷款利息。”他说，但由于人民币逐步升值，实际的贷款利息支出被抵消不少。

　　以英国贷款买房为例，通常境外投资者购买英国本地房产的年化贷款利率在3%-3.5%，扣除近年来人民币年均2%升值幅度，实际利率支出可能约在1%-1.5%。

　　内保外贷的另一项优势，是投资者可以使用更小的本金海外购房或投资移民，而优汇通业务往往支持境内客户一次性付清房款。

　　但是，这位中资私人银行人士时常会揪心客户如何偿还外币贷款。理论上，只要投资者将海外房产与外国中长期国债（投资移民所对应的投资品种）抛售，就能偿还外币贷款。但在实际操作过程，有些海外房产是国内客户买来自住，就需要客户通过其他方式筹集外币资金偿还外币贷款。

　　每人5万美元的换汇额度，未必够用。

　　“如果是企业家，我们建议将贸易资金留在境外。”上述私银人士透露，通常做法是企业家先在香港设立一家窗口公司，将商品卖给这个窗口公司，再由窗口公司卖给境外买家，由此窗口公司可以留存大量贸易资金，用于偿还外币贷款。若是企业高管，则建议通过海外亲戚朋友解决相应资金问题。

　　在他看来，随着外管局近期出台《关于发布〈跨境担保外汇管理规定〉的通知》，取消了内保外贷的数量控制，这项业务将迎来更大的发展空间。

　　毕竟，内保外贷业务已经趋于成熟，不像优汇通作为试点业务，容易因某些突发事件被暂停。

　　然而，部分中资银行基于外债额度控制的考量，开始调整内保外贷的具体操作方式，即客户先将人民币资金打入指定账户，外币贷款改由其境外合作银行提供。

　　“一般情况下，内保外贷业务很少出现坏账，因为境内保证金高于外币贷款额度。”他说，即使出现还贷违约，银行之间可以协商处理这笔保证金，足以化解坏账风险。

　　自贸区、前海“绿色通道”

　　相比内保外贷的诱惑，王诚还有其他的另类选择。

　　近期，他收到一家注册在上海自贸区的海外房地产基金投资邀请，其推介资料写明，基金出资人可以以优惠价格优先选购相应房产并免中介服务费办理移民，或投资者在基金成立3个月后，以基金份额（无投资收益）换购房产并免中介服务费办理移民。

　　资金出境的方式，是这家房地产基金管理人打算借助自贸区管委会对3亿美元以下的海外投资项目（不涉及证券投资与危害国家安全性质）有自主结售汇审批权，将境内募资兑换成外汇，再投资一批海外房产。

　　“由于资金通过投资项目出境，就没有内保外贷业务的还贷烦恼。”他直言。

　　不过，若他的出资额不足以购买一套海外房产，还需要按一定溢价向其他基金出资人购买基金份额置换房产，这无疑增加了投资成本。

　　事实上，围绕深圳前海地区金融创新先试先行政策打通境内资金海外购房新通道，不少海外房地产基金同样各显神通。

　　一位注册在深圳前海地区的房地产基金负责人透露，他所在的房地产基金刚从境内募集10多亿元，经当地监管部门沟通，这只基金被允许将募资直接换汇投向境外房地产基金产品。但前提是境内出资人中途不得赎回基金份额、一旦基金到期上述募集资金仍需结汇返回境内。

　　他承认，他之所以采纳这些换汇要求，也有“拿时间换空间”的考量。由于这只基金存续期长达8年，期间中国相关部门如果放开个人境外直投或人民币自由兑换，这笔资金就能根据新政策留在境外投资。

　　目前，他们已经与海外房地产基金产品管理方协商，一旦上述政策条件开放，境内富豪的基金份额可以迅速换购海外房产，帮助他们尽快满足相关条件办理投资移民。