中国楼市持续“转凉” 半数大中城市房价下降

本文相关报告 REPORTS
	2018-2023年中国房地产行业市场调查分析及投资前景趋势预测咨询报告
	在现代市场经济活动中，信息已经是一种重要的经济资源，信息资源的优先占有者胜，反之则处于劣势。中国每年有近100万家企业倒闭，对于企业经营而言，因为失误而出局，极有可能意味着从此退出历史舞台。他们的失败...

　　中国楼市转凉的趋势还在继续。刚刚过去的5月份，中国70个大中城市中近八成城市房价停住了上涨的步伐，而半数城市的房价更是较上月出现回落。

　　中国国家统计局18日发布消息称，2014年5月份，中国70个大中城市中，房价较上月下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。

　　值得注意的是，在环比价格变动中，最高涨幅仅为0.3%，最低的则是下降1.4%。在此之前，以“北上广深”为代表的一批城市房价的环比涨幅曾一度稳定在1%至2%的区间。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析说，部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，这导致购房者持观望情绪。此外，一些房企近来推出促销优惠，也是导致房价有所下降的原因。

　　中国主要城市房价5月份的表现延续了楼市2014年以来持续降温的态势。

　　过去一年，中国房价逐月快速上涨。从2013年2月份到12月份，中国70个大中城市中房价环比上涨城市数量始终维持在62个以上。不过月度房价上涨城市数量构成的曲线进入2014年后开始掉头，至今已连续5个月下探。

　　虽然从同比数据来看，5月份，中国70个大中城市中，仍有69个城市房价出现上涨。但2013年月度同比涨幅一度连续高企至20%以上的“北上广深”等一线城市的房价涨幅明显回落。除上海房价同比涨幅依然在11%左右，北京、广州、深圳5月份房价的同比涨幅均回落至10%以下区间。

　　刘建伟也分析说，在新建商品住宅价格同比上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有66个；二手住宅价格同比上涨的64个城市中，涨幅回落的城市有62个。

　　事实上，除了“70个大中城市住宅销售价格”，中国楼市温度的变化已在多个领域显现。

　　除了百城房价近两年来首现下跌，国家统计局稍早时候发布数据也显示，中国房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额等多个指标的增速在5月份也跌至近一年来最低点。其中，商品房销售额和商品房销售面积已经连续4个月同比下降。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，中国楼市开始周期性调整的趋势已经明确。他指出，此次楼市变化是历史上首次出现的非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区的房价，都有可能出现明显价格调整。

　　中国住房和城乡建设部总经济师冯俊则表示，他并不认同目前一些人士对“拐点”概念的使用。他认为，今年以来关于房地产的多项指标出现增速下滑，属于市场正常的自然调节。

 

　　房价真“跳水”还是“苦肉计”？

　　

　　房价变化总是触动着所有购房者的神经。自今年春节以来，全国不少城市击鼓传花似的陆续迎来降价潮，并出现销售放缓的局面，“拐点论”、“崩盘论”成为今年楼市最热议的话题。

　　

　　6月18日，国家统计局发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，杭州楼盘以1.4%的降幅领跌全国。

　　

　　与此同时 ，二手房指数也下调了0.09%。其中，北京楼盘环比下调0.9%，跌幅居于全国第一。不仅如此，北京仅在2011年12月市场最惨淡的情况下，二手房出现过环比0.8的下调，本次单月跌幅可谓是创纪录。

　　

　　证明楼市不景气的数据不仅于此。稍早之前公布的中国指数研究院最新报告显示，今年5月中国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米10978元，环比上月下跌0.32%。这是2012年6月以来百城房价首次环比下跌，在此之前百城住宅均价已经连续环比上涨23个月。

　　

　　一时间，市场内的各方代表又为了房价拐点是否成立，而打起了口水战。

　　

　　正方：房价拐点已经出现

　　

　　支持楼市拐点到来的声音，在近日的博弈中占了上风。投行经济学家、机构分析人士以及财经评论员，是组成“正方”阵营的主要力量。

　　

　　代表：彭文生（中金公司首席经济学家）

　　

　　观点：房价预期拐点正在发生

　　

　　越来越多的城市爆出房地产价格下跌的传闻，是否预示着房地产即将进入下行通道？中金公司首席经济学家彭文生对此表示，一季度经济增长放缓，包括发电耗煤量及库存差值、房地产销售及新开工等领先指标均显示短期投资和经济增速仍有下行压力。

　　

　　房地产市场调整的风险加大，房地产价格下跌的新闻越来越多，市场开始形成降价预期。不排除未来政府会出台房地产市场的托底政策，例如放松限购、限贷，甚至通过户口政策鼓励购房。但房地产价格是资产价格，受预期的影响大，基于过去的涨幅很大，加上经济体制改革的推进将有利于纠正过去支持房价上升的基础，房价预期变化的拐点可能正在发生。

　　

　　这样的变化会削弱人们对住房的投资性需求、推迟对住房的消费性需求，房地产开发投资将因此而放缓。历史数据显示，房地产销售是房地产投资的领先指标。今年一季度房地产销售增速大幅下滑，预示未来半年房地产投资增速下行的概率大。

　　

　　代表：甘犁（中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长）

　　

　　观点：房地产市场的拐点已经来临

　　

　　西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心近日发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告引起了市场广泛关注。中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁认为，我国住房刚需旺盛的时代已经过去，且目前刚需中超过八成的需求都是无效的，没有购房能力。自2011年8月到2013年8月，刚性住房需求从28%下降至25%。在这不到1/3的刚需家庭中，有能力购买的家庭凤毛麟角。城镇地区剩余的可实现刚性住房需求的仅为15.9%，无效的刚需达到84.1%。当前刚性需求已经很难成为现有房价的有力支撑。在此刚需严重不足的情形下，即便央行近日出台政策禁止银行停止个人购房贷款，其指导效果恐怕也十分有限。

　　

　　从消费能力方面来看，我国城镇家庭的房产已经占到家庭总资产的62.9%，中国居民住宅消费能力已接近透支的极限。因此甘犁认为，2013年房地产市场供给严重过剩，且存在大量空置，短期内难以消化，快速扩张的房企正为回笼资金寻找出路。房地产市场的种种不健康因素都在表明：房地产泡沫正面临被挤破的风险，房地产市场的“拐点”已经来临。

　　

　　代表：朱海斌（摩根大通首席经济学家）

　　

　　观点：房地产市场的黄金十年已过去

　　

　　摩根大通首席经济学家朱海斌表示，中国房地产毫无疑问已经进入了“拐点”，房地产市场的黄金十年已经过去，但未来是不是会进入白银十年还不能确定。

　　

　　朱海斌还认为，尽管房地产价格有可能有下调的趋势，但价格下降不会导致整个房地产市场崩盘，进入调整期更多的是一种温和调整，不会引发全面的系统性金融风险。朱海斌强调，他比较担心宏观风险，相对于房地产市场而言，如果房地产投资下滑，土地出让金下滑，经济增速可能也会下滑。他预测，如果房地产调整过快，保7%会有困难，经济增长6%以下都是有可能的。

　　

　　反方：楼市“拐点论”不成立

　　

　　与楼市拐点论的支持方针锋相对的是，以房地产行业代表组成的“反方”则坚持认为，中国楼市进入了十几年快速发展以后的调整期，有涨有跌是正常的，楼市“拐点论”这一说法并不成立。

　　

　　代表：朱中一（中国房地产协会名誉副会长）

　　

　　观点：有涨有跌才是正常的

　　

　　“拐点不好解释，崩盘是危言耸听，现有的数据起码是比2012年、2011年要好，那么这种情况下说崩盘确实是危言耸听。”中国房地产协会名誉副会长朱中一，面对如今一片“唱衰”的楼市提出了自己的观点。

　　

　　他认为，目前中国的房地产市场确实处于下行阶段和调整的敏感期，对楼市的下行要关注但是更需要客观。“如今中国楼市进入了十几年快速发展以后的调整期，有涨有跌是正常的，哪有市场经济是永远涨的，那就不叫市场经济，投资就是有风险的，这是一种基本观念，哪有投资没有风险。”

　　

　　2013年的楼市有很多非理性因素，当时很多专家对房地产的调控政策的点评出现了一片“涨声”的趋势，造成了不少的恐慌性，舆论也把市场推到了极端。朱中一表示，不管是中央政府还是地方政府，都需要考虑经济在增长合理区间的时候一定要考虑老百姓对高房价的承受能力。地方政府在出让土地的时候，土地出让金一定不要跟地方财政收支平衡挂钩，挂错了市场就会扭曲了。

　　

　　代表：孟晓苏（中国房地产协会副会长）

　　

　　观点：有些人想制造出“拐点”

　　

　　中国房地产协会副会长孟晓苏近日表示，中国房地产不存在泡沫，目前也不是拐点。以房价为调控重点的一系列调控政策是南辕北辙，过去十年保障房建设不足造成的楼市问题，不应以调控的名义向商品房发难。

　　

　　据孟晓苏总结，中国楼市有一个七年的周期性发展规律：五年增长、两年跌落。上一个发展期是2006至2010年，接着就出现了2011和2012年的跌落期。这个发展周期规律现在仍然在进一步发挥作用，从去年开始房地产业已经进入了一个新的发展期。因此从理论上来说，现在并不是房地产的拐点。

　　

　　孟晓苏认为，去年年底和今年年初出现的楼市价高、滞销等情况，是媒体炒作的结果，是有些人想制造出拐点。“去年的楼市发了40度高温的烧，今年恢复到正常，就显得下降了。这使‘拐点说’又频繁出现。”

　　

　　在中国近年整体经济增速大幅放缓的背景下，孟晓苏坚持，如果地产业继续低迷，会阻碍整个中国经济的观点。近期央行逐渐放松个人住房贷款业务、降低存款准备金率等一系列措施，似乎让人看到楼市松绑的希望。

　　

　　代表：利普顿（国际货币基金组织第一副主席）

　　

　　观点：房地产市场只是出现短期调整

　　

　　国际货币基金组织（IMF）第一副主席利普顿近日表示，IMF预计中国今年的GDP增长率将达到7.5%的水平，并表示可将明年的增长目标区间定在7%左右，并且将区间下限定得更低一些，符合向可持续增长道路转变的目标。利普顿对中国目前所采取的一系列改革措施表示认可，他表示，只有当增长显著低于今年的目标时，中国政府才应进一步出台刺激措施。

　　

　　对于中国房地产市场最近出现的波动，利普顿称，他无法做出房地产市场已经到达拐点的判断，他认为中国的房地产行业也有周期性，最近市场的下行是从过热到正常状态的一个调整。“未来五到十年、十年到十五年，中国的房屋需求还是非常大的。我们有理由去相信，现在房地产市场只是出现了短期的调整，在未来，私营部门房地产建设活动以及消费依然会复苏”。