传天津市政府放开第三套限购 房地产即将迎“蝶变”

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	2017-2022年中国天津房地产行业市场深度分析与投资前景预测研究报告
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　　日前，网传天津市政府放开第三套限购，允许本地人在市内六区购买144平米以上第三套住房，或市内六区外90平米以下第三套住房。

　　今年以来的市场下行，致舆论热炒“拐点论”，而一些地方政府的动作又进一步印证着“救市”意图。中国房地产业协会副会长胡志刚对中房网表示，楼市未迎拐点，而是即将迎来“蝶变”。

　　显现下行

　　据国家统计局数据显示，2014年1-4月，商品房销售面积为27709万平方米，同比下降6.9%。其中，住宅销售面积为24515万平方米，同比下降8.6%，降幅较上月增加2.9个百分点；商品房销售额为18307亿元，同比下降7.8%。其中住宅销售额为15259亿元，同比下降9.9%。

　　市场销售行情的下滑，直接导致企业投资热情的降低。至2014年4月，住宅施工面积，新开工面积还是竣工面积的累计同比均降至历史较低水平。与此同时，购地面积的累计降幅也呈现出进一步扩大的趋势。

　　2014年以来房地产交易市场的低迷，对于房企的市场预期造成了一定影响。研究机构认为，一般来说，房地产开发拿地会受到销售情况变化以及当前库存量水平情况的影响。而库存量的持续走高也促使房企开发速度放缓，补仓意愿降低。在当前整体市场处于调整状态的大背景下，房企在调整发展策略的同时，在拿地方面将会愈加谨慎。

　　从70大中城市的房价数据看，降价城市已经由2013年末的个别城市向全面扩散。而一些典型城市，典型项目比较明显的降价、信贷的持续紧缩以及一些中型，尤其是大型房企的财务压力，更是被舆论放大，进一步加剧了购房者的观望情绪，使得目前的房地产市场的普遍预期恶化。

　　市场难言拐点

　　中国房地产业协会副会长胡志刚对中房网表示，楼市未迎拐点，而是即将迎来“蝶变”。首先，拐点是指市场一路下滑。我国第二轮城镇化才刚刚开始，住房需求还相当旺盛，当前市场即便有部分地区波动，但也不会迎来拐点。

　　他认为，周期性变化、市场波动是正常现象，任何行业市场不会只涨不跌。当前，我国房地产市场正经历第三轮周期波动。第一轮周期是2004年3月到2007年11月，第二轮周期是2007年12至2010年3月，本轮周期是2010年4至今。第三轮周期中，2010年受到房地产调控影响，市场产生下行，直到2012年四季度，市场逐渐好转。这种一路上行的状态，在保持了19个月后，到今年结束。

　　胡志刚表示，房地产迎来的不是拐点而是“蝶变”。

　　尽管不能说当前形势是市场拐点，但下行趋势显而易见。胡志刚指出，市场下行最主要原因就是供需失衡。“供大于求到一定程度，导致库存积压，卖方市场就转为买方市场。市场就会出现‘买涨不买跌’”。

　　首先，房地产市场一直在“爬坡”，需要一个盘整期。周期性和供大于求双重因素促使市场进入盘整阶段。习近平总书记对经济形势做出了经济增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期三期叠加的重要判断也显示，未来经济形势将“以降速换取质量”；产业结构要调整，创新转型；行业将进入消化过剩阶段。

　　楼市迎来蝶变

　　胡志刚认为，面对当前的市场形势，房地产市场既要消化存量、防止断裂，又要考虑转型，调整结构。对地方政府和房地产开发企业都是一个“蝶变”的过程。这个过程一定是有“痛感”的过程。

　　当前，一、二线城市资源过度集中催生“城市病”，三、四线城市，由于缺少产业和公共服务配套，“人留不住”。因此，第二轮城镇化特别对地方政府提出了更多的要求。土地财政依赖、地方债务需要破解，不能继续造空城，要注重大中小城市协调发展。同时，开发企业也应该进行自身转型。开发商不仅要懂得盖房子，还要会盖有科技、文化、环保含量的好房子，并提供全方位的生活服务，懂得运营和服务。

　　对于市场下行形势逐渐加剧，个别地方政府已采取“救市”措施。胡志刚判断，中央层面将暂不会采取措施“救市”。

　　“如果宏观经济不掉链子，刺激政策不太可能。如果突破底线，还会有一些调节。如果GDP掉到7以下，有可能救市，现阶段还不会，目前还远远没到这一步。过去市场骚动，中央就马上喊话，现在中央对市场容忍度高。分类调控救就是指各地根据不同情况因地制宜，中央赋予地方政府是调控主体。能由地方政府调节的不由中央政府调节，能由市场手段调节的不由行政手段调节”。

　　胡志刚认为，不应轻易谈及“救市”，目前的盘整回旋期可能达3至5年，这个期间整体还是平稳的，因为市场需求量还在。