杭州集中布局城镇规划区 在低丘缓坡建农房

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　　前段时间，去建德寿昌当地干部的“走村入户”，金桥村的联村干部洪岳祥的本子上记下了这样一个难题：村里有约莫30户人家，没有宅基地，建不来房。因为“上头”没政策，问题一下子解决不了，只能先记下来向上反映。
　　
　　洪岳祥惦记的这事，有望得到逐步解决了——
　　
　　从杭州市国土资源局获悉，4月29日，市政府正式出台《关于进一步加强农村宅基地管理切实维护农民合法权益的意见》(以下简称《意见》)，提出了一揽子新举措。
　　
　　城镇规划区集中布局
　　
　　独门独户原则上不批
　　
　　不少农户建房子难，其实主要难在指标和空间上。这几年，省、市国土资源部门在下达土地利用年度计划时都明确，各地用于农民建房的指标不得少于5%，按照杭州全市一年5万亩来估算，也就2500亩，分配起来真的是“杯水车薪”。桐庐县江南镇的章副镇长说起这事就皱眉头：整个镇用到农民建房的土地，还不到10亩嘞。
　　
　　另外，由于规划不衔接，有些建房的地块选址在土地利用总体规划允许建设区以外，空间落实不了，房子还是建不成。
　　
　　这次出台的新规从供需两端双向调节，努力缓解这一矛盾，加强规划引导需求。城镇规划区原则上不再批准单家独户的宅基地，而是实行集中布局或公寓化建设；规划区以外的，纳入新农村建设，逐步推动农居集聚。同时按照省级指标为主、市级指标奖励补充、县级指标托底保障的原则，分年度逐步破解住房难。
　　
　　就算有了指标，建起房来手续还很繁杂，除了建房申请，还得有一大摞的盖章证明，还要等规划调整、计划下达、市县批复，有些村民实在是等不及，只好未批先建了。杭州出台的《意见》，对宅基地审批程序进行了全面简化，比如，建房供地审批由县委托给乡镇执行。
　　
　　因为建房引发邻里纠纷的事，以前发生了不少。这次《意见》也明确提出，农居点布点、名单排序、优化选址、住户分配等，村委会都要按规定组织讨论和公示，确保村民全程参与。
　　
　　在低丘缓坡建农房
　　
　　奖面积还能拿补助
　　
　　现在土地资源越发稀少，城市如此，农村亦如是。
　　
　　接下来，就是从海绵里挤水的活儿了——
　　
　　杭州提出，要严格控制农村居民点用地总量，积极盘活存量建设用地，有条件的地区要充分利用低丘缓坡等非耕地资源，尽量不占或少占耕地。
　　
　　不光如此，杭州还出台了相应的奖惩措施。比如说，利用低丘缓坡、荒滩等非耕地建房的，可适当增加宅基地面积标准，并给予一定的资金补助；5人以上家庭符合分户条件不进行分户建房的，可适当增加宅基地面积标准；对宅基地未达到法定面积符合迁建标准而实施原址翻建的，可给予一定的资金补助。具体的补助标准，各地自行制定。
　　
　　如果某个地区用地不集约、违法用地比较严重、甚至挪占用指标的，杭州将扣减当地的宅基地新增建设用地指标，直至暂停安排除救灾避险、下山脱贫、原址翻建以外的宅基地新增建设用地。
　　
　　对于有效缓解农民住房需求，农村人均建设用地面积明显下降、“无违建县”创建成效突出的地区，市本级给予用地指标奖励。
　　
　　宅基地没人退？
　　
　　有偿竞价、主动退出可补偿
　　
　　村子蛮大，房子蛮多，可村子里人却不多，常见的是一幢大房子里，住着两个老年人——年轻人都跑到外头去造新房子了。长期以来，农村集体土地的无偿使用，让大家有了宁可闲置不退出的心态。
　　
　　桐庐荻浦村党委书记申屠永惠说：“没有好处的事，谁会退？久而久之，村子像空心汤团，越来越大。”
　　
　　这次，杭州出台的《意见》吸收了淳安千岛湖镇等地宅基地有偿使用、有偿退出的好经验，明确提出：各区(县、市)可选择有条件的地区开展宅基地有偿使用试点，由村集体经济组织或村民委员会组织，在符合宅基地申请条件的本村村民内部实行竞价选位。
　　
　　为了确保补偿过程的公平公正，杭州规定，试点方案及有偿使用价格标准要经过村民大会或村民代表大会三分之二以上成员表决同意，报乡镇街道批准、区(县、市)政府备案后才能实施。如果有村民主动退出宅基地，村集体经济组织或村民委员会还可以实物或货币的形式补偿，县政府也会给予适当补助。
　　
　　农民房能“动”了
　　
　　允许先行试点农民住房出租
　　
　　好消息还不止宅基地有偿退出这一个。
　　
　　不久后，说不定，农民住房还可以“动”起来了。《意见》提出，要积极探索农村宅基地空间置换新机制，在坚持“一户一宅”、法定面积和在接收村村集体经济组织或村委会同意的前提下，允许住房困难户到本乡镇(街道)范围内其他村调剂、购置旧房。鼓励在农村土地综合整治项目村推行宅基地置换城镇住房。同时，《意见》还提出，允许有条件的地方，先行试点农民住房财产权担保、出租、抵押和转让。
　　
　　《意见》适用范围为各区、县(市)，杭州西湖风景名胜区另有规定的从其规定。有效期为五年。
　　
　　宅基地有偿使用和退出机制，3年前，淳安就在试喝这口水了
　　
　　2011年，淳安县就改革农村土地管理体制，在全省率先创新出台了《农村闲置宅基地管理办法》。
　　
　　根据这个新的管理办法，将一户拥有多处且面积超过县政府规定标准以外的宅基地、经批准后两年内未建成住宅且不再需要使用的宅基地、新建房屋后未拆除旧房的宅基地、废弃的、无主的宅基地和空闲或房屋灭失两年以上未恢复使用的宅基地等，全部纳入闲置宅基地管理范围。
　　
　　闲置宅基地的处置在乡镇政府的组织协调下，由村级集体经济组织具体实施。各行政村依据村民自治原则，建立闲置宅基地管理制度，以村规民约形式予以明确。
　　
　　新的管理办法还规定，闲置宅基地实行有偿调剂，有偿调剂价格一般不超过90元/平方米，对村民主动退出的，再给予补偿标准50%以内的奖励。
　　
　　凡村民超过规定标准占用的宅基地，因房屋整体结构无法拆除或退出的，按村集体确定的标准收取有偿使用费用。宅基地管理基金按有偿调剂总价款5%以内的标准提取，专款专用，专项用于本村宅基地管理。