济南写字楼市场发展情况调研分析

　　近年来，济南如雨后春笋般地建起不少公寓写字楼，然而与开发商兴建公寓写字楼的火热场面相比，济南的公寓写字楼租售情况却呈现出冷热不均现象，同样位于解放路和平路商圈，山大路的华强国际广场33层的写字楼几乎售罄，而位于文化东路的某处公寓写字楼的入住率还不到40％。
　　
　　在济南的中心城区，公寓写字楼已经形成一定的规模，泉城路上的天业国际、世茂国际广场，经四路的万达广场、山大路的华强广场、和平路的诚基中心、文化东路的万豪国际……这些拔地而起的高端公寓写字楼，从表面看，将济南的城市品位一下子提升了不少。
　　
　　然而写字楼遍地开花仅仅是表面现象，实际上在租售环节，济南市面上的公寓写字楼却呈现出一种冷热不均的现象，根据山东省科学院战略研究所吕兆毅教授的计算，济南现有写字楼体量大概需要20年才能消化完。
　　
　　5日上午，在和平路商圈的某处大型公寓写字楼前，许多一层的商铺都空置着，人气并不是很旺。一家超市的老板介绍说，相比两年前，每年的租金由5万涨到了6万，“这里的人气不是太旺，像我们这种小买卖，只够勉强回本。”
　　
　　同样的情形也出现在文化东路的某公寓写字楼，据知情人士透露，该处公寓写字楼的入住率还不到40％。而在榜棚街上的另一栋大厦，一共18层、每层面积2000平米的写字楼仅仅入住10余户商家，以致该大厦的日租金已经降到每平米2元。
　　
　　相比于上述三处公寓写字楼的略显“萧条”，位于山大路的华强广场则表现出“繁华”的一面。据华强广场工作人员高女士介绍，现在华强广场33层的写字楼几乎已租售完。
　　
　　另外，泉城路的天业国际的入住率也比较可观，在该写字楼租住3年的商户王先生表示，整栋楼现在仅剩不到10间正在对外招租。
　　
　　探因配套设施关系招租成败
　　
　　据不完全统计，济南在售与在建的公寓写字楼面积有近500万平方米，但作为一个二线城市，济南对公寓写字楼的需求短期内看不到同比增幅，供大于求，并不具有太大吸引力。
　　
　　了解到，目前济南市面上大多数写字楼仅在硬件标准和功能设计就达不到要求，其运营和管理理念及服务更是差之甚远。
　　
　　“车位不足，隔间空间太小，外面配套设施不完善，物业费太高，公摊面积大等都是造成这里公寓写字楼被闲置的重要原因。”和平路某公寓写字楼的一家房地产中介负责人说，“房产证上写着32平方米，但是实际使用面积连10平米都不到。”
　　
　　该负责人说，“公共走廊、电梯、大厅、保卫室都计算在公摊面积内，顾客一看就不想买。”文化东路上的一处公寓的住户加上逛街的人可达5000人，但是那里一共只有几个洗手间。
　　
　　而据华强广场工作人员高女士介绍，由于山大路商业气氛比较浓厚，另外交通便利、基础设施完善、车位充足，给租户、顾客提供了极大的便利，招租困难就相对较小。
　　
　　吕兆毅判断，目前济南写字楼供大于需的局面基本形成。“城镇化快速发展带动了住宅地产的井喷，这无形中造成对商业地产的盲目乐观，认为商业地产也会和住宅地产一样抢手，所以大家一哄而上。”
　　
　　吕兆毅提醒说，写字楼遍地开花有助于提升城市形象，彰显城市品牌，适度超前规划并非不可取，但一定要考虑经济发展趋势和市场变化，否则会不可避免遇到销售难题。