广州楼市降价潮暗涌 年内房价存下行压力

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	2017-2022年广州房地产行业市场运行调查分析及投资策略咨询研究报告
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　　杭州、常州等多个二、三线城市楼市松动之后，现在降价之风已刮至广州。
　　
　　根据网易房产数据中心统计显示，今年“五一”小长假三天，广州市新房成交404套，同比增长6.2%，成交均价为14015元/平方米，同比下降8%。
　　
　　走访多个楼盘发现，广州楼市降价潮暗涌。龙头万科旗下三个楼盘于小长假期间推出特价房，售价较上一季度成交均价降幅超10%，越来越多楼盘采用“首付分期”的促销方式吸引买家。
　　
　　多位业内人士表示，推出特价单位吸引客户是开发商常见的营销手段，不能以此断定万科会大幅降价，但万科的举动也从侧面反映出楼市的波动和不安。由于房贷收紧趋势不改，加上5月份开始，房地产信托将进入兑付高峰期，资金压力将迫使开发商更多地“以价换量”，预计广州房价下行压力将愈加明显。
　　
　　多个项目现“松动”苗头
　　
　　5月1日上午，广州下着瓢泼大雨，但顾伟一大早驾车来到位于萝岗的万科东荟城，为的是购买项目于长假期间推出的特价房。“万科东荟城此前的售价都在16000元～17000元/平方米，临近节前销售小姐通知我项目在长假期间加推一批特价单位，户型主要为100平方米的三房，均价在14000元～15000元/平方米，较此前要低不少，所以赶紧过来看看”，顾伟笑着说。
　　
　　这并非孤例，了解到，在节日期间，位于番禺的万科欧泊推出16000～18000元/平方米的特价单位，而一季度网签均价为20782元/平方米，位于白云区的万科峯境也推出20套特价单位，最低单价为29000元/平方米，项目最近一个季度的网签均价为36129元/平方米。
　　
　　万科广州公司相关负责人表示，此次推出的特价单位主要为项目的尾货以及部分朝向不佳的户型，公司整体的定价策略并没有改变。
　　
　　此外，包括中海地产、时代地产等大型房企也纷纷加大了促销的力度。位于萝岗的刚需大盘中海誉城自4月20日起推出新货，小长假期间成交24套，均价为14198元/平方米，较一季度15421元/平方米的成交均价下降近8%，部分单位更低至12300元/平方米。位于花都的保利花城在节前最后一个周末推出了3期单位，黄金周期间网签均价为11104元/平方米，较第一季度13337元/平方米的均价下跌超过2000元/平方米。
　　
　　尽管广州市房管局对开发商以分期首付方式促销发布过风险提示，但发现，采用“垫首付”方式促销的楼盘不降反增，以位于番禺的时代外滩为例，买家只需缴纳首付款的20%，余下的80%首付款可以在未来3年内分12个季度支付完，不需要缴纳利息。
　　
　　年内房价存下行压力
　　
　　进入新年以来，广州楼市降温迹象明显。
　　
　　统计数据显示，今年一季度，广州全市一手住宅共网签16194套，同比去年大跌40%，合计成交面积为184.6万平方米，同比大跌42.5%。根据网易房产数据中心统计显示，4月广州全市一手住宅网签5195套，环比大跌16.7%，全市均价14714元/平方米，环比下降5.1%，呈现“量价齐跌”的走势。
　　
　　“按照以往的市场规律，进入3～4月份市场成交会出现明显回暖，但至今备受业界关注的小阳春始终没有出现，加上杭州、温州等城市降价的消息加重市场观望情绪，开发商迫于资金压力，降价促销的动力明显。”中原地产项目部总经理黄韬表示。
　　
　　房贷的持续收紧令市场回暖举步艰难，从按揭公司人士处得知，广州多家银行首套房贷利率上浮，还有部分银行继续暂停房贷业务。
　　
　　此外，据路透社消息，中国金融系统今年面临4200亿美元信托产品到期的考验，兑付高峰将从5月份开始。世联行董事长陈劲松认为，房地产是信托资金的借款大户，对于许多借道信托融资的中小型开发商而言，从5月份起将面临兑付压力，降价促销回笼资金是唯一的办法。
　　
　　克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰表示，尽管广州万科推出特价项目尚难断定公司将采取降价策略，但作为行业龙头，对其他房企甚至购房者心态难免造成影响。在各种因素压制下，广州楼市成交回调之势已经确立。可以预见的是，在市场整体的去化压力下，降价范围或将进一步扩大，因此对于资金较为紧张的企业来说，也应该尽早合理调整价格，提升企业周转速度，加速企业现金回笼。