央企退出房地产的步伐依然缓慢

　　喊了很多年，央企退出房地产的步伐依然缓慢。
　　
　　“目前78家非主业央企何时能清退房地产业务，已并非关注的焦点，现在需要引起注意的是，房地产主业央企在市场中居于强势地位，行业集中度也越来越高。”国务院发展研究中心一位分析人士表示。
　　
　　根据年报数据不完全统计，2009年至2013年这5年间，主业为房地产的央企，在房地产行业赚取的净利润达2000多亿元。
　　
　　一位不愿具名的业内人士分析，支撑房地产央企高额利润的，有其自身对市场的良好把控，但这些央企享有的“政策红利”和“体制优势”也不可忽视。
　　
　　“‘四万亿’计划推出后，整个市场都出现了国进民退的现象，主要表现为非主业央企对房地产业务的参与度大大加强，挤压了民企的生存空间。这一现象发展到现在，非主业央企的原有资源大部分流入到主业央企，使得优势资源逐渐向房地产主业央企聚合。”上述国研中心分析人士说。
　　
　　2000亿净利润诱惑
　　
　　目前，距国资委明确下达“78家非房地产主业央企退房令”已有四年，距国资委最早提出央企退房则时间更久。因涉及到各方的利益调整，央企退房不但进展缓慢，就连国资委的这项政策也逐渐淡出人们的视野。
　　
　　数据显示，位列国资委清退名单的78家非主业央企共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%。
　　
　　“一部分央企退出房地产之后，目前78家非主业央企涉房业务的比重有所降低，但房地产主业央企涉房部分的业务比重却逐年上升，从房地产业务中盈利的能力也越来越强。”上述国务院发展研究中心人士表示。
　　
　　据按年报数据计算，仅2013年一年，中海地产、华润置地、保利地产、中粮地产、中航地产、华侨城等业务板块主要为房地产领域的主业央企净利润就高达562亿元。
　　
　　此外，在中国中铁、中国铁建、中国中冶、葛洲坝(、五矿集团等业务板块也涉及房地产领域的主业央企中，房地产业务的比重也日益增加。
　　
　　“从近几年来看，这些房地产主业央企中房地产业务的比重一般占到30%左右，盈利所占比重甚至能占到40%。”一位了解情况的央企负责人表示。按这一比例，2013年，其他房地产主业央企中涉房业务的净利润总和至少在140亿元。也就是说，仅2013年一年，房地产主业央企在房地产业务上赚了至少700亿元，这还不包括央企控股的房地产企业贡献的净利润。
　　
　　实际上，“四万亿”刺激计划出台后，央企、国企在房地产领域的扩张较快。据年报保守估算，2009年至2013年，房地产主业央企涉房部分的净利润至少为2000亿元，其中上述几家业务板块主要为房地产的主业央企5年净利润累计超过1800亿元。
　　
　　“强大的融资能力和极低的融资成本使央企在土地市场挥金如土，2009年的‘四万亿’计划及超过十万亿的信贷，大部分流入到央企和国企，这些企业在2010年前后制造了大量地王，进而推高房价，在市场不断被推高的过程中，央企无疑成为最大的受益人。”上述不愿具名人士称。
　　
　　近几年，房地产业整合度不断提高，其中，房地产主业央企所占的市场份额也在继续上升。根据2013年的房企业绩，当年销售额过千亿的房企增至7家，其中有3家为央企或央企控股企业。
　　
　　央企的“政策红利”
　　
　　“央企扎堆投资房地产，是受利益驱动。”国资委企业改革局原副局长周放生曾公开表示，“房地产开发利润丰厚，能够帮助央企做大资产规模，提高利润，而这些又与央企负责人的考核、绩效密切相关。”
　　
　　近年，央企的考核指标深化了对经济增加值的考核，即经核定的企业税后净营业利润减去资本成本后的余额。2013年公布的新考核标准中，经济增加值的权重提高至50%，利润总额指标权重下降为20%，同时取消了主营收入增长率指标，相应更换为总资产周转率。考核不达标的央企负责人，将根据考核分数扣减延期绩效薪金。
　　
　　在国有资本保值增值要求及上述考核体系下，央企的利润率成为至关重要的指标。而做大房地产业务，则成为了央企提高利润率的“不二法门”。房地产开发的毛利润通常高于其他主营业务，在基建、工程、贸易、运输等类型的央企更是如此。
　　
　　以中国建筑为例，房地产开发业务在营业收入中占比不足10%，但其利润占比却接近40%。相应的，房屋建设、基础设施建设业务等主营业务收入的毛利率水平在8%-10%，而房地产业务的毛利率超过44%。
　　
　　中国中铁、中国铁建、中冶科工等央企的情形也大抵如此，工程类主营业务毛利率不足10%，但房地产业务的毛利率却超过30%，有效地拉升了整体毛利率水平。
　　
　　“去年以来，国资委对央企退房、拿不拿地王都没有过明确的表态，尤其是5月份之后，对于楼市调控的表述也相对较少了。”北京一房地产央企的内部人士表示，“与此同时，按照国资委的要求，从去年下半年开始，实现保增长的工作目标被排在了首位。”
　　
　　业内分析人士陈剑波表示，这一轮房地产周期中优胜劣汰、强者恒强的趋势越发明显，大型央企借助得天独厚的资源优势，在“保增长”的大旗下，能够获得政策、资金等方面的倾斜，市场占有率份额将大幅提升，行业集中度加强。
　　
　　“对于央企而言，银行信贷、资本市场融资的路径是通畅的，但其他主业利润小不愿投，房地产就成为最好的出口。”阳光100集团常务副总裁范小冲称，央企习惯于做资源导向的行业，房地产行业对土地、资金、政府关系等资源要求很高，正对其路，且利润不菲。
　　
　　主要做政府项目投融资的大岳咨询总经理金永祥透露，近两年，大量央企通过旧城改造、产业园等名义进入二三线城市。地方政府也更愿意将土地一二级联动开发、新城建设等业务，与当地的基础设施建设捆绑，一并与央企进行合作。
　　
　　“央企在土地、资金等资源上享有超国民待遇，在资源配置倾向于央企的情况下，政策更应该引导央企在城市基础设施、保障房建设上发挥更多作用，承担更多社会责任。”上述国研中心分析人士表示。