二线城市土地市场流标面积达796.66万平方米

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　　今年以来，土地市场出现了明显的降温趋势，一二线城市土地流标现象增加。截至目前，一线城市流标8宗，流标数量同比上涨166%，流标面积同比上涨幅度达700%；二线城市流标68宗，流标规划建筑面积达796.66万平方米，相比2017年同期上涨了53%。

　　以北京为例，今年已经有6宗土地出现流标。流标原因，一方面在于这些地块吸引力不大。六宗地块都是限价房和共有产权房，房价受限的同时，开发商需围绕自持比例展开竞争，而且还有配建和还建等要求，加大了开发商的成本支出并拖累回款速度。另一方面则由于房企资金链紧张。去年北京大规模供地，已消耗了开发商的大量资金，而今年银行对房企贷款资质审核要求越来越高，非标融资通道又被堵死，导致房企拿地更为谨慎。

　　在此之前的十余年中，北京土地流标、流拍数量仅为31宗，属于绝对的卖方市场。即使一些地块开发前景并不诱人，但房企出于巩固市场占有率、占据品牌传播高点等因素仍然趋之若鹜。今年以来，北京土地市场流标现象骤增，开发商明显趋于理性。从全国来看，土地市场也在低位徘徊，前4个月百城土地成交面积同比增长16.9%，但溢价率已经由去年的40%左右降至20%左右。

　　土地市场降温的同时，我们还要看到，最新公布的70个大中城市房价指数同比仍在上涨，且环比涨幅有所扩大，“房荒”现象在不少城市接连出现。可以看出，政策从土地市场向房屋市场的传导并不顺畅，究其原因，在于竣工面积的大幅下降和供地结构的明显失衡。

　　根据统计局数据，今年前4个月，全国房屋新开工面积仍在7.3%的水平，高于去年末的7.0%，房企拿地之后会选择尽快开工，但施工面积增速已降至1.6%的低位，竣工面积增速更是降至-10.7%。由于竣工面积减少，4月末全国住宅待售面积已降至2.85亿平方米，库存去化时间仅为2.4个月。而在2016年10月新一轮调控启动之前，这个数字是6.8个月。社科院近日发布的《2018年房地产蓝皮书》认为，由于地方政府规定新房价格不能高于周边、二期不得高于一期等限制，开发商推盘积极性不高，转而拉长施工周期，延缓项目竣工。

　　在库存减少的同时，地方政府应根据住建部和国土部去年4月份发布的通知要求，加大土地供应的数量，但地方政府出于招商引资等因素考虑，往往会加大非住宅用地特别是工业用地比重，减少住宅用地比重。以中南某省会城市为例，2017年该市市内六区挂牌108宗土地，（纯）住宅用地仅有13宗，远远低于非住宅用地。