北京市顺义区：1-11月房地产开发投资180.2亿元

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　　自2016年9·30政策发布后，政府大力整顿和规范房地产市场秩序，严肃查处房地产开发企业捂盘惜售等违法违规行为。房地产开发企业面对建设项目要求限价、配建等附加条件，和近年来去杠杆、抑制地王炒作等政策环境因素，特别是商住项目自“3·26新政”以后，各种因素叠加使房地产企业拿地愈发偏向理性和慎重。房地产开发市场经过多年的快速发展后，基数不断提高，在国家房地产调控的大背景下，顺义区房地产开发投资等重点监测指标出现下降。

　　一、房地产开发市场总体运行情况

　　1-11月份，顺义区完成房地产开发投资180.2亿元，同比下降21.1%,总量在全市排名第11位，增速排名第15位。房屋施工面积997.9万平方米，同比下降15.7%。房屋竣工面积65.4万平方米，同比下降27.2%。商品房销售面积68.2万平方米，同比下降56.5%。商品房销售额176.4亿元，同比下降58.4%。

　　二、房地产开发投资完成情况

　　（一）房地产开发投资增速、比重同比下降

　　2016年以来，随着调控政策对房地产的影响，顺义区房地产开发投资呈现波动下行的趋势，所占全社会固定资产投资的比重也逐渐走低。1-11月份，顺义区完成房地产开发投资180.2亿元，同比下降21.1%,拉动全社会固定资产投资下降11.4个百分点，占全区固定资产投资的比重为41.9%，所占比重比去年同期下降12.3个百分点，房地产开发投资对全区投资拉动作用逐步降低。

　　（二）住宅和商业营业用房投资下降，办公楼投资有所上升

　　房地产开发投资中，住宅投资自年初以来持续以25%以上的速度下降，1-11月份，住宅投资93.1亿元，同比下降26.9%，拉动全区房地产开发投资下降15个百分点，占全区房地产开发投资的比重为51.7%，上年同期比重为55.7%，住宅投资的比重基本保持占房地产开发投资的半数以上。

　　今年3月新增一个较大规模房地产开发投资项目，该项目新开工9栋办公楼，得益于该项目的土地购置费及施工进度的推进，办公楼投资自今年3月份后一直保持增长。办公楼投资完成51.8亿元，同比增长13.3%，占房地产开发投资的比重为28.8%，上年同期的比重为20%，拉动房地产开发投资增长2.7个百分点。

　　商业营业用房投资在2016年所占房地产开发投资的比重基本保持在10%以上，今年11个月以来所占比重平均为4.6%；增速基本保持在50%以上的下降幅度，与今年以来力度空前的商住调控政策有一定关系。商业营业用房完成投资10.6亿元，同比下降52.1%，拉动房地产开发投资下降5.1个百分点。

　　三、房地产开发市场供给情况

　　（一）房地产开发施工面积有所缩小

　　住宅施工面积减少带动房屋施工面积下降明显。截止11月末,房屋施工面积997.9万平方米,同比下降15.7%。其中，住宅施工面积401万平方米，同比下降23.7%，拉动施工面积下降10.5个百分点；办公楼施工面积368万平方米，同比下降7.4%，拉动施工面积下降2.5个百分点；商业营业用房施工面积57.6万平方米，同比下降35.8%，拉动施工面积下降2.7个百分点。

　　（二）住宅预售面积成倍增长

　　保障房预售加快带动预售面积快速增长。截止11月末，批准预售面积53.6万平方米，同比增长23.4%。其中，住宅预售面积43.5万平方米，同比增长1.4倍。主要是今年有3个限价房项目共计2844套90平方米及以下的住宅批准预售，预售面积23.1万平方米，占预售住宅的比重为53.1%，上年同期保障房没有批准预售的项目。

　　四、房地产开发销售情况

　　（一）销售市场降温明显，但小户型销售成倍增长

　　2016年9·30系列政策中《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》的规定，房地产开发企业在商品房现房销售前需办理商品房现房销售备案，在备案完成后，房地产开发企业应在3日内一次性公开销售全部房源。因此政策的推进及消费者的购买热情，促使去年同期销售数据基数较高。今年以来，销售市场降温　　明显，住宅销售持续下降，特别是办公楼和商业营业用房均出现80%以上的降幅。1-11月份商品房销售面积68.2万平方米，同比下降56.5%。其中，住宅销售面积55.2万平方米，同比下降37%，拉动销售面积下降20.7个百分点。

　　“3·17新政”《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》使首付比例有所提高，促使市场更易接受小户型住宅。1-11月份，住宅销售中小户型销售面积31万平方米，是去年同期的1倍，占全区住宅销售的比重为56.1%。

　　（二）房地产库存整体减少，但商业营业用房库存增加

　　在“去库存”政策促进和保障房销售安置速度加快的带动下，待售面积总量呈现整体减少的现状。截止11月末，待售面积129.4万平方米，同比减少18.8万平方米，比1-9月增加2.6万平方米，比1-10月增加1.6万平方米，下降幅度连续两个月放缓。

　　北京“3·26”商业和办公楼限购新政实施后，商业地产迎来史上最严厉的调控，限购、限贷和限面积等政策将住宅之外的所有商办产品诸如写字楼、公寓、商业都包括在内。“3.26新政”明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，对商业营业用房市场需求有明显的抑制，商业营业用房累积了大量房源。商业营业用房运营模式单一，传统零售又受电子商务快速发展导致招商难度加大，多种因素导致商业营业用房去库存进展缓慢。商业营业用房待售面积31.6万平方米，同比增长35.6%，占待售面积的比重为24.4%，上年同期的比重为15.7%。

　　五、保障房投资降幅小幅扩大，销售安置速度加快

　　1-11月份，保障房完成投资45.7亿元，同比下降34.3%，降幅比1-10月份扩大1.6个百分点；施工面积259.7万平方米，同比下降5.8%；竣工面积14万平方米，同比下降52.4%；保障房销售面积24万平方米，是去年同期的1.3倍，拉动全区商品房销售面积增长8.5个百分点，其中住宅销售24万平方米，是去年同期的2.1倍。