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深圳“暴跌”很正常 三年内难见楼市大拐点!

建筑房产  2016-8-8 11:13:12  中国产业信息研究网  http://www.china1baogao.com/

核心提示:同一投资品,无论是股市,还是楼市,在持币待购者的心中,总有无数个自我强化的看空理由,而在已经买入者的心中,则会产生无数个自我强化的看多理由。

 

  同一投资品,无论是股市,还是楼市,在持币待购者的心中,总有无数个自我强化的看空理由,而在已经买入者的心中,则会产生无数个自我强化的看多理由。
  
  这是一种典型的弱者人格,只有弱者才不愿、不敢面对现实,总试图在自欺欺人的梦幻中实现圆满。
  
  但现实很残酷,它从来不以个体意志为转移,它从来只会遵循独立的运行轨迹。
  
  7月份深圳房价的“暴跌”,环比下跌近5000元/平方米,这一消息给炙热的夏日带来一丝清凉,广大的持币待购者、或坚决看空者,更是举手相庆、内心欢喜——疯狂的楼市终于迎来大拐点了!
  
  楼市拐点真的到来了吗?
  
  不见得!
  
  楼市大拐点的真正出现,肯定不会是在“限购限价”等政策压市下产生的,而是在无政策外力干预之下、或者纵然政策托市也托不住之下产生的。道理很简单,既然是“政策压市”,表明市场需求仍然较大(投资、投机为主),既然市场需求仍然较大,又何谈楼市大拐点呢?
  
  事实上,深圳房价的环比暴跌,仅仅是个案,根本不具有普遍特征。
  
  虽然7月份深圳房价发生暴跌,但是,全国百城新建住宅平均价格仍然持续12个月“双涨”(同比、环比)。
  
  7月份深圳房价的暴跌,其实是偶然中的必然:
  
  1、在过去一年,深圳房价上涨了47.4%,在过去两年,深圳房价则足足上涨了一倍,房价涨幅是绝对领跑全国,而在持续疯狂的上涨之后,必然会发生阶段性的价格回调。
  
  2、在过去两年中,深圳房价涨幅之所以领跑全国,部分原因与香港人前往深圳买房有关,但是,最近半年来香港楼市的大跌,事实上,也促使香港人降低对深圳房价的预期。
  
  3、与同为一线城市的北京、上海相比,深圳的房价泡沫明显更高。与过去30多年相比,现在的深圳,其依托于香港的独特地位,已经伴随香港经济的弱化在弱化。
  
  4、对比薪酬和房价,深圳的平均薪酬低于上海和北京,但房价却大幅高于上海和北京,这是极不正常的。《2016年春季全国各大城市平均薪酬》显示,上海是8825元/月,北京是8717元/月,而深圳是8141元/月,深圳的平均薪酬比上海、北京低了8%左右。但是,对比房价,当前深圳的房价却远远高于北京、上海,《7月十大城市新建住宅价格指数》显示,深圳房价高居内地第一为5.34万元/平米,而同期上海和北京却分别仅为4.18万元/平米和3.83万/平米,深圳房价高出上海22%、高出北京更是28%。
  
  5、深圳还存在大量的“潜在”土地储备。今年6月出台的《深圳城市基础设施建设五年行动计划(2016—2020年)》,计划在未来5年时间内,深圳将加大填海力度和规模,计划再填海50平方公里。
  
  三年内难见楼市大拐点
  
  或许,短期内,深圳楼市迎来了小拐点,但是,这并非是中国楼市的黑天鹅,更绝非是中国楼市的大拐点。
  
  保守一点讲,基于货币政策、人口流动等因素,未来三年内,中国楼市不可能迎来大拐点。
  
  1、中国经济的筑底,在未来三年内很难实现,经济增长的持续下行、实体经济的持续不景气,必然会导致货币政策的持续宽松,而货币政策的持续宽松,又必然可以维持楼市泡沫的“大而不破”。
  
  2、未来三年,是传统产业的加速衰退期,也是新兴产业(爱基,净值,资讯)的拔节期,从城市分布来看,传统的小化工、小制造、小纺织等等,主要集中在三、四线中小城市和乡镇,而伴随着这些产业的加速衰退,人口整体必然会向一、二线大城市、以及少部分具备产业集群特征的三线城市加速迁移——人口向大中城市的进一步迁移,将会对绝大多数大中城市的房价起到支撑作用。
  
  3、在经济下行之下,房地产整体依然是中国经济不可或缺的“稳定之石”(决策层可能是这样认为的),事实上,这也并非没有道理,中国是人口大国、就业压力超大,是绝难承受经济硬着陆之痛的。对此,最近国家发改委提议推出“购房补贴”,事实上就有这种意味在内,当然,这一招绝对是昏招,三、四线城市的房子卖不掉,完全可以大幅降价,推出“购房补贴”,这不是补贴给购房者,其实是补贴给开发商。
  
  当然,无论是关涉民生、还是心忧中国经济,我同样是希望早日迎来房价的拐点,毕竟大城市房价的泡沫,现在已经相当明显了。
  
  但是,良好的愿望,注定不符合中国经济的特有逻辑,站在投资者的角度,我还是冷静地提醒大家,如果你是刚需,该买的,在价格稍显回调后,你还是买吧;如果你是投资或者投机,我奉劝你,可以先评估下其他投资渠道,毕竟现在泡沫已经企高,毕竟房产税推出在即,但从中长期来看,我国房价泡沫必破,楼市也必将迎来大拐点!

 

 

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