注 册

三胜产业研究中心 研究报告 可研报告 商业计划书 关于我们 联系我们

全国咨询热线:400-096-0053

三胜咨询 - 中国领先的投资咨询机构

·了解三胜的实力 ·丰富成功案例

三胜观察 | 名家观点 | 项目中心 | 产业政策 | 展会峰会 | 市场策略 | 理财消费 | 创业投资 | 三胜文库

企业排名 | 案例分析 | 军事视界 | 房产观澜 | 科技前沿 | 汽车沙龙 | 社会娱乐 | 健康养生 | 图片聚焦

房价还能持续上涨多久?谁又将成为房子接盘侠?

建筑房产  2016-7-11 15:04:27  中国产业信息研究网  http://www.china1baogao.com/

  1、房价或许可以连续上涨20年,但总是有顶的,届时不是你想卖就能卖得掉。

  2、20年后,谁来为你的房子接盘?当我们这一辈人要退休的时候,要卖掉房子的时候,这个时候就会出现房子的富余,那时候的价格一定会往下走,中国会出现房地产的多余。

  一、房价或许可以连续上涨20年

  房价何时出现向下拐点,确实不好预测,就像预测股市何时见顶或何时见底一样,因为影响房价的因素太多,政策也会调控或管制市场,你能预测准政府可能采取哪些极端政策吗?

  房产税不会导致房价下跌

  有人问房产税推出是否会导致房价下跌?我觉得应该不会,因为中国经济目前高度依赖房地产,政府应该不会搬起石头砸自己的脚。发达国家有三大缩小贫富差距的税:房产税、资本利得税和遗产税,这三大税中国目前都没有征收,房产税只是长期试点。一般国家把这些税种纳入到税收体系中正常运作,而中国则往往把这些税种当成政策导向,具有较强的功利性。

  观察房价见顶的窗口有三个

  不过,我觉得需要关注的是居民购房的杠杆率情况,房贷余额的变化是一个观察窗口,尽管居民还可以通过民间融资来购房。

  假如2017年居民新增房贷的规模比2016年继续提高30%以上,那我觉得可能会出现类似2015年6月份的股灾情形了,那时也是股市的场内场外双向融资猛增,政策一收紧,则市场大跌。目前看,政策上已经开始行动,防患于未然,效果如何,还需要观察。

  此外,通胀率的变化也是一个观察房价变化的窗口。

  今年经济运行至今,CPI应该低于年初预期,但全球性的货币超发问题始终是存在的,因此,CPI何时起来,也是关系到货币政策何时收紧的问题。货币政策一旦收紧,则利率上升,对房价的负面冲击肯定会有的。不过,目前似乎存在一定的悖论,即货币超发已经那么多年了,其效应主要体现为资产价格的上涨,包括近期的贵金属和石油等部分大宗商品价格的上涨。但中国的CPI与GDP关联度更大,而M2则与房价的关联度更大些。若GDP起不来,则CPI也不用太担心。很多问题存在却僵持着。

  观察房价变化的第三个窗口,可能是金融机构之间会否出现信用风险,或者是其他资产价格泡沫的破灭会否导致房地产业的引火烧身。

  实体经济的不景气已经成为共识,债务规模不断上升,尽管问题主要出在企业债务层面,而企业债务主要表现为国企的债务,但国企有政府信用作为背书,故企业高债务之下似乎还是看不到爆发系统性风险的直接诱因。

  不过,这些年来,金融机构之间的交易规模惊人增长,不管是表外业务还是表内业务,不管是通道业务还是委外业务,同业业务的规模都是逐年增大,各类产品存量规模也越来越大。但所有交易产品的背后,都是有具体资产作为支撑的,假如某类资产价格,如信用债出现大幅下跌,那么,金融机构既要应对相关产品的兑付压力,又要承受砸在手里资产的流动性缺失风险。一旦出现同业之间的信用风险,那这风险可就大了。这些年来,金融机构的资产负债表都在做大,杠杆率都在提升,因为盈利压力都在增大。当年次贷危机中美国雷曼兄弟的破产就是一例。

  因此,房价或许可以连续上涨20年,但总是有顶的,无论政策怎样调控,市场总有市场的波动铁律,全世界没有一个国家的房价能够走L型。

  随着人口老龄化和流动人口的减少,作为耐用消费品的房子的需求总是下降的,一轮房地产周期大致都是18-25年,包括上涨和下跌全过程。当然,除了关注房价何时见顶的各个窗口之外,房地产的流动性更值得关注,因为楼市不同于股市,前者的流动性风险会更大,届时不是你想卖就能卖得掉。

  二、20年后,谁来为你的房子接盘?

  有一次,在和夫人吃饭的时候聊到了退休的话题。当计划中的65岁来临,想把房子或者股票卖掉以安享晚年时,是否有人愿意接盘房子和股票?

  对一个普通的中国家庭来讲,大多数的财富都投资在了不动产即房地产。人口结构到底怎样来影响房地产投资的回报呢?首先我们来看一下谁有能力来购买房地产。

  对一个成人来讲,他的第一次置业的时间基本在成家立业时的30岁。30岁到40岁之间,家庭规模可能增加了,有了一到两个孩子,原来第一次置业的房子已经不够大了,需要改善住房,所以我们发现在42岁的时候,又出现了第二次置业的高潮。但是到了65岁,当孩子已经大学毕业,已经离开这个家的时候,就不需要住原来那么大的房子了。很多人会把原来大的卖了,换一个小的。所以在一个国家,它的人口结构当中30岁到40岁的人群比例越高的时候,它对房地产的需求越大。

  以美国为例,这张图说明的是美国30岁到44岁占人口的比重与房价指数的关系,随着30岁到44岁的人口比例的上升,它的房地产指数的价格在上升,反之在下降。

  在我们过去十年当中,恰恰是中国30岁到40岁的人口比重不断增加的十年,所以在过去十年中,一线城市房地产的价格翻了10倍,背后有它经济学的原因。

  当下,中国的人口红利在慢慢消失。人口红利衡量的指标有两种,一种是人口中18岁到64岁之间的劳动力的比例从2010年开始下降。因此,过去五年当中,大家都会明显地感觉到中国的劳动力成本越来越贵。

  第二个来衡量人口红利的消失的依据是中国1-15岁青少年的比例。在国际上,当1岁到15岁占总人口的比重介于15%到18%时称为严重少子化的现象,中国已经从70年代的42%下滑到了今天的16%,已经落入了联合国认为严重少子化的现象。

  当人口红利消失的时候,对不动产的需求自然会下降。中国普通家庭拥有房子的比例是多少?如果我们把父母的房子都加在里面,中国房屋的拥有率是在90%以上,而全世界平均比例为50%—60%。另一个指标就是看人均居住面积:全世界人均居住面积是20平方米,按照官方的数据,中国去年的人均居住面积已达33平方米。

  所以房屋的拥有率和居住面积这两个指标都说明在不久的将来,或许在2020年或者是2030年,当我们这一辈人要退休的时候,要卖掉房子的时候,这个时候就会出现房子的富余,那时候的价格一定会往下走,中国会出现房地产的多余。  

 

 

返回网站首页>>

责任编辑:S223

免责声明:

1、本网转载文章目的在于传递更多信息,我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。本文仅代表作者本人观点,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。

2、中国产业信息研究网一贯高度重视知识产权保护并遵守中国各项知识产权法律。如涉及作品内容、版权和其它问题,请马上与本网联系更正或删除,可在线反馈、可电邮(link@china1baogao.com)、可电话(0755-28749841)。

老有所养,逝有所安——老龄化背景下的

我国未来老龄化趋势明显,随着老人财富的增多及421家庭结构的产生,促使社会养老居住观念的转变,老年人更加重视精...[详细]

我国疫苗市场现状及发展趋势分析

一、我国疫苗市场规模从市场角度我们将中国的疫苗市场分为三类,计划免疫类儿童疫苗、自费儿童疫苗和成人疫苗。每个细...[详细]

“十三五”期间高端医疗前景广阔,中国

1、产业背景近年来,中国医疗服务市场规模不断扩张,但民营医疗机构发展相对滞后,整体医疗服务水平处于较低的水平。...[详细]

健康中国,体检行业酝酿千亿商机

专业健康体检是朝阳产业,未来将保持25%的速度增长:目前欧美等发达国家的健康体检已经发展的比较成熟,国内起步较...[详细]

外贸高压之下的华丽蜕变

中国加入世贸组织15年的进出口增速是新中国成立以来最快的,也是同期世界上最快的。目前我国已经是世界第一大贸易国...[详细]

政策红利不断,变压器行业乘风而上

西部大开发,西电东送是继城网、农网改造之后,在三峡工程建设中掀起的输变电设备需求高峰,其中HVDC工程增多,7...[详细]

全国统一服务热线:400-096-0053(7*24小时) 客户服务专线:0755-25151558 83970506 82202306 82209009 83970558 传真:0755-28749841

可行性研究报告、商业计划书:0755-25151558 市场调研、营销策划:0755-82202306 IPO咨询专线:0755-82209009 客服邮箱:server@china1baogao.com

在线咨询QQ:1559444945 951110560 媒体合作、广告合作:0755-83970586 网站合作QQ:307333508 招聘邮箱:hr@china1baogao.com

Copyright © 2004-2016 www.China1baogao.Com All Rights Reserved. 版权所有 中国产业信息研究网 三胜咨询TM 旗下网站 粤ICP备13026489号-3