资金链紧绷 南京地王出售股份分摊开发成本

　　今年五月份以88亿元拍下南京"地王"的世茂房地产近日发布公告称：已签订协议出售相关项目公司43.2%的股份。该次出售的目的在于"分摊该地块的开发成本，从而分摊当中的风险及融资。"

　　过去半年多以来，一二线城市地王频出，在拍下天价土地后，如何支付巨额的土地款和筹措后续开发资金，是地王们不得不面对的问题。在宽松货币政策和房价暴涨的刺激下，层出不穷的地王，房企都能顺利消化吗？一旦资金收紧，房价逆转；房企又如何应对？ 　　

　　88亿勇夺地王 项目公司快速引进新股东

　　在拍下南京地王之后，世茂房地产的后续动作可谓神速。

　　2016年5月13日，世茂旗下子公司经过88轮厮杀，最后以88亿元的价格拍得南京约6.7万平方米的地块，溢价率高达114.63%，成为南京年内总价地王。楼板价超过同地区现有房价。下图是记者翻查的当时官方的土地成交公告：

　　今年6月1日，拍下南京地块仅仅半个多月，世茂房地产迅速成立了项目公司——南京世茂新领航置业有限公司（简称项目公司）。该公司负责收购、持有及开发"地王"地块，除此之外并无其他资产。

　　6月21日，世茂房地产控股有限公司公告称，通过订立协议，世茂房地产向嘉兴诚融投资合伙企业（有限合伙）及嘉兴安瑞投资合伙企业（有限合伙）转让项目公司43.2%的权益。出售事项完成后，世贸仍然持有项目公司56.8%的权益。下图是相关公告截图：

　　负债居高不下 消化地王有赖财技

　　世茂房地产在公告中称，通过出售这一地块的权益，将使合资方分摊该地块的开发成本，从而分摊当中的风险及融资，世茂房地产的现金流状况也可因此获得改善。不仅通过合资解决资金问题，就在购得南京地块的几天后，世茂发布公告称，将作价8.48亿向乐视控股出售旗下下财富时代和新世纪的全部权益，交易款项用于发展其他项目。

　　尽管旗下不乏优质资产，世茂房地产的负债率其实并不低。截止2015年低，世茂的资产合计为2442.55亿元，负债合计为1695.05亿元，负债率已高达69.40%。事实上近年来，世茂的负债率一直维持在70%左右。以下是世茂房地产负债率走势图。

　　在负债率并不低的情况下，作为民营企业的世茂敢于和央企同台竞技摘"地王"，很大程度上来自于近期较低的融资成本和充裕的资金来源。

　　根据财报，在2015年第三季度，世茂发行的74亿债券中，5年期票面利率为3.9%，7年期债券的利率也仅为4.15%。今年1月，世茂还获批发行人民币200亿元境内债券，首期五年期人民币40亿元已经完成发行。

　　房地产公司火中取栗 货币放水到何时

　　货币放水是已经高负债的房地产公司们勇于抢地王的一大推手。尽管央行对近期货币政策的表述是稳健的货币政策，但去年以来一二线火爆的楼市和层出不穷的地王，背后却是极度宽松的货币政策。尤其是去年对房地产公司债券发行开闸以来，债券市场已经成为房地产公司的"弹药库"。

　　根据记者此前的测算：2015年房地产企业全年公司债发行规模超过4379亿元，是2014年的27倍还多；这还仅仅是公司债的规模，还没有包括企业债、中期票据和短期融资券等其他融资工具。今年至今，房企公司债发行规模已经超过4500亿元，超过去年全年。如果今年下半年保持上半年的发债速度，全年发债量很可能达到两年前的50倍以上。

　　银行系统的资金同样天量。根据人民银行《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》：仅今年前三个月人民币房地产贷款就增加了1.5万亿，增量占同期各项贷款增量的32.5%。

　　据央行数据，截至2016年5月末，广义货币供应量M2余额为146.17，较2008年底增加了近100万亿。这意味着过去8年增加的货币供应量，是建国后60年内的总额的两倍多。

　　货币极度宽松时，开发商争分夺秒发债扩张，拿地毫不手软。但五月份，危险的信号似乎已经临近，最近发行债券的房地产公司——银亿股份7年期债券票面利率已高达7.03%，5月份M2增速也较此前显著下滑。

　　最近与南京、合肥等二线城市已经出手给楼市降温，严厉限购政策再度加码。一旦货币政策收紧，房价涨势衰竭，甚至掉头向下。地王如何收场？

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