楼市依靠“加杠杆”去库存是后患难无穷？

　　数据显示，4月末全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米，已连续两个月减少。其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米，并低于去年末规模。随着销售市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。

　　但美中不足的是，内地楼市回暖主要靠一二线城市反弹，而三四线城市“去库存”基本没有进展。截止到4月末，重点城市商品房待售面积2.72亿平方米，比3月末减少600万平方米，比去年末减少397万平方米；非重点城市待售面积4.55亿平方米，比3月末减少226万平方米，但比去年末增加1233万平方米。这既说明非重点城市的去库存压力仍大，更说明楼市回暖也存在着结构性困境。

　　面对一二线城市楼市的复苏，业内专家发出警告称，此番楼市回暖主要是一线城市和热点二线城市拉动。其背后不难看到金融杠杆的作用。除了相对宽松的银行贷款，众筹、P2P、首付贷等金融配资业务十分活跃。但大树再高也不能长到天上，高杠杆必然带来高风险。

　　而笔者认为，适度加强对自住型住房消费的鼓励措施，加速去库存，本无可厚非，这一方面减轻经济下行压力，另一方面可加快满足自住型住房需求，促进房地产市场平稳回归理性。但如果持续加杠杆，甚至让“首付贷”大行其道，会加剧银行坏账风险。那么，房地产市场“虚火过旺”将给经济带来啥问题呢？

　　其一，靠加杠杆来去库存，只会积聚楼市泡沫。加杠杆不仅释放了部分刚需和改善性需求，还刺激了投资投机需求。一旦泡沫破裂，相当一部分依靠贷款的炒房客将无力偿还贷款本息。即使是刚需或改善型需求，在高房价加高杠杆的模式下，一旦家庭或个人出现影响还款能力的特殊情况，就可能带来还贷风险。

　　其二，加杠杆会再次刺激投资性需求，不仅不利于去库存，还有可能积聚新的房地产泡沫。今年一季度我国新增信贷4.61万亿，其中有1万多亿流向了房地产市场，而这些天量信贷资金又过度向一二线城市集中，这既增加了三四线城市去库存的难度，也使热点城市的房价高位跳涨，泡沫进一步膨胀。

　　其三，热点城市拼命加杠杆，炒高楼价，而实体经济却因“失血”和“空心化”处于生死边缘。同时，大量的信贷资金流向房地产市场，从而推高了地价和房价，这使企业的经营成本、用工成本快速上升。近期，华为创始人任正非罕见发声，表达了他对深圳过高房价的不满。因为高成本最终会摧毁企业的竞争力。

　　房地产靠加杠杆来去库存虽然能够取得一些短期“硕果”，但此举无疑是“饮鸩止渴”，这不仅达不到“去库存”目的，而且还会使整个经济环境更趋恶化。所以，我们现在不应再给房地产加杠杆，而是应该通过一系列“供给侧结构性”改革来让房地产步入良性发展的轨道：

　　首先，要“因地制宜，分城施策”的方式有针对性的对房地产进行调控。自去年初开始，各项楼市利好政策频繁出台，其本意是给房地产去库存，但因搞全国“一刀切”的调控模式，则造成了一二线城市“虚火过旺”，三四线城市“难有寸效”的尴尬局面。

　　所以，房地产调控政策应该由各地方政府有针对性的制定，对于一线城市要加强去杠杆，遏制投机性需求，而对于三线以下城市则要出台更加优惠措施，鼓励民众购房，加快去库存的进程。

　　再者，推进城镇化进程，让外来人口的需求来化解三四线城市的房产库存。目前，我国的城镇化水平在55%左右，离开发达国家的70%至80%尚有潜力可挖。 鼓励自住性需求，限制投机性需求，让房地产回归居住属性，这样既能给创新创业提供良好的空间，也是经济结构转型升级之需。

　　同时，推进新型城镇化必须加快第一产业向二三产业转移进程。2014年，我国第一产业人口比重降至29.5%，但总人口中乡村人口的比重仍为45.3%。这意味着，推进人口的城镇化和推动一产向二三线产业转移的过程，在我国还没有结束。因此，在坚持居住属性和分城施策的前提下，加快人的城镇化进程，是三四线城市去库存的一大亮点。

　　最后，各地要在加快城市危棚简屋的改造，促进城市商品房去库存的同时，地方政府应出资收购一部分库存商品房，用于廉租房和保障房。如此既可消化掉一部分商品房库存，又能解决和改善城市低收入群体的住房问题。

　　通过加杠杆来给楼市 “去库存”只能带来“虚火过旺”的短期繁荣。从长期来看，此举不仅会使房地产结构持续恶化，而且还会增加投机炒作氛围，给中国经济埋下无穷隐患。最好的去库存办法是，通过推进城镇化改革、危棚简屋的改造、因地制宜调控等方法来达到逐步消化库存的目的，而绝不是加杠杆的方式。

 

 

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