房企高杠杆运营一直被诟病 拓宽融资渠道

　　“融资难、融资贵是行业发展趋势。”这是房地产企业近一年多以来的“共识”。在调控常态化的市场环境下，有安全意识的开发商，已经将“去杠杆、降负债”排在壮大规模前，升级为企业发展的第一要务。

　　据统计数据显示，按照申银万国行业分类，截至2017年底，A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长幅度达34%；资产总计为8.3万亿元，同比增长幅度达31%。这意味着A股房地产板块总资产与总负债上升规模相当，房企整体杠杆率变化相对不大，但据记者观察，仍然存在着个别房企负债率偏高的情况。

　　房企高杠杆运营一直被诟病，近两年，恒大、阳光城等标杆房企也纷纷喊出了“降负债”的战略口号，因为其背后，是杠杆率越高融资越难的窘境。

　　房企降杠杆忙

　　一般来说，资产负债率是衡量一家企业财务安全的指标之一。但对房地产行业来讲，情况较为特殊，未交付楼盘预售期的预售款是作为预收账款的一部分计入负债类科目。按照行业一般算法，统计资产负债率时，都不将预收账款作为资产计算在内。所以，相对来说，剔除预收账款后的资产负债率更能反映一家上市房企的真实负债水平。

　　以A股136家上市房企资产负债情况为例，《证券日报》记者根据统计数据获悉，截至2017年年底，资产负债率大于80%的房企占26%，在70%-80%之间的占比为24%。然而，剔除预收账款后，资产负债率超过80%的房企有22家，占比为16%；剔除预收账款后，资产负债率在70%—80%之间的房企有30家，占比为22%。

　　不难看出，一家房企资产负债率和剔除预收账款后的资产负债率虽然一般为正向关系，但鉴于企业资产结构和销售能力的变化，也可能出现较大差异。

　　以近年来不断进行战略调整的绿城中国为例，2015年-2017年，绿城中国的资产负债率分别为74.63%、76.84%和80.16%，资产负债率一直处于上升趋势。但剔除掉预收账款之后，绿城中国的负债率则是有下降趋势的，2016年为54.2%，2017年为52.2%。

　　另外，按照在港上市的内房股会计口径来看，2017年，绿城中国净负债率达到46.4%，同比下降11.7%。

　　多位房企高管与《证券日报》记者交流时曾表示，房地产行业整体杠杆率确实偏高，但净负债率控制在60%左右的企业一般比较舒服，一方面企业资金充足，具备灵活的扩张能力，可以给股东更多回报；另一方面，这意味着在企业财务结构中，长期贷款比例较高，且有相应充足的抵押物，资金链相对安全。

　　而对于净负债率超过200%的房企来说，降负债则是目前的头等大事，因为杠杆率不降低，意味着在资本市场再难以找到钱，更难融到便宜的钱，甚至关乎生死。

　　据记者了解，融信中国、阳光城、正荣地产、首创置业等过去因负债高而备受质疑的房企，在今年年初均表示，将采用各种降负债举措，短期内将净负债率降至100%以内。

　　现金流安全更重要

　　目前看来，在融资环境艰难的局势下，负债率过高的房企，信用评级将趋向负面，这几乎会封堵一家房企在资本市场的融资之路。

　　扫开“输血”路障的要务之一，是现金流安全，通过提高销售回款率、结转利润等手段增厚净资产，优化债务结构。

　　鉴于此，在一家房企的众多财务指标中，多位房企高管均曾向本报记者表示，更关心现金流收入。

　　“目前最关心的仍是现金流，要提升回款率，降低负债率。”阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌接受《证券日报》记者采访时曾如此坦言。而回款率和结转利润的提升则来自于加快项目的周转速度。或许，这就是近期部分房企在内部会议上强调全力加快销售的关键因素之一。

　　融信中国相关人士在接受《证券日报》记者采访时也表示，在加快销售资金回笼方面，目前从集团到项目层面，有专门团队负责，指标细化到每天。

　　7月23日，绿城中国执行董事、执行总裁李青岸表示，“在目前的调控形势下，政策多变，在财务战略上，我觉得应该实现早销、快销，继续坚持‘现金流为王’的思想。”

　　在销售端，现金流为王，是当下企业对市场变化的应对方式，也是保证健康发展的关键举措。在融资端，则需要房企打开更多渠道，为优化财务结构和发展“输血”。

　　拓宽融资渠道

　　“从房地产的金融形式来看，自2016年的‘9·30’政策以来，房地产去杠杆是主导方向，金融监管态势有增不减，使房地产的融资渠道变得狭窄，出现融资难、融资贵的现象。”李青岸表示，2017年1月份以来，公司债发行几乎处于停滞状态。

　　事实上，对于负债率相对合理的房企来说，找钱渠道和优化债务结构的方式更为多元化，比如用低息债置换高息债，比如借助ABS等新型融资渠道。

　　早在2015年下半年开始，有一批房企已经抓住境内公司债平均5%的资金成本置换了一批高息债，降低了融资成本。今年以来，则有一些房企借助香港上市平台，利用本身较高的信用评级获取海外低息融资，进而置换高息债。

　　以绿城中国为例，7月3日，绿城中国表示，公司与汇丰银行等香港18家主要银行签订总金额为等值8亿美元、年利率按HIBOR/LIBOR+2.565%的三年期无抵押贷款协议。绿城表示，相比公司打算提早赎回的LIBOR+3.13%银团贷款利率大幅下降56.5个基点，有助优化公司的融资结构和降低借贷成本。

　　此后一周多，绿城再获一笔6亿美元贷款，分别是为期三年、年利率为伦敦同业拆借利率（LIBOR）+2.80%的3亿美元定期贷款，以及为期五年、年利率为LIBOR+3.30%的3亿美元定期贷款。据称，此笔贷款是目前同评级内房企业境外贷款中年期最长、利率最低的。据悉，上述两笔款项皆是用于绿城中国现有境外债务再融资。目前看来，在大股东中交的背书加持下，截至2017年底，绿城综合融资成本由7.9%降至5.4%。

　　此外，资产证券化作为金融创新工具，在房地产企业融资发行方面具备诸多优点，正拓宽当前房企的融资渠道，多家房企正通过该渠道获得低息融资，调整债务结构。