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棚改货币化安置不会停 比例相对下降大概率

2018-7-13 9:25:18  来源:杠杆游戏  http://www.china1baogao.com/

棚改货币化

  棚改收紧,三四线房价大跌的预判或许要夭折了?

  7月12日下午3时,住建部在吹风会上表示,要因地制宜地推进棚改货币化安置。

  住建部明确表示,对于商品住房库存不足,房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策。商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

  要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

  住建部的表态是什么意思,对三四线、一二线城市城市房价会有什么影响?且看杠杆游戏的解读。

  1

  棚改货币化安置不会停!比例相对下降大概率

  本次住建部的吹风会,杠杆游戏认为有两个重点。

  一是,棚改货币化安置绝对不会一刀切,当然相对收紧是明显的。上文住建部的表态已经说得很清楚了。为什么不会停?要去库存。

  从这个表态中可以看出,当初为什么全国大张旗鼓搞货币化安置,就是要把所谓的库存房子卖出去。只有房子卖得更好,房地产相关的一切产业日子才更好过,就业才更有保证,金融风险才最低,经济也才更稳定。

  住建部把深意说这么清楚了。你说棚改货币化安置怎么可能说停就停!当下,经济压力虽然不算很大,但和2017年比还是有。而且面临中美之间和汇率的一些压力,你说房价要稳不住,怎么得了。

  或许,杠杆游戏是太看重房价对决策部门的意义。正如我之前文章所言,股市可以跌,房价不能爆。

  二是,今年棚改完成进度非常不错。住建部透露,前六月棚户区改造已开工363万套,占目标任务的62.5%。下一步,住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时,依法依规控制棚改成本,严禁违规支出。

  这说明,就算货币化安置相对下降,或者说之前的货币化高歌猛进不再,但总量还是摆在这里。就算比例不变,甚至略有下降,你不能说棚改推进就不力了,更不能说棚改户就一定手上没钱了。

  当然,不能否认的是,确确实实,住建部的吹风表态也说得很清楚,棚改要服从调控大局。房价上涨压力大的地方,那就得控一控。

  这就涉及到另外一个很有趣的问题了,哪里的房价涨得更厉害,压力更大,哪儿的房价涨得可以让人接受?且看下文二三部分的分析。

  综上,杠杆游戏认为,首先棚改不会停,未来3年的计划基本如期完成;棚改货币化安置也不会停,但比例稳定,甚至相对下降可能是大概率。

  2

  棚改资金以前主要依靠抵押补充贷款PSL,未来肯定相对收紧,目的是让地方债务显性化、透明化。地方政府的低成本PSL杠杆卖地游戏,一定程度受到影响

  之前很多观点都说,地方棚改从国开行等获得抵押补充贷款PSL会收紧。这当然是事实,但之于当下,或者从今年的数据看,其实还并不是。

  央行PSL余额显示,截至2018年5月末PSL余额达3.1万亿;累计增速方面,同比增长为33%,这比房地产销售数据猛多了;2018年前5月PSL余额新增4371亿,比2017年同期的2947亿实际大很多。

  如此,你能说PSL真的放缓了吗?未来是,以及当下的观望肯定已经发生。原因是,地方债务要求显性化、透明化。

  就此杠杆游戏有必要解释一下,什么是PSL?简单说就是地方搞棚改,要钱啊,商业银行或者传统金融方式,不是不可以,但成本高啊。这对于推进体量庞大的棚改肯定不利。

  何况地方政府也希望棚改拆迁出的土地,卖个好价格。如果资金成本本身就高了,你说赚钱是不是没那么多?

  于是,央行通过PSL向国开行等发放贷款,国开行等再把钱专项放给地方。

  地方政府拿到这个低息资金后,迅速补偿给棚改户。棚改居民拿这个钱去消费也好,买房子也好,总之有了钱利好经济、社会、就业……

  同时,有了这个专项PSL贷款,迅速完成了拆迁,土地平出来,马上就可以卖。这不就把钱赚回来,然后可以还给国开行等。忘记了说,一般棚改区都是各城市的老城区,其实周边配套不错,但老城区往往没地了,这一棚改不就有地了。

  是不是完美的闭环,利好拆迁户,利好房地产销售,利好房地产企业、房地产开发和相关行业,也利好地方政府,一下子靠低成本的资金杠杆游戏撬高地价、卖更多好地。

  但是有一个问题,PSL贷款,对于地方政府的账本来说,到底算什么?严格说肯定是地方债务,但通过一些平台公司的操作,似乎又不好说是地方债。重点还有,这些钱,以及卖地的钱怎么流向,其实并不好监管。

  一句话,地方政府低成本拿到了钱,其实就是增加了债务。至于卖地收入是不是马上还回去,国开行也好,住建部也好,都管不了太多。因为,PSL专项贷款,基本都是中长期3、5年。

  地方债最大的风险就是不透明,地方到底欠了多少钱,说不清。现在各种压力逼近,所以我们才要拆弹,要搞清楚地方债务是多少,并控制住。

  因此,才有了此前的PSL贷款收紧消息。相对来说,这么便宜的资金被收紧,地方低成本资金的来源肯定受到一定影响。

  同时好处是,PSL贷款一定程度收紧,确实可以减少世面上的地产投资资金。

  还有更隐秘的,低成本的钱少了,老城区的拆迁也就会减少,没足够的钱怎么玩。这些地拆出来成本都不低,拆得相对少,综合地价也就涨得没那么快。以后怎么卖地?更多卖郊区、新城区呗,起码这些地相对便宜,对购房者来说也不全是坏事。

  其实,现在控制地价、新房价格有压力,对于较大城市来说,中心区棚户区拆迁已经没多少赚头。拆了也不让你卖太高

  3

  抵押补充贷款PSL相对收紧后,棚改钱怎么来,后果是什么?一二三四线城市地价、房价分别怎么变?

  很多朋友可能没注意到,PSL、棚改货币化补偿相对收紧,并不是到了6月才出现的新鲜事。

  4月,财政部、住城部联合印发了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,要求有序推进试点发行工作。这是继土地储备、政府收费公路专项债券后,又一个全国性的“市政收益债”品种。

  棚改专项债券的问世,实际算是PSL收紧之后的部分补充。好处是,让债务公开、透明。

  相关部门说得很清楚,要规范棚户区改造融资行为,坚决遏制地方政府隐性债务增量。所以,两部门联合印发管理办法,要求有序推进试点棚改专项债券。

  不仅如此,还要求探索建立棚户区改造专项债券与项目资产、收益相对应的制度。

  如此说来,有多少资本发行多少债券。杠杆游戏说得粗暴一点,那就是能卖多少地、多少钱,棚改项目的收益和融资可以平衡,游戏才允许你继续。

  按照文件,棚改专项债券原则上不超过15年,可根据项目实际适当延长,避免期限错配风险。

  如此说来,这注定是一个当下无忧的游戏。其实相对于PSL一般3、5年左右的贷款期限,棚改专项债券15年起步的年限,你说地方政府是不是更从容。

  从容的好处是,第一可以不急着高价卖地,或者过分做高地价;第二更可以从容搞老城区难啃的骨头;第三债务往后面推,金融风险显着后移。

  对于一二线城市来说,此前棚改的金融方式不太利于老城区的棚改,因为周期短,必须快速出货。但现在地价、房价又被控制,这部分棚改动力会不足。有了棚改专项债券,反倒可以继续拆老城区,还可以逆周期玩,等到地价合适的时候再出货。

  结论就是,杠杆游戏认为较大城市,主要说的是一二线城市老城区的新地块地价、房价长期利多。

  那么,三四线城市,县级城市呢?一下子债务更规范,更透明暴露给上级,棚改资金及看不见的资本运作可能受到一定的挟制。但好处是,棚改专项债券周期长、利息低,就算暂时棚改推进比之前减少,未来行情好时还是可以发力。

  不过,重点是这些城市可以拿到多少棚改的指标、额度。只要可以弄到指标和钱,棚改的游戏就可以继续。当然,棚改时间越到最后,供应到市面上的房子越多。因为棚户区改造之前的容积率一般没法和高楼比,到时新库存不知道是不是个问题。

 

 

     建筑房产市场研究报告   责任编辑:S266


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