棚改区改造暂停传闻成近期地产股下跌主因

本文相关报告 REPORTS
	2017-2022年中国地产行业发展模式调研与趋势前景分析研究报告
	近年来，国务院出台了《关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》《关于加快科技服务业发展的若干指导意见》《关于大力发展电子商务加快培育经济新动力的意见》，以及健康服务、养老服务、文化创意...

　　近日，地产股连续大幅下跌，尽管昨日（7月3日）有所回暖，但总体来看走势依然惨淡，自6月25日爆出棚改项目全面暂停的传闻至昨日收盘大概一周的时间里，房地产指数已经跌去6.5%。而从今年来看，地产股也一直维持着低迷的走势，从1月至今，地产股的市值已经蒸发超万亿元。

　　对于地产股下跌的走势，有市场人士向中新经纬客户端指出，短期地产股的大幅下跌与棚改项目暂停的传闻有关，不过目前地产股的估值已经相对便宜，投资者不需太过悲观。

　　而长期来看，有业内人士表示，地产股的低迷走势与国家房地产调控政策的稳步推进有不小的关系，随着房地产作为去杠杆的重点领域，未来房地产市场仍将面临较大的融资压力，地产股的走势不容乐观，未来或将出现分化的态势。

　　棚改暂停传闻成近期地产股下跌主因

　　6月25日，“一则国家开发银行（以下简称“国开行”）将棚户区改造贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的消息传出，引发市场激烈反应，当天，地产股全线暴跌。此后，虽然国开行回应称有关棚改的各项工作仍在有序开展，但并不能止住地产股下跌的趋势。

　　“我们在与地方上从事棚改工作的城投公司交流时发现，他们对于棚改消息十分悲观，觉得未来棚改贷款确实有很大可能会停止，一旦成真，今后想要进行拆迁安置，就只能依靠棚改专用债来获取资金，而这个资金的规模比起棚改贷款要小不少。”一位不愿具名的宏观经济分析师向中新经纬客户端说道。

　　那么为何仅仅只是传闻，就对房地产市场造成如此大的影响呢？有业内人士认为，虽不能认定国开行已暂停所有支行棚改项目审批权限，但棚户区改造货币化安置的初衷是房地产去库存，随着房地产去库存阶段结束，货币化安置也应逐步退出。在此背景下，近一年疯狂的三四线城市房地产热潮或将有所降温。

　　国开证券首席投资顾问李世彤在接受中新经纬客户端采访时表示，从去年以来，由于一二线城市的限购政策，国内房地产的发展就主要依靠于三四线城市，甚至是四五线城市。而对于这些城市来说，棚改货币化安置政策推动下的政府拆迁为这些城市提供了大量的购房需求，因此如果棚改政策发生变化，会让（投资者）觉得房地产行业大不如前。

　　下半年地产投资增速或有所回落

　　事实上，今年以来，在中央“房住不炒”的调控精神指导下，国家对房地产的调控工作也一直在稳步推进中， 据不完全统计，2018年上半年，楼市调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，增幅高达65%。

　　从效果来看，上半年不断推进的房地产调控政策确实取得了一定的作用。据中国指数研究院发布的数据，2018年上半年，一线城市商品住宅成交面积同比下降约25%；二线代表城市月均成交面积同比下降7%，其中天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成。

　　而从6月底陆续发布的调控政策来看，国家对楼市的调控仍旧没有放松。

　　6月26日下午，杭州市住保房管局发布通报，在杭州市住房限购区域范围内，暂停向企事业单位和其他机构销售住房。这也是继西安、长沙之后，全国第三个明确暂停公司购买商品住宅的城市。

　　6月27日，国家发改委表示，将引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约。要限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

　　此外，近日住建部等7部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。光大证券表示，上述种种迹象表明，房地产调控政策短期内不会放松。

　　中国指数研究院预计，下半年调控政策仍将延续从严趋势，一二线热点城市延续上半年趋势，成交稳中有降，价格趋稳；而三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调，下半年市场将有所降温，整体来看，量降价稳仍是房地产市场的趋势。

　　此外，东吴证券指出，经过最近几年大规模的库存去化，不少三四线城市库存已经降至合理水平，甚至已经转入“补库存”阶段，预计下半年地产投资增速有所回落。

　　地产股未来或现分化行情

　　那么在房地产调控政策持续推进的下半年，地产股的表现又将如何？

　　在李世彤看来，未来地产股的表现或许难言乐观。“据我了解，在2015年之后，房地产行业涌入了不少新的投资者，而这其中有许多人并没有经历过熊市，许多人抱着挣快钱的心态，借钱从事房地产开发。因此随着融资政策的转变，未来可能会有一批小型地产公司面临资金链断裂的风险，不排除有拖累大型地产公司的可能。因此未来地产股的行情确实不容乐观。”李世彤说道。

　　而在不少机构看来，下半年房企确实存在一定的业绩压力，对于地产股来说，未来有可能出现分化的行情。

　　银河证券指出，展望未来，房企收入端增速在逐步放缓，随着土地购置价格的上涨，预计行业利润空间中长期或将面临下行压力，未来结算利润率水平也将会触顶回落。另外，房地产企业持续分化，一二线房企销售增速和投资力度均高于三线房企；同时随着行业信贷的不断收紧，行业负债率再度上升，未来规模房企将强者恒强，行业集中度仍将不断提升。

　　交通银行夏丹表示，房地产作为去杠杆的重点领域，融资环境十分严峻，各项渠道都在明显收紧，在严监管环境下，大型房企在资源和资金获取上的优势凸显，特别是国资背景的房企。

　　“就目前而言，地产股的估值已经相对便宜，投资者不需过于悲观，而从未来来看，地产股或许将呈现出分化的状态，大公司不会有太大的问题，而小公司的问题可能会多一些。”中信建投地产首席分析师陈慎对中新经纬客户端说道。