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北京二手房市场已经走出低谷来到最热时刻

2018-6-11 9:45:59  来源:21世纪经济报道  http://www.china1baogao.com/

北京二手房

  二手房明显感受到市场回暖,购房者以刚需为主,普遍是感觉房价趋于平稳才出手;新房市场也有回温趋势,新增供应曲线呈现几处波段峰点,说明整体上新建商品住宅的供应有阶段性出货的特点,这主要与政府政策及开发商的开发、销售计划有关。

  自春节以来,楼市正逐月呈现明显回暖态势。

  据研究中心监测,5月,8个重点监测城市二手房市场渐有转暖之意,成交量同环比双双实现正增长,涨幅分别为4%和11%。联系到一手房市场也有回暖特征,29个重点监测城市成交量环比微增3%,同比年内首次止跌,短期内房地产市场似迎“小阳春”行情。

  调控最为严厉的北京楼市回暖态势也十分明显。5月,北京二手房市场延续了春节后的回温趋势,二手住宅网签量再度上涨,达到2017年“317新政”后的单月最高。但在政策的调控下,北京的二手购房需求仍以自住为主,投机属性低,市场健康,二手房价也因此相对稳定。

  市场研究院院长胡景晖分析认为,剔除去年10月的国庆节影响及今年2月的春节影响之后,北京二手房交易量实际上在去年7月探底之后一直在保持着回温趋势,今年5月的1.8万套则来到了去年3月高点以后的新高,加上房价的止跌回升,这说明北京二手房市场已经走出低谷,来到了一年多以来的最热时刻。

  回暖

  据市场研究院统计, 2018年5月北京全市二手住宅共网签18096套,同比2017年5月上涨67.5%,环比2018年4月增长32.3%,这是2017年3月以后的首次同环比同步上涨,超过了去年4月的16.9万套,创下了14个月以来的新高。5月机构的实际交易量也在继续增长。统计显示,2018年5月通过北京达成的二手住宅实际签单量环比4月增加29.1%,同样创下了14个月以来的新高。

  价格上,5月北京二手住宅成交均价环比4月上涨了0.6%,涨幅较4月略微扩大了0.3个百分点,但绝对幅度并不大。与去年4月的最高点相比,5月北京二手住宅价格依然累计下降了17.6%。

  21世纪经济报道记者随机调查了北京市通州区、海淀区以及朝阳区二手房市场情况。与一线市场直接接触的二手房经纪人普遍感受到市场回暖态势。通州一位经纪人表示,“房价方面最近稍微有点涨,尤其是小户型。价格未来可能还会有小幅涨势,但基本是平稳的。成交量增幅大约有20%。”

  海淀一位中介则表示,“房价没有太大的涨幅,带看量也没有太大变化,基本上也和原来差不多,一周带看量七八次左右。但是成交量明显变多,现在一些比较合适的房源都不多。从目前看,买房大多是刚需。不少购房者属于刚符合购房资质,而且都是速战速决,看房后觉得合适就买了,选择观望的很少。”

  朝阳区二手房中介也明显感受到市场回暖。“房价没有太大的浮动,但是交易非常活跃。购房者以刚需为主,普遍是感觉房价趋于平稳才出手。成交的房源中,一居室300多万占比最多的,其次是一些改善型住房。最近这个月每周带看量同比增长了大概30%左右。”

  根据监测,北京楼市整体回暖,但各区表现的确有所差异。5月北京二手住宅成交的区域格局变化不大,交易占比最大的三个区域依旧是朝阳区、海淀区、丰台区,三区的占比分别为22.6%、15.6%、13.1%。不过,与4月相比,5月占比变化幅度最大的是西城区、海淀区、通州区,三区占比依次环比扩大2.4个百分点、1.9个百分点和0.8个百分点。显然,西城区在5月的二手房市场上更受购房者的青睐。

  中原地产分析师张大伟认为,房价调整也是成交量回暖的一个原因。“从2017年4月开始到现在12个月内房价累计跌幅超过15%,部分区域房源价格跌幅接近20%。对于部分购房者来说,当下北京的房价已经跌到心理价位。目前北京楼市二手房的成交量依然属于平稳周期中,5月实际剔除学区交易等影响,市场真实成交二手房在1.5万套左右,这一成交量在2009年来的市场属于平稳期成交量。整体北京市场看,已经逐渐从2017年三四季度的最低迷中,逐渐平稳。”

  新房网签逆势回升

  不仅二手房,北京新房市场成交量表现也十分抢眼。

  据集团市场研究院统计,截止到2018年5月31日,5月北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签3248套,环比4月增加92.53%,同比去年同期增加11.65%,处于今年前5个月以来网签量最高位。回看过去一年交易量,仅次于去年12月份的表现,显示出稳中有升的态势。如果包含保障房,5月共网签4636套。

  不过,在限价背景下,北京新房价格仍然呈走低趋势。5月北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均价是43942元/平方米,环比下降2.15%,同比上涨4.59%,可以看出,整体上近一年房价保持在一个比较平稳的价位内,这也进一步验证了中央稳定房价的决心与效果。

  值得关注的是,新房供应量低已经是北京楼市一大显著问题。据统计,5月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应量为368套,刷新了十年来历史最低记录,仅次于可追溯到的2005年2月的316套。其中别墅新增供应100套,网签268套,别墅网签环比增加9.84%,同比减少33.6%;共有产权房无新增供应,网签17套,环比减少95.7%,同比减少96.69%。5月成交的别墅和共有产权房少量分布在五、六环之间,剩余大部分分布于六环以外。除去别墅、共有产权住房和公寓型住房,5月共成交2825套普通住宅,可见新房需求依然有潜力,市场有回温趋势。另外,新增供应曲线呈现几处波段峰点,说明整体上新建商品住宅的供应有阶段性出货的特点,这主要与政府政策及开发商的开发、销售计划有关。

 

 

     建筑房产市场研究报告   责任编辑:S403


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