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土地市场持续扩张动力不足 成本适度下降

2018-5-16 16:19:18  来源:21世纪经济报道  http://www.china1baogao.com/

土地

  数据显示,1-4月,中国房地产开发投资同比增速微幅回落至10.3%,但仍保持相对高位增长。其中,住宅投资增速加快,1-4月投资21331亿元,增长14.2%,增速有所加快。

  4月经济“强工业弱需求”端倪初显

  5月15日,国家统计局发布4月经济运行数据,国民经济稳中有进、稳中向好,呈现生产需求稳中有升,就业物价总体稳定,经济结构优化升级,质量效益持续改善的良好发展态势。

  其中,工业增加值增速达到超预期的7%,与之相对应,需求端则稳中偏弱。消费方面出现小幅下滑,固定投资持续放缓趋势未改。但是依然不乏亮点,制造业投资小幅回升可以看到制造业升级效果明显。备受关注的房地产投资增速即便出现回落,也依然维持双位运行,由于地区分化严重,目前中西部调控正在持续加紧,可以预见的是,在严厉的调控背景下,销售增速下滑的趋势还将继续。因此,房地产投资对固定投资的贡献或将持续下滑。

  5月15日,国家统计局发布了2018年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。

  数据显示,1-4月,中国房地产开发投资同比增速微幅回落至10.3%,但仍保持相对高位增长。其中,住宅投资增速加快,1-4月投资21331亿元,增长14.2%,增速有所加快。

  不过,尽管总体投资在住房的拉动下依然保持高位增长,但其他房地产关键指标多数出现回落。1-4月,房地产开发企业土地购置面积5412万平方米,同比下降2.1%,重回负增长;土地成交价款2391亿元,增长13.6%,增速回落6.7个百分点。同时,商品房销售面积与销售额增速显着回落,回落幅度分别为2.3及1.4个百分点。

  国家统计局新闻发言人刘爱华表示,经过房地产的持续调控,在因城施策、因地制宜调控政策的作用下,房地产领域总体平稳。从未来的发展来看,按照中央经济工作会议精神,继续保持政策的连续性、稳定性,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,同时加快房地产长效机制建设,在这些政策的作用下,房地产领域有望继续保持比较平稳的增长态势。

  房地产投资增长动力变化

  5月15日,国家统计局发布了2018年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。

  1-4月,房地产开发投资同比增速微幅回落至10.3%,但仍保持高位增长,是2015年2月后首次连续两月保持两位数增长。

  其中,住宅投资增速加快,1-4月投资21331亿元,增长14.2%,增速提高0.9个百分点。

  副院长杨红旭接受记者采访时表示,房地产开发投资主要与建安成本和土地购置费相关,其中,建安成本是企业用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额,与开工面积、施工面积关系较大。而土地购置费是指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用。

  其认为,今年前四个月,房地产开发企业土地购置面积同比下降2.1%,重回负增长;而土地成交价款则增长13.6%,地价涨幅比较明显。同时,新开工面积的增速相对稳定,所以地价的上升是投资增速保持偏高位增长的主要原因。

  实际上,过去两年间,建安工程对房地产投资的贡献率明显下降。招商证券在4月发布的报告显示,2016年建安工程对房地产投资增长的贡献率为77.3%。这一数字在2017年锐减至30.5%,今年前两月建安工程的贡献率进一步下降至21.2%。相应地,土地购置费的贡献率逐步走高。

  资金方面的压力也被认为是房企在土地市场逐渐理性的一大原因。统计局数据显示,1-4月份,房地产开发企业到位资金48192亿元,同比增长2.1%,增速比1-3月份回落1个百分点,在2018年持续放缓。

  其中,国内贷款8637亿元,下降1.6%;自筹资金14894亿元,增长4.8%;定金及预收款14987亿元,增长8.3%。而受到严格政策限制的利用外资与个人按揭贷款,为17亿元与7148亿元,分别下降了77.6%和6.7%。

  土地市场在2018年可谓火热。财政部此前公布的数据显示,1-4月,国有土地使用权出让收入累计约1.8万亿元,同比增长40.7%。而中原地产研究中心的数据则显示,1-4月,受其检测的50大城市土地出让金合计达到11882亿,相比2017年同期的7984亿,上涨达到48.8%。

  根据计算的中国房地产业金融环境指数。一季度,中国房地产业金融环境指数连跌8个季度至-0.48,较去年四季度下降 0.26,较去年同期下降1.35,停留在“偏紧”区间。

  土地市场持续扩张动力不足

  尽管总体投资依然保持高位增长,但包括房屋新开工面积、销售面积与销售额、房企到位资金等多项关键指标增速均有所回落。

  其中,商品房销售面积与销售额增速回落明显。1-4月份,商品房销售面积42192万平方米,同比增长1.3%,增速比1-3月份回落2.3个百分点。商品房销售额36222亿元,增长9.0%,增速回落1.4个百分点。其中,住宅销售面积与销售额分别增长0.4%和9.5%,“量稳价涨”趋势明显。

  在东部地区受到调控限制、销售持续下滑的同时,中西部地区依然是拉动商品房销售增长的主要动力。据统计局数据,中部地区商品房销售面积11556万平方米,增长13.1%,增速回落1.5个百分点;销售额7550亿元,增长26.0%,增速回落2.2个百分点;西部地区商品房销售面积11596万平方米,增长9.3%,增速回落2.7个百分点;销售额7652亿元,增长25.0%,增速回落4个百分点。

  21世纪经济报道记者对比历史数据发现,中西部地区销售面积和销售金额在全国的占比从去年1-4月的约50%和约36%,上涨到今年同期的55%和42%。

  张宏伟指出,中西部地区的销售情况相对较好,既有楼市轮动效应所带来的资金涌入的原因,也有不同区域调控政策松紧程度和落实力度存在差异的原因。东部地区在此轮调控中调控力度最大,执行最严,所以销售影响最大。

  实际上,监管层已经对中西部地区的部分城市房价非理性上涨做出回应。住建部密集对成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等12个楼市热点城市进行约谈,并再次强调坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

  这也使得这些城市的新一轮调控密集在近期出台。长沙市住建委在15日发文严查房企捂盘。而受到多方关注的成都则同时在15日推出了力度空前的《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》。

  该通知提出,将成都市限购对象由自然人调整为家庭;户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应在当地稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房;父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房等多项政策。

  对此,中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示,相对楼市,土地市场反应往往滞后。在调控持续一年、楼市预期普遍下调的背景下,土地市场在近期开始出现流拍现象,其降温可能在明年开始显现,后续将会对整体投资增速产生影响。

  “土地市场同样存在轮动效应”,5月15日,研究中心总监张宏伟接受采访时表示,一二线城市已经出现了房地产投资增速下降的情况,今年前4月投资增速之所以保持相对高位,主要靠三四五线城市的投资表现拉动。而随着调控进一步深入到这些城市,当地的土地市场也会趋于理性,土地成本在房地产投资中的比例会出现适度下降,整个房地产投资增速将在二、三季度出现增速回落的趋势。

 

 

     建筑房产市场研究报告   责任编辑:S676


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