房贷贷款利率上调的可能性仍很大 降温将持续

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　　自从我国实行商品房制度以来，房地产业便与金融业紧密的结合在一起，金融业对房地产的发展提供了有力的资金支持，同时，金融市场的变化或多或少都会对楼市造成影响，而个人住房贷款作为多数居民购房时的选择，其变动更是会对楼市产生较为显著的影响。

　　从本周起，北京地区中国银行、建设银行、招商银行、广发银行、北京银行等5家银行首套房贷款利率执行“新标准”，即在央行基准利率基础上上浮10%（即基准利率的1.1倍）。二套房贷款利率政策多数银行维持不变，仍为此前的基准利率上浮20%（即基准利率的1.2倍）。

　　中国工商银行北京分行贷款部门工作人员向21世纪经济报道记者证实，工商银行已于5月7日执行首套房利率上调政策。

　　利率再上浮

　　“上调利率其实已经不是新闻，很多城市首套房利率都上浮20%了。但从银行一致行动看，这不是结束，利率还会上涨，那么会涨到多少？”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　目前银行贷款基准利率为4.9%，上浮10%以后为5.39%。这一比例尽管仍处于较低水平利率，但上调后对刚需购房者整体购房支出仍然是一笔不小的支出。以商业贷款200万，贷款周期20年为例：贷款利率为4.9%时，购房者需还月供为13088.88元，总支付利息为1141331.44元；贷款利率为5.39时，购房者需要还月供为13633.79元，总支付利息为1272108.97元。这相当于首套房利息上调后，购房者每月需多还544.1元月供，总支付利息为130777.53元。

　　首套房利率上调后基本上回到了2008年利率水平。从目前房地产市场来看，导致购房需求观望的主要核心问题仍是首付比例较高。虽然利率上浮，购房成本有所增加，但是购房者合理安排资金还是可以应对的。从存贷息差来看，即便各大银行陆续上调首套房贷的利率，也属于合理范围内，对于购房者来说要正确对待。就目前市场而言利率还是处于较低水平，以满足自身需求为主还是可以入市的。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，类似贷款政策的变动，利空效应肯定是存在的，或者说购房者后续月供的压力肯定会增加。当然目前制约购房方面的，最主要还是首付的比例政策问题。首套房利率上调这对于市场交易影响有限，很多购房需求其实还会积极释放，并不会重新降温。

　　不过，张大伟认为，利率持续上调市场影响不可忽视。“过去一年，对于一二线城市购房者影响最大的政策肯定是信贷政策，其中贷款额度的收紧是约束改善购房者入市的最主要原因。简单的说，就是以后刚需首套房，每贷款100万，25年贷款周期内，月供每月多145元，累计多4.3万。如果对比2017年3月17日之前，刚需月供差距已经100万需要多月供1200元。（此前贷款最长年限为30年，现在贷款年限最长为25年）如果都按照25年计算的话，从之前调控前85折到现在的上浮10%，贷款100万，累计月供多支付21万。按照北京刚需平均贷款300万计算（限价商品房住宅套均450万），多次刚需利率上涨后，贷款25年，需要多支付月供63万。每月单月月供多还2100元。综合测算，计算25年期的贷款利率上涨，累计相当于房价上涨了10%。”
　　
　　降温将持续

　　尽管当下对购房者实际影响并不大，但这可能是个开始。

　　严跃进认为，对于房贷贷款业务来说，短期利率上调的可能性仍很大，这和资金面持续收紧的大背景有关。而且很关键的一点是，银行本身也需要考虑到盈利等因素，在其他投资领域受限的情况下，传统的贷款利率势必会提高。

　　从信贷发放的情况看，接下来预计会采取优先贷款的模式，换而言之，对于刚需的包括第一套购房和第一次购房的，银行会提供贷款方面的各类支持政策，这也是鼓励此类群体积极购房的重要导向。

　　“从历史看，除了2009年后与2015年后的一段时间，大部分房贷首套房的执行利率都在6%左右，所以，预期后续房贷利率还有上升的空间。历史上，北京信贷最严格的时期是在2011年及2014年部分时间点，首套房基准上浮叠加各种房贷资金的额度收紧，对购房者的心理影响也将非常大。从调控的趋势看，预计信贷的收紧趋势延续周期内，房地产降温也将持续。”张大伟说。

　　曾做过一个有趣的观察。从过往调控周期看，房价与房贷利率普遍呈现负相关。

　　发现，在2009 年到 2017年间，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅与个人住房贷款利率密切相关，并且二者走势正好相反。住宅价格环比增幅最大的三个时期分别是2009年四季度、2013年一季度和2016年三季度，此时的房贷利率水平正好是处在同周期的低谷阶段，其中2009年四季度和2016年三季度左右个人房贷利率只有4.5%左右，处于历史低位。

　　另一方面，住宅价格环比跌幅最大时，房贷利率则维持在较高的水平，如2012年一季度左右，此时的房价环比跌幅达到了-0.3%，而房贷利率达到了7.62%的近十年的历史最高峰值。此外，房价的同比增幅与房贷利率的高低也呈现类似的负相关性。