长租公寓发展 破解盈利难需依靠增值服务

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	2017-2022年中国互联网+长租公寓行业发展调查研究与投资战略规划咨询报告
	长租公寓，是向特定人群提供长期居住空间和居住服务的产业，顾客以本地工作、生活人口为主。随着资本的涌入，企业的看好和追逐，国民对生活品质的追求等等因素的发酵，长租公寓登上了历史的舞台。公寓分为服务式公寓...

　　正处于风口的长租公寓行业在2018年初就迎来一笔“重量级”融资。日前，长租公寓品牌自如对外正式宣布完成了40亿元的A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯三家机构领投，多家机构跟投。该笔投资也刷新了中国长租公寓行业最高单次融资的纪录。

　　在过去的12个月中，长租公寓领域融资不断，房产中介、创投资本、开发商等也纷纷加码布局。业内人士表示，在国家租购并举的政策东风下，长租公寓市场规模将继续快速扩张。不过，业内人士也提示，长租公寓行业目前仍面临盈利难题，在资本退潮之后，一些难盈利的中小长租公寓品牌可能难逃被洗牌的命运。

　　A轮融资助自如规模扩张

　　长租公寓主要指通过租赁等方式获取房源后进行装修改造再出租的房屋，主要面向年轻高学历群体，所以又被称为青年公寓、白领公寓。

　　2011年5月，自如作为O2O长租公寓品牌被链家推出。2016年5月，自如宣布从链家独立。最新数据显示，目前自如已在中国9个城市布局，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万租客，管理资产价值超过6000亿元。

　　据了解，在40亿元A轮融资后，自如将在规模扩张上继续发力，开拓包括杭州、南京、广州、武汉、成都和天津在内的新市场。自如CEO熊林透露，2018年自如拟将管理的房源数量扩展到80万间，比现有规模增长60%。

　　40亿元的融资金额刷新了行业纪录。在投资机构看来，自如的核心吸引力在于其品牌认可度。华平投资合伙人、中国科技组投资负责人丁毅表示，自如的NPS值（用户净推荐值）高于同行业30%以上，在其调查样本中，超过95%的自如客户表示愿意继续选择在自如租房。这意味着，自如的用户认可度与普租、二房东、其他租赁品牌相比，都有明显的优势。

　　多路资本抢滩长租公寓市场

　　自如的A轮融资只是各路资本抢滩长租公寓市场的一个缩影。在住房租赁市场发展受到国家政策鼓励的大背景下，长租公寓领域也迎来投资的“风口”。

　　今年1月，长租公寓品牌微舍公寓（WE SHARE）宣布已获弘帆投资数千万元Pre-A轮融资。专注于长租公寓租赁服务的互联网平台彩虹租房也在近期宣布已获得睿德股份300万元的投资。

　　目前，房企、创业型公司、房产中介和酒店等类型企业都已涉足长租公寓业务。据不完全统计，目前国内的长租公寓品牌已达到数百家。华平投资中国区联席总裁程章伦认为“这个行业没有天花板”。丁毅则表示，现在中国的住房租赁市场规模接近1.5万亿元，未来几年还会继续增长，五年后甚至可能达到2万亿元。

　　链家数据也显示，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，而在发达国家成熟市场该数据普遍在20%至30%。此外，我国的住房租赁人口只占11.6%，远低于发达租赁市场约30%的标准。因此，我国的住房租赁市场未来还有很大的发展空间。

　　按房源收集方式划分，长租公寓可以分为分散式和集中式。分散式是向分散的个人房东收房，进行改造后再转租。自如就是分散式的代表。集中式是收集整栋物业，如酒店或写字楼，经改造满足消防、居住要求后再出租。魔方公寓、新派公寓等是集中式的代表。

　　“分散的要集中投，集中的要分散投。”华兴资本董事总经理刘佳宁如此总结进入长租公寓市场的投资策略。他解释称，分散式考验运营能力，管理规模房源很难，投规模最大的那家赢面大；集中式的公司市占率比较分散，需要多投几家。

　　2012年，华平以6000万美元投资了集中式的代表魔方公寓，并于2015年再次追加1.4亿美元投资。而此次投资自如这一分散式的代表，也显示了其对这一模式在未来一段时期的看好。丁毅表示，未来几年租赁房源基本上还是掌握在个人业主手中，因此，未来住房租赁市场会是以解决存量房源为主的分散式市场。“分散式市场在信息真实度、租房管理等方面都面临很多痛点，因此我们认为机构化是解决这些痛点的最好方式。未来鱼龙混杂的‘二房东’市场份额一定会被机构化的运作方式抢食掉，这也是我们投资自如的逻辑脉络。”

　　破解盈利难需依靠增值服务

　　值得注意的是，在投资风口下，残酷的洗牌也在同时进行。业内人士表示，长租公寓行业当下的发展存在两大问题：一是盈利，二是品质保障。其中，盈利是长租公寓品牌公认的难题。

　　链家高级副总裁陶红兵称，如今的长租公寓市场就像两年前的众创空间以及一年前的特色小镇，各路资本都进来了，但在投资热潮过后，资本是否会长期坚守在这一领域存在不确定性。熊林也表示，对于广大中小长租公寓品牌而言，一旦失去资本在背后的支撑，若很难盈利，将难逃被兼并和收购的命运。

　　熊林并没有透露自如目前具体的盈利数据。他表示，自如在北京已实现了单个城市盈利，目前经营情况“还不错”，但是他也认为，规模化的阶段还将持续三年。

　　“长租公寓这个行业在中国还普遍处在初级水平，因此谈盈利还有点早。”熊林说。业内人士表示，目前长租公寓的盈利模式仍在探索期，而目前我国热点城市的租售比普遍偏低，一般至少需要三至五年才能回本。

　　多位业内人士表示，受到资本青睐的长租公寓不能只依靠低成本收购房源和装修改造后提高租金等形成的“剪刀差”经营效益，而是应该在扩大规模后增加增值服务，包括租赁社区消费需求的把握等。自如CFO黄伟波认为，规模效应强，管理、服务等软实力强的公寓运营商更容易收获投资。“居住本身不赚钱，增值服务才是盈利点。分散式收房，在周边小区内形成规模效应，就能带来盈利。”

　　业内人士表示，长租公寓企业可尝试基于线下社区、通过线上平台提供社交O2O服务和增值服务。在租户养成购买生活服务的习惯后，可以更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务，例如现在已经有品牌尝试租金分期贷等，但目前这些增值服务都还处在尝试阶段。