做好房地产金融的转型升级与业务创新

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	2018-2023年中国房地产金融行业市场深度分析及发展前景研究报告
	房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的...

　　金融业介入租赁市场速度之快，超出预期。包括中国建设银行、中信银行乃至银联在内的大型金融企业或相关支付平台与房企或地方职能部门签署合作协议，提供金融支持并加速租赁市场发展。

　　“房住不炒”的调控纲领下，发展租赁住房建设，已成为不可逆转的市场a趋势，中央和地方租房新政频出，住建部选取12个城市作为住房租赁试点，特别是“租购同权”和集体土地新建租赁住房政策，引爆中国租房时代。链家的报告显示，中国房屋租赁市场规模2020年为1.6万亿元，2025年为1.9万亿元，2030年会超过4万亿元。

　　租赁市场巨大，俨然成为金融机构兵家必争之地。推动租赁市场发展的主要金融要素正在形成：企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、项目层面的资产证券化与退出机制等，有望逐步确立贯穿租赁业务开发—运营—消费—退出全产业链的金融支撑体系。

　　自商品房改革以来，金融业与住房融资的发展已经荣辱共生。金融业向房地产业注入资金，存在于房地产生产、分配、交换的各个环节，像血液一样渗透到房地产业的各个方面，并通过循环流动维护房地产经济活动的正常运行。2017年9月末，个人住房贷款余额21.1万亿元，占中国全部贷款的比例接近18%。与此同时，住房信贷逐渐成为银行资产中的“安全垫”，并为银行贡献了相当的中间业务利润。随着中国步入“租房时代”，金融业自然希望续写这一辉煌。

　　然而，金融机构的如意算盘打对了吗？放眼望去，租房时代使得金融机构面临完全不同的生态。

　　从市场环境看，租赁市场前景广阔，但赚钱模式仍是困扰所有参与者的最大问题。长期以来住房租赁市场之所以缺少足够有影响力的企业出现，就是因为盈利难度过大。现在一二线热点城市的土地价格较高，从而导致了企业的租金回报率其实是远低于其地价成本的，在地价成本拉高房价成本的情况下，租赁资产的持有者其实有着较大的盈利难题，这是租赁市场发展的一个根本性矛盾。目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，仅靠商品房出租不可能建立盈利模式。尽管租赁行业企业在最近两年有所增加，并且吸引了资本市场的注意，但经过两年来的实际运营，这些项目大多数已沦为实验品，后续的盈利预期微乎其微。租赁企业的盈利模式一直是困扰租房规模化发展的瓶颈。

　　从融资环境看，金融机构面临长期资金沉淀的难题。虽然商业银行进入住房租赁市场相对而言的资金成本没有那么高，但是从长期来看，银行也是有着较高的资金成本，尤其是在吸储难度较大的今天，商业银行的资金压力也不容小觑。

　　从客户服务看，租房客户大多为长尾客户，这并不是银行等金融机构擅长的。而以阿里、京东为代表的互联网巨头争相参与地方租赁平台建设，纷纷宣布进入租房分期市场，试图将电商的成功经验复制到租房领域。目前，金融机构推出的租房金融产品也反映出这一特点。比如，产品准入门槛较高，对中低端客户市场覆盖不足。租房贷款对于客户准入要求较为严格，在产品设计上对借款人条件、用途范围、收入佐证、申请材料、担保方式等方面要求较同业严格。

　　而对于目前各类机构竞相拓展的中低端长尾客户，则缺乏相应的产品和服务。这种目标客户的高端化和产品覆盖的局限性在很大程度上限制了租房金融业务的长期发展空间。再如，产品设计灵活性较差，与客户需求的契合度有待提高。以某大型银行推出的“按居贷”为例，为租户提供纯信用贷款用于租房信用卡客户，这与银行的信用卡专项分期产品类似，产品好比左手倒右手。相比而言，互金平台更为亲民，也更具灵活性。以阿里为例，具备一定消费信用的用户，就可以免掉租房押金，而租房的整体程序可以和租金融资高度结合，提高了交易效率。而百度金融与租了么合作推出产品“租了么钱包”正式上线，不同于传统租房押一付三等模式，此次将推广房租分期月付消费模式。

　　综上而言，如何玩转租房金融业务，考验着传统金融机构的大智慧。未来租房金融之间的竞争比较残酷。放款速度、利率高低、额度大小、用户体验、风险敞口大小都将是争夺客户的关键。金融机构要与时俱进，做好房地产金融的转型升级与业务创新。

　　租房金融还处在发展初级阶段，一个突出表现就是金融工具的品种构成过于单一。为此，必须将完善和创新金融工具当成当前的迫切任务。具体而言，可采取的措施有三点：一是，抓住客户痛点进行产品创新，深入分析自身所在市场，打造核心竞争力；二是，“快”“准”切入垂直市场，抢先占领细分市场的渠道资源；三是，解决运营中所有低效率环节，降低成本，并将优化节省下来的开支传递给客户，让客户用更低的价格享受金融服务，提高竞争力。

　　如果租房金融产品与客户消费场景衔接不紧密，则产品和服务的应用性将大大削弱。金融机构可以借鉴消费金融业务的成熟发展经验，将租房金融业务融入广泛的消费场景中，将业务延伸至系列租房金融服务。比如在O2O模式之上再引入互联网金融、信用体系这一跨界模式，为业主和租客提供更多的金融理财和生活服务类增值服务，并打造基于信用和互联网金融的全新租房生态圈。还有，在租房整个交易链条里，涉及业主、租客、职业房东、供应链商家，相关金融机构既可能是资金需求方，也可能是资金供给方，如果围绕这些交易主体的资金需求场景进行产品设计，既有消费金融，也有供应链金融，还可以开发出众多金融衍生品。