全国过半省会城市住房限售 市场已真正进入调整

　　十一前夕，各地再次密集升级楼市调控措施。9月30日，青岛发文，住宅用地拍卖将实行最高限价；宁波市内五区新购的住房“2年内限售”。自2016年北京“9·30”楼市政策——“控地价、限房价，提高首付比等差别化信贷”落地以来，房地产调控收紧已持续一年。

　　据新华网报道，中原地产研究中心最新统计数据显示，黄金周前6天，多个热点城市楼市成交出现了明显下滑，新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了8成，北京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。分析师预测，热点城市10月份成交数据均将创年内最低，甚至低于春节月。

　　国信证券认为，如果市场上充斥着大量的短线投机者，不仅难以起到价值发现的作用，还势必会加大市场的波动。从楼市投资的角度，限售合理的投资周期，抑制短线交易的投机行为，有利于让楼市运行得更健康，更长远。此外，“限售”对开发商、土地财政及产业链未必负面，也为培育新的有效住房需求争取了时间。

　　全国过半省会城市住房限售

　　根据澎湃新闻整理统计，不包括港澳台，在内地31个省市区中，18个省会城市（包括直辖市，直辖市中天津尚未限售）皆对商品住房上市流转时间有所限制。目前，12个省会城市（或首府城市）尚未进入限售大军：太原、呼和浩特、长春、哈尔滨、合肥、武汉、昆明、拉萨、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐。

　　中原地产研究中心的数据统计，截至目前，在北京风向标效应下，过去一年全国已有超过100个城市（县级以上）发布了各种相关房地产调控措施200余次。从限购、限贷、限价到限售、限商，再到租售同权、购租并举，房地产调控已经从最初的对量的管控，转向压缩牟利空间，打击投机行为，促使住房向居住属性回归。

　　特别是“限售”，在近两年各地楼市调控措施中既是新军，又是常客。刚刚升级调控的青岛，在2017年3月31日就已明文规定，在青岛市区范围内购买的新房和二手房，在取得不动产权证满2年后方可上市转让。而宁波则刚刚加入限售大军。

　　此外，9月22日起，厦门、桂林、无锡、东莞、西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等12个城市先后加码调控措施，促房地产市场降温，其中又以限售者（桂林、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄）居多，而厦门、无锡、东莞、西安4个城市在今年上半年已先后限售。厦门市更是首个对居民祭出“限售令”的城市，3月25日发文规定居民新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易，通过赠与方式转让住房后，购房人再次购买需满3年。

　　“力度远超以往调控”的这一年，“限售”措施也在补丁中不断调整收紧。9月23日，长沙市“首套房取得产权证满3年后才能购买第二套房”，这是长沙今年第三度调整楼市，将限售年限从2年拉长到3年。此前的5月20日，长沙《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》规定，在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

　　力度空前的海南省9月29日提出，永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，停止批准套型建筑面积在100平方米（含）以下的商品住宅建设。在今年4月14日，海南省就已对省内外户籍居民家庭在全省范围内购买二套房进行了限售，居民家庭取得不动产权证须满2年；法人单位取得须满3年。

　　限售特征：新房限售实际周期均在5年左右

　　今年春节前后，热点城市房价上涨过快的现象又起，此后政府工作报告特别新增了“遏制热点城市房价过快上涨”的表述，并成为今年的重点工作任务。

　　对刚需的保护，或是越来越多城市选择限售的原因。今年4月、5月，一线城市纷纷上调首套房房贷利率，并有逐步向二三线城市蔓延的趋势。经济参考报评论其会“误伤刚需”。厦门大学金圆研究院理事长戴亦一当时认为，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性，防止房价“大涨”的同时，也要防止“大落”。

　　从澎湃新闻整理的表格可以看到，各地限售略有不同。各地大多没有规定时间表，少数城市如贵阳表示试行1年，南宁政策有效期为5年。

　　从限售对象的主体看，除了北京、上海，还有杭州明确限售对象仅为企业，提出企业购买杭州限购区域住房需满3年方可上市交易；其他城市多对居民和企业售房设置了不同的“禁售期”。

　　从限售年限的差别看，记者梳理发现，大部分城市限售政策均要求在限购区域新购住房取得不动产权证满2-3年内不得转让。各地根据情况不同，有的城市对新房和二手房均有限制，如成都、广州、西安等；有的则只限制新房转让，如贵阳等。有的城市对外地户籍居民限售，如福州；有的则对二套房限售，如海南省各城市。

　　从划分限售年限的标准看，大多数是以取得不动产权证来划分；一部分是以交易合同网签备案时间为准，如石家庄、沈阳、成都、西安等，通常限制5年左右。

　　取得不动产权证满2-3年，看似较短，但如果购买的是新房，整个交易周期也至少需要5年左右。中国新闻网援引中原地产首席分析师张大伟的分析称，由于限售城市很多还是以新房交易为主，从签约到拿到不动产证普遍需要一两年时间，加上2-3年的禁售期，“转手”周期明显被拉长。

　　“事实上，限售就是楼市的‘去杠杆’政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。按照4-5年的交易周期，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。”张大伟直言。

　　新华社也分析称，即使现在在限售城市购买新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位业内人士认为，限售明显打击了投机投资需求，降低房地产市场的投资属性，影响了炒房者短期获利的可能性。“对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大”。

　　降温：市场已真正进入调整
　　
　　在6个直辖市和一线城市（上海、天津，北京，重庆，广州、深圳）中，天津、深圳尚未对限售有所规定。拉响今年楼市调控警报的北京，在“3·17”新政中，要求购买商品住房的企业须满3年后方可交易。上海则在2016年3月25日出台的楼市调控意见中明确，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照上海市限购政策执行。

　　从效果来看，这些城市楼市已经出现明显降温。

　　中原地产研究中心最新统计数据显示，黄金周前6天，多个热点城市楼市成交出现了明显下滑，新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了8成（部分城市网签数据暂停）。其中，上海前6天新房网签量为147套，同比去年同期的665套下跌了78%；南京前6天新房网签量为312套，同比去年同期的844套下跌了63%。北京新建住宅网签量为78套，二手房网签量为23套，均是2009年来的历史最低值，新房和二手房合计网签量仅101套，同比跌幅达到了72%。

　　中原地产首席分析师张大伟预计，今年8天黄金周将给热点城市10月数据带来非常大的影响，热点城市10月份成交数据均将创年内最低，甚至低于春节月。

　　实际上，一线城市自2014年11月以来，首次出现房价全面停涨。据国家统计局测算，8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。其中，北京和上海新建商品住宅价格环比均现“零增长”；深圳和广州分别环比下跌0.4%和0.7%。

　　另据深圳市规划和国土资源委员会10月1日公布的数据显示，尚未跟进限售的深圳9月新建商品住宅成交均价为54314元/平方米，自2016年10月出台新一轮楼市调控政策以来已连续12个月下降。

　　此前有分析人士向澎湃新闻表示，随着价格的逐步放开，未来包括北京在内的一线城市将会进一步引入对炒房更加直接管控的限售措施来稳定市场预期，在房子不能出售的情况下，将会大大降低投资者短期获利的心态。

　　克而瑞研究中心指出，9月，政策面继续收紧，北京、广州、南京等多地严控消费贷违规购房，与此同时，热点一、二线城市相继上调房贷款利率。到了月末，重庆、南宁、贵阳、南昌、长沙、桂林、石家庄、北海、青岛、宁波等10余个城市又集中加码调控，“限售”渐成二、三线城市“标配”；调控政策不断加码引起的市场质变效果开始显现，多地新开盘项目不再“日光”，28城住宅成交量环比继续下降，市场真正进入调整。

　　为培育新的有效住房需求争取了时间

　　此外，自2014年算起，今年各地在国庆节前发布楼市调控已是连续第四年。除了上文提到的2016年北京“9·30”，2015年9月30日，央行、住建部、财政部发文调控楼市，将非限购城市的最低首付比例下调至25%外，还推行住房公积金异地贷款业务。2014年的9月30日，央行、银监会则是联合对楼市松绑，通过下调首付比例和贷款利率，对自住型需求进行支持。

　　业内人士分析认为，此次国庆节前密集发布政策的时间点，给传统十一假期销售旺季降温是原因之一。

　　可资借鉴的是，广东省东莞市住房和城乡建设局9月27日推出七项措施，不得变相收取订金，不得发布虚假房源信息和广告、炒作房价上涨的不实消息等，切实规范国庆中秋期间房地产市场秩序，维护购房者合法权益。维护房地产市场平稳运行，北京市住建委相关部门组成执法检查组在国庆假期期间每天都会对新房售楼处和房产中介门店进行执法检查。

　　对“灰犀牛”的风险隐患加强防范或是原因之二。

　　今年7月、8月，国务院新闻办、国家统计局等部门曾密集发声。国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成8月表示，近几个月房价预期仍在波动中，预期背后的根本动力是投资甚至投机而非刚性需求，要避免泡沫破灭带来预期的迅速下滑可能造成的灾难。

　　中央财经领导小组办公室经济一局局长王志军在举例房地产泡沫等灰犀牛风险隐患时表示，要突出重点，采取有效措施，妥善加以解决。（灰犀牛个体很大，一般指问题很大，也早有预兆，但是视而不见，没有给予足够的重视，结果导致了后果严重的问题或事件。）

　　国信证券分析“限售”城市及所对应省份对土地出让金的依赖度相对全国平均水平的高低发现，2016年全国土地出让金与全国公共财政收入的比值为22%，而限售城市的平均比值高达85%，按省份平均这一比值也达到 46%。9月22-9月23日出台调控“补丁”政策的 7 城按这一比值由高到低排分别为西安、贵阳、南宁、南昌、重庆、长沙、石家庄，比值分别为99%、87%、87%、81%、67%、61%、50%，均远超全国平均水平。

　　国信证券分析称，理论上，“限售 ”短期将减少一定数量的二手房供应，部分购房需求向新房市场驱赶，对开发商、地方财政未必负面。另外，由于新房产业链比二手房更广、更长，因此“限售”对产业链亦未必负面。此外，国信证券认为，“限售”为培育新的有效住房需求争取了时间。以上述7个城市居民购房筹集首付所需年限，与 “限售 ”年限进行对比，发现筹集首付所需年限较长的城市“限售”时间亦较长。