地产商进入长租公寓市场成为主要力量

　　地产商正在“搅热”长租公寓，但赚钱仍然是未来的事情。

　　9月22日，龙湖地产旗下长租公寓品牌“冠寓”在深圳宣布，位于大芬地铁站、后瑞地铁站的两间公寓门店开业，合计约1000间公寓。

　　短短一年时间，“冠寓”已被龙湖推向继地产、物业、商业之后第四大主航道业务的地位。深圳之前，冠寓已在重庆、北京开出门店。冠寓计划至2017年底，在16个城市开出1.5万间公寓；至2020年，长租公寓租金年收入要达到20亿元。

　　以每间公寓月租金3000元测算，冠寓在2020年的开业规模至少将超过5万间。这并不是一个夸张的数据，万科旗下长租公寓品牌“泊寓”全国签约公寓房间已接近5万间，其预测年底将完成10万间公寓的签约规模。

　　另外一家大力布局长租公寓的地产商是旭辉集团，他们在半年时间已开业5000间公寓，未来五年的目标是完成“双20万间”的拓展目标，第一个20万间是承接地产公司的自持物业；第二个20万间就是传统的“包租”模式，即在市场中租赁物业，经改造装修后对外出租，通过“租金差”赚钱。

　　旭辉集团、龙湖地产、万科集团，分别代表着500亿元、1000亿元、3000亿元规模的房企，除此之外，碧桂园、招商蛇口、金地集团、远洋集团、保利地产、佳兆业等房企均有实质性介入到长租公寓领域。

　　在一系列鼓励租赁的政策背景下，地产商正拿出十分的热情布局租赁领域，并呈现出两个重要特点，第一是正在“试水”重资产布局，希望赚“资产升值”的钱；第二是试图打通租赁、地产销售、商业的业务协同，营造生态圈。

　　重资产介入模式即开发商用自身持有的物业对外经营公寓，很大一部分原因是开发商有消化存量物业的需求，以及在一些城市新的土地出让规则中，严格限定了自持比例；但另一方面，万科等房企也有主动收购物业资产的动作，进行长租公寓经营。

　　龙湖地产副总裁兼冠寓公司CEO韩石告诉一条君，早期的冠寓基本会以“包租”物业的形式在做，但逐渐会过度到完全持有的重资产模式，未来重资产的比例将占到80%。

　　重资产模式根本算不过账来。一线城市的物业资产，租金回报率普遍低于1%，就算在租金溢价的情况下，租金回报率才能达到比较正常的3%，在扣除20%的税收之后，最终租金收益率只有2.4%，目前没有任何一家地产商能够做到2.4%的融资利率。

　　不得不承认，地产商拥有雄厚的资金实力，以及较为低成本的融资利率，万科可以做到3.5%，而龙湖地产可以达到4.7%，所以地产商以重资产的模式布局长租公寓，赚资产升值的钱的希望仍然存在。

　　可以预见的是，中国城市化率仍在上升，整体资产价值仍有上涨空间，地产商手中的公寓资产在自持年限到期后，资产价格已上涨，彼时出售可以获利；另外一种也是万科中意的，在物业资产有了足够年限后，以地产商身份主导进行“旧改”，提高资产价值以及间接变现。

　　明源地产研究院首席研究员刘策告诉一条君，资产升值在中国仍然有支撑，但另外来讲，资产升值也可以来源于地产商的主动管理，优化资产组合从而达到增值；另外，当资产价值平稳之后，比拼的就是运营能力之下的租金溢价，同时有望在资产证券化的过程中，赚取资产流动性的溢价。

　　地产商、资产管理运营商不是同一个角色。专注中高端公寓运营的恺信亚洲集团董事戴伟强告诉界面新闻，很多地产商存在“制造业”逻辑，以高周转方式做出低端产品，并不符合新租赁时代中以“客户为中心”的理念，资产管理下的租金溢价建立在硬装、软装、营销、服务等各个环节中，要赚资产升值的钱，地产商要面临开发运营理念的重大转变。

　　“赚资产升值”的钱看起来是未来的事情，但现阶段用什么资金支持重资产模式？除了地产商自有资金之外，期待中的资产证券化正在“破局”，以现金流为基础的资产支持证券（ABS）已成为主流的融资手段；而有关以低价出让租赁性质地块的动作，也有望加速房地产信托基金（REITs）的推出。

　　刘策认为REITs的阻碍除了法律、税收制度之外，最大的阻碍因素是资产收益率，如果地产商以低价拿地盖公寓出租，租金收益率相应将大幅提高；而如果放松商办物业改公寓出租，租金收益率也会提高，然后在税收方面给予优惠，整体资产收益率便能达到REITs的要求。

　　业务协同性方面，龙湖试图营造地产、商业、公寓三者的业务生态圈，万科认为公寓是“城市配套服务商”中的重要一环，而旭辉则希望打造“房地产+”的新业务。

　　房东东创始人，中国诚信公寓联盟发起人全雳告诉一条君，参照国外“地产+公寓”的模式，基本可以分为两大派系。美国是“地产基金+公寓”模式，而日本是“建筑开发+资产持有+上下游产业链”。未来，中国可能兼顾美国、日本模式，走出一条特色之路。

　　从业务协同效应来看，全雳认为日本模式做得更好，日本最大的公寓运营商的物业规模接近100万间，按照人口比例换算，日本最大公寓运营商管理规模是中国最大公寓运营商的30倍。“地产商构建的是内平台生态圈，现在还无法大规模复制，但方向是对的。”

　　无论谋求重资产布局，还是谋求多业务协同，地产商进入长租公寓市场，并成为主要力量是必然之事。但多年的销售惯性思维，碰上租赁行业中的精细化运营要求，地产商更像是一头“大象”，要做到“翩翩起舞”，要算大账，更要算细账。