深圳房地产行业的传统销售旺季并未真正到来

　　深圳，9月的第三周，房地产行业的传统销售旺季“金九”并未真正到来。无论是从开发商产品取得批售、营销活动、推盘，还是成交的量价等多个维度来考量，这个“金九”的成色均显不足。

　　据深圳中原数据，截至9月17日，9月深圳全市一手住宅累计成交1683套，这个数字低于2016年同期的1789套。

　　前后一年，深圳的房地产市场环境已大有不同，这是意料之中的假“金九”。相比限购、限贷、限价、限商带来的冲击，供给侧的微妙改变以及住房租赁风潮的泛起，给过去单边突进的行业、购房者带来了更多思考。

　　市场暗流汹涌，各因素纵横交错互相作用。据官方数据，深圳楼市最新的结果是，从去年10月至今年8月，深圳新房均价以每月数十元（不足1个百分点）的幅度，已连跌11个月。

　　假“金九”：中介比购房者多

　　假如后半个月市场没有明显改变，今年9月，深圳楼市的成绩将比去年成色不足的“金九”更为寡淡。

　　深圳龙岗，因为是全市价格洼地，一直是成交大区，尽管如此，龙岗多个项目营销中心仍需直面无人看房的冷清。第一财经随机走访布吉片区的多个楼盘，发现地产中介比上门的购房者还多已成为新常态。

　　位于大芬地铁口的倚龙华庭，一拖再拖后终于在今年8月入市，尽管仅有两栋的小体量，进驻了三家地产公司联合销售，楼盘外马路上、营销中心满满都是中介，但看房的人寥寥无几。

　　同为深圳龙岗布吉片区的几个楼盘也有相似的情况。个别项目为了省电，营销中心只开了一半的灯，样板房的门都要临时申请打开，中介在营销中心玩手机打瞌睡，不一而足。

　　过去，开发商多会利用“金九银十”的节点举办营销活动，带旺人气，促进销售。但今年，大多数开发商内部已经不提“金九银十”了。

　　不止一家深圳开发商告诉第一财经，公司在9月期间没有举办任何针对“金九银十”的活动，主要有两大原因，一是部分产品还没拿预售证推迟入市，二是公司不认为现在是好的营销节点。

　　此期间，市场上仍有项目推出特价房。比如英郡年华3期便有多套特价房正在出售，总体而言，总价比优惠前便宜了十余万元。该项目驻场中介告诉第一财经，“特价房不是针对‘金九银十’推出的，早就在卖了，项目‘金九’没活动，最多让你砸金蛋（相当于抽礼品）。”

　　9月过半，成绩好坏都已有了初步结果。深圳中原研究中心的统计数据显示，今年9月以来，深圳只有深城投中心公馆、盛迪嘉光明新宝轩2个项目批售，并且后者还全是商业及办公产品。而去年同期，深圳的批售项目有7个。

　　此外，9月以来，深圳只有深城投中心公馆、MR.91公馆、盛迪嘉新宝轩V立方、华联城市全景和廷等4个项目公开推售，入市的总套数尚不足千套。

　　据深圳中原研究中心数据，截至9月17日，9月深圳全市一手住宅累计成交1683套，成交均价54277元/平方米，二手住宅累计成交2991套，成交均价52652元/平方米。

　　市场逻辑或已经改变

　　作为四个一线城市之一，在房地产业发展上，深圳称得上身经百战。

　　深圳房地产市场对政策极敏感，去年“银十”期间出台的“深八条”对市场的影响仍未散去。

　　在这样的市场中穿行，最紧要是稳。房价是调控效果最直接的体现。从去年10月至今年8月，深圳新房均价已连跌11个月，但跌幅是每月数十元（不足1个百分点）。

　　相比调控，近两个月来，深圳市场更多精力在于关注、讨论租赁政策带来的影响上。

　　8月28日晚，深圳市规土委发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）、《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）推进住房租赁市场工作，拉开深圳响应国家探索建立“租售并举”机制的序幕。

　　上述文件显示，深圳将在“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业。另外，深圳计划于2017年底前筹建3~5家国有住房租赁企业，这数家企业的任务是在“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，还要收储不低于10万套房源。

　　最新消息是，2017年9月13日，深圳市房屋租赁运营管理有限公司正式挂牌，该公司为深圳市市属国有住房租赁专营企业，将通过市场化运作，打造专业化、规模化、规范化住房租赁平台。

　　深圳被公认为是国内最开放的城市，有一句有名的口号：来了就是深圳人。然而新深圳人落地后，首先面临高昂的房价、只涨不跌的房租所带来的居住问题。

　　深圳房博会期间，由深圳长租公寓租赁平台合屋举办的“进击的租赁时代”论坛吸引了深圳业内的广泛关注。论坛上，深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示，租赁市场的发展可以为刚需解决住房问题。

　　调控作用于中短期内，主要是为避免过度投机及由此导致的收入不平等的社会问题，而深圳市政府希望在市场之外，通过政府的干预，建立一套长效机制来引导房价平稳发展，发展长期公共租赁住房被认为是解决供给侧改革的重要措施之一。

　　相比调控，住房租赁发展的影响相对缓慢，但持久，也有可能带来住房体系的质的改变。不只是购房者，这也是房企共同思考的命题，也能解释为何房企明知布局长租公寓会带来阶段性的亏损也要进场。

　　如何评价今年深圳“金九”的表现，第一财经采访的一名从事房地产大宗交易的投资人士表示：“不要用旧眼光来看待变化中的市场。”