楼市量价涨幅持续回落 供需双向发力调控

　　自北京“3·17”开始的这轮史上最严楼市调控风暴已经持续半年，全国楼市经历了从高烧到降温的过程，不仅成交量增速下滑，房价涨幅也明显回落。与此同时，调控政策从限制需求为主向供需双向发力转变，租购并举的楼市格局正在逐渐建立。

　　对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，北京“3·17”以来的这轮调控效果明显，全国楼市明显降温，未来房地产调控政策将保持连续性和稳定性，房地产市场或平稳下行。

　　量价涨幅持续回落

　　国家统计局的最新数据显示，1~8月份，全国商品房销售面积和销售额同比分别增长12.7%和17.2%。与1~2月份的年内高点相比，降幅分别达到12.4个百分点和8.8个百分点。成交量的持续下滑带来了成交价格的调整。目前，一线城市和热点二线城市房价过快上涨的局面得到了控制，投机性、投资性的购房需求大幅减少，三四线城市房地产去库存工作也在有效推进。

　　以全国房价最坚挺的北京为例，目前的状态是住宅成交量持续低迷，不仅新房价格连续11个月环比不增长，二手房价格更是连续3个月领跌全国。深圳8月新房成交均价自去年10月以来已连续11个月下降，近期市场观望情绪仍然存在。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时表示，“3·17”以来的这轮调控效果比较明显，新老热门城市出现了不同程度的降温，其中，降温最明显的是北京和环京地区，也就是“京津冀大板块”调控效果最好，领跌全国。

　　不过，杨红旭同时指出，热点城市中的杭州在调控升级后继续偏热，部分弱二线、三四线、东北和西南省会城市、中西部的地级市还在轮动上涨，这些城市调控没有升级，成交还很活跃，价格也在不同程度的上涨状态，需要引起关注。

　　供需双向发力调控

　　与以往的更多在需求端的调控不同，“3·17”这轮调控在供需两端双向发力，前期限购、限贷、限价、限售、限商等需求端的限制措施密集出台，后期增加供地、鼓励租赁等政策不断出台。

　　7月份以来，东莞、九江、赣州、兰州、西安等部分城市继续出台限购升级政策，近期央行和银监会又严打首付贷和消费贷等违规资金流入楼市，进一步抑制投资投机需求。与此同时，除了各地陆续公布供地计划，从12个人口净流入的大中城市开展住房租赁试点，到各地落实出台住房租赁扶持政策，再到13个城市开展集体建设用地建租赁住房试点等，也是为了扩大商品房的供应，分流一部分需求。

　　“楼市降温是综合因素，既有中央定调‘房住不炒’、抑制资产泡沫，中央部委推动楼市调控、货币收紧的因素，也有地方政府响应号召、维护大局、强力限价的因素，同时供应减少、量缩价稳。”新城控股高级副总裁欧阳捷接受证券时报记者采访时说。

　　杨红旭则认为，金融秩序的整顿和收紧是影响这轮楼市降温的核心因素，住房租赁不能简单理解为短期调控政策，而是长效机制的建设，租售并举是长期方向，现在把租赁的短板补上，增加供给，促进交易，规范市场秩序，更好的让房屋回归居住属性，对房价长期利空。

　　对于未来的楼市走势，欧阳捷认为，调控让需求变成缓释胶囊，去化周期可控，成交量控制在合理水平，资产泡沫不至于快速膨胀，房价也不会大幅下跌，不会大起大落，房地产市场未来会平稳向下走，房地产发展周期被拉长，楼市不会再有火热的夏天，但也没有寒冷的冬天，楼市发展更加趋于平稳、健康。