房企去库存下的跌价准备 最高增幅达3倍

　　在楼市持续向好的行情下，上市房企中报业绩再续靓丽，拿地热情仍不减，也直接推动存货规模的整体增加，并逼近4万亿元大关。

　　Wind数据显示，今年上半年，118家A股上市房企合计存货规模达到3.92万亿元，较2016年末增加10%。其中，有9家上市房企挺进“千亿存货俱乐部”，而去年末这一数据为6家。

　　面对如此巨额的存货，上市房企们仍将朝着去库存的目标发力。不过，出于会计处理上的审慎态度，部分上市房企已在计提存货跌价准备，其中万科、绿地控股等计提金额均超过10亿元。

　　存货逼近4万亿

　　今年上半年，上市房企们一边在致力于去库存，一边在大手笔拿地，使整体存货不降反升。

　　Wind数据显示，今年上半年，118家A股上市房企合计存货规模达3.92万亿元，较2016年末增加10%。其中，62家上市房企的存货较去年末有不同程度的增加，占比52.5%。大型房企万科A、金地集团、招商蛇口、保利地产等存货的增幅均超过6%。

　　从存货规模看，今年年中，有9家上市房企的存货规模超过千亿元，挺进“千亿存货俱乐部”，去年末这一数据为6家。

　　其中，存货规模名列榜首的是万科A，高达4963亿元；其次是绿地控股和保利地产，分别为4682亿元和3715亿元。另外，华夏幸福、招商蛇口、首开股份、阳光城等存货均超过千亿元。而在去年，阳光城、荣盛发展、泰禾集团均还不在“千亿存货俱乐部”。

　　“公司刚换了管理层，新上任的董事长朱荣斌提出‘保供货、去库存’两大目标，今年上半年市场比较好，公司的土地储备增加规模很大，主要集中在一二线城市、长三角、珠三角等区域，导致存货也有所增加。”9月7日，阳光城投资者关系相关负责人表示。

　　阳光城中报显示，“报告期内，在审慎关注土地价格合理性的基础上，通过招拍挂、并购等多种方式共计获得64个地块（计容建面721.73万平方米）。其中，通过合作并购获取52个项目，计容面积552.44万平方米。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，上市房企的土地储备正步入上行通道，房企拿地热情不减。主要是因为2015年下半年开始全国楼市逐渐升温，房企去库存节奏加快，资金面不断改善。加之各地供地节奏也开始加快，自然会推动房企储备规模的上升。

　　其进一步指出，“截至今年8月，30家A股上市房企土地储备规模中，金科股份、荣盛发展和新城控股的土地储备规模增幅较大，同比增长141%、130%和114%。此类房企积极做大土地储备规模，充分说明近两年对于提高销售业绩的急迫，也体现了较好的拿地能力。”

　　从年中存货增幅看，金科股份、荣盛发展、新城控股等存货的增幅分别为24.4%、24.6%和53.5%。

　　值得注意的是，从存货指标来看，房企的分化也在进一步加剧。

　　在存货减少的55家上市房企中，基本是中小型房企或者是已宣布转型其它方向的房企。比如华鑫股份的存货从2016年末的20.7亿元骤降为4.77亿元，阳光股份的存货从28.6亿元骤降为7.3亿元，降幅均超过70%。另外，珠江控股、新黄浦等存货的降幅均超过40%。

　　“应该说在房地产行业依然有较好的发展前景下，存货指标是一个正向指标，这也启示相关房企一个市场信号，即行业集中度继续得到体现，当前大房企在土地储备和项目开发方面依然有较大的规模，而中小房企的各类指标则在压缩。”严跃进指出。

　　去库存下的跌价准备

　　面对仍然如此巨额的库存，在宏观调控的背景下，房企们仍奋斗在去库存的路上。

　　在近日的中期业绩发布会上，融创中国董事会主席孙宏斌表示，考虑到公司拥有较高储备，下半年将不拿地、少拿地、缓拿地。此外，融创土地储备在接近2亿平方米后，开始降负债、增利润。

　　“公司一直在致力于去库存，因为阳光城在拿地上以并购为主，相对于招拍挂价格也不会太高。”上述阳光城人士表示。

　　在存货减少的大型房企中，绿地控股今年上半年的存货为4682亿元，相比去年末降3.4%，是“千亿存货俱乐部”里唯一一家存货没有上升的上市房企。

　　“公司上半年狠抓去库存，初现成效。”绿地控股有关人士表示，存货下降的主要原因是销售去库存；第二个原因是，上半年新增土地有所控制，尤其是高价地基本不拿。因此，虽然土地总面积拿的不算少，但金额不高。

　　万科在中报中也展望到，“在资金趋紧的背景下，下半年本集团将会将风险防范和经营安全放在首要位置，积极促进销售回款，推进库存去化，保障现金流安全；鉴于土地市场竞争依然激烈，本集团将坚持审慎投资策略，推进投融资一体化。”

　　“从上半年拿地情况看，多数房企对此的态度是谨慎乐观，行业处于稳健发展的状态。”9月7日，上海某中型券商地产分析师指出，不过一些房企大手笔拿地仍导致其负债率上升。

　　而面对如此火热的楼市，有些上市房企已审慎处理存货，提高存货跌价准备。比如阳光城就将2017年年中的存货跌价准备大幅上提为6.13亿元，较2016年末大增317%，而其存货的增幅比例则为51.4%。

　　“今年上半年我们的土地储备增加规模较大，对应的存货跌价准备同比增加也是正常的。”上述阳光城人士称。

　　另外，万科A、绿地控股等大型房企也计提了超过10亿元的存货跌价准备。严跃进认为，“对于存货跌价的准备，某种程度上也说明此类房企对未来市场有较为谨慎的态度，这也和部分大中城市房地产市场降温等态势有关。”