潘石屹毛大庆争鸣 共享办公规模之争

　　“走偏了的人总看着别人走偏。”SOHO中国董事长潘石屹带着他惯有的狡黠式微笑说。他回应的是优客工场创始人毛大庆，因为有记者告诉潘石屹，“毛大庆说你们走偏了。”

　　在调研全国共享办公市场、走访杭州南京等城市后，8月16日，潘石屹召开SOHO 3Q城市拓展招标会，宣布SOHO 3Q全国拓展计划，锁定第一批城市北京、上海、杭州、南京，并且公布了拓展合作的具体标准和条件。按照潘石屹的说法，SOHO 3Q的扩张采用租赁合作模式，用招标方式拓展，像采购土地、钢材一样去采购适合的项目，从而实现快速大规模发展。

　　同样曾经身为开发商的潘石屹和毛大庆成了共享办公的同行。作为号称同样“做过大生意的人”，潘石屹认为，共享办公处在婴儿期，拿着几万个座位比规模很可笑。

　　21世纪经济报道记者将这段话转给毛大庆。毛大庆回应称，“我从来没说过（SOHO 3Q）走偏。”
　　
　　共享办公规模之争

　　2015年以来，大量小微创业企业迅速成长，短短几年间，共享办公需求得以快速增长。每个新兴领域发展初期，跑马圈地的扩张是获得行业话语权的重要方式，共享办公也不例外。

　　克而瑞研报显示，截至2016年末，联合办公空间运营商已超3500家，提供超过10万张工位。高力国际统计数据显示，目前北京有860家共享办公中心，上海235家。

　　共享办公市场似乎极具想象力。毛大庆向21世纪经济报道记者预计，共享办公将是一个2000多亿的市场。预计到2020年，中国经济排名前20位的城市，商业和写字楼面积将达到3亿平米，其中30%转化为共享空间，不一定是办公室，也可能是共享教育、医疗、剧场。

　　在共享办公领域，目前以优客工场和SOHO 3Q最引人关注。优客工场规模最大，由毛大庆发起成立于2015年4月。目前，优客工场宣布完成PRE-C轮融资，是中国联合办公首个达到独角兽级别的企业。

　　截至2017年6月，优客工场在全球25座城市布局了88个共享办公空间，包括北京、上海、中国香港、中国台湾、新加坡、纽约、旧金山、伦敦等。其官网显示，目前优客工场已开业19个城市，拥有29886张桌子，入驻36584家企业。

　　相比之下，同样专注共享办公的SOHO中国步伐有些缓慢。SOHO中国提供的数据显示，SOHO 3Q经过两年多发展，目前已成为北京、上海最大的共享办公空间，拥有19个项目、17000多个座位。

　　这是潘石屹上述话语的语境。他认为，共享办公目前还处在婴儿期，只有几万个座位的时候，比谁大（指规模）没有任何意义。“我们都是做过大生意的人。三五年后看，有50万、1000万个座位的时候，这才叫做生意，才谈的上影响中国。今天只是在实验室探讨生活方式。”

　　对于潘石屹的上述说法，毛大庆对21世纪经济报道记者表示，“其实我们刚交流过，我同意正在探索期。共享办公对未来的新动能培育意义重大。非常希望与潘总多交流。”

　　谁在走偏？

　　虽然毛大庆否认他讲过SOHO 3Q走偏这句话。但在发展初期，SOHO 3Q与市场上绝大部分共享办公模式不同。

　　共享办公模式公认起源于2010年美国最早的众创空间WeWork。WeWork起步时，用折扣价格租下整层写字楼，然后进行二次设计，再以工位为单位分租给初创企业。该模式成为国际众多共享办公平台后来相仿的标杆。

　　然而，与共享办公模式不同的是，作为早早转型持有型物业的开发商，SOHO 3Q初期的共享办公全部来自自持物业，而非租赁。而毛大庆的优客工场与Wework模式相同，这也是毛大庆及业内人士认为潘石屹的SOHO 3Q“走偏”原因。

　　对此，潘石屹解释，“共享办公刚刚发展起来，正确的路在什么地方，我们也在探索。SOHO中国就是沉下心来，用两年时间思考，不要急急忙忙开一个再开一个。你去的地方都是深思熟虑过的，你的产品、服务都是市场需要的，而不是头脑中想象出来的。这点是我做了20多年生意最重要的感受。”

　　潘石屹还“补刀”说，“很多聪明人是做不了生意的，因为太聪明了，头脑中的东西太多了，只有头脑清零，完全面向市场，一个城市一个城市去看，了解市场变化和发展趋势，人们对办公的要求发生什么变化才可以。”

　　不过，基于两年探索，SOHO 3Q决定“走出去”，将共享办公模式扩张到全国。潘石屹表示：“我们将采用整租合作模式，用招标的方式进行拓展，像采购土地、钢材一样去采购适合的项目，这种公开透明的方式也将帮助SOHO 3Q实现快速大规模发展。”

　　在本次招标会现场，SOHO 3Q公布了拓展合作的具体标准和条件，其中两点特别值得关注：合作项目规模要大，面积要在4000平米以上；保持SOHO中国的一贯风格，合作项目的位置要好，优先考虑城市黄金地段及地铁周边。

　　招标会上潘石屹还透露：京沪宁杭四地的拓展只是第一阶段，未来SOHO 3Q会开到更多城市，规模上将有数量级的增长。

　　显然，潘石屹的SOHO 3Q与毛大庆的优客工场殊途同归。不过，值得关注的是，靠赚取差价的“二房东”并非想象中的那么好做，共享办公领域目前争议最大的是盈利模式。在共享办公市场，一些企业因为人才缺失、盈利模式不明确、资金、管理等问题，出现了良莠不齐的状况。目前，包括艾可士、地库、Mad Space等联合办公已经开始停止运营。

　　潘石屹对盈利模式也没有清晰账本。他表示，“价格随行就市，只要能够赚点钱，多点少点。比起房地产的利润来说，SOHO 3Q赚的钱都是少的，我们的目标就是让它有一个平衡，再把规模做起来。”