楼市上下游都在降温 对经济的冲击不宜高估

　　本周一，国家统计局发布了2017年7月份中国经济数据。在对楼市下半年的“开局”数据进行分析时，有两个信号值得特别关注：

　　第一个信号是楼市上下游都在降温，但总体运行比较平稳。

　　1~7月份，商品房销售面积增速（14.0%）和销售金额增速（18.9%）继续放缓，但依旧保持两位数的增长；1~7月份的开发投资增速（7.9%）比上半年回落0.6个百分点，连续4个月回落，但比去年同期高出了2.6个百分点。截止到7月末，商品房待售面积同比下滑11%，降幅比6月末扩大1.4个百分点，显示“去库存”在加速。另外，土地购置面积增速从上半年的8.8%增长至1~7月份的11.1%，显示开发商对未来市场预期并未看淡。

　　另一个信号是，楼市下滑对经济的冲击不宜高估，而经济对楼市的依赖度也在下降。

　　统计局发言人指出，今年上半年房地产对经济增长的贡献率是6.2%，而去年同期是8.2%。尽管贡献率下降了2个百分点，但GDP增速却从去年上半年的6.7%增长到6.9%。这说明，房地产行业降温或适度降温，并不会对经济增长造成冲击。而且在住房回归居住属性的顶层设计框架下，围绕租售并举的长效机制正在形成，未来房地产将处于良性发展态势，与经济的关系将回归到正轨上来。也就是说，既不靠土地出让、固定资产投资刻意拉高经济，也要合理看待楼市与经济的良性循环。

　　事实上，尽管销售增速下滑明显，但开发投资整体仍呈现高位景气的态势。除了去年低基数的客观影响外，前期商品房销售高位增长和开发商“补库存”是开发投资景气的主要原因。

　　今年以来，商品房销售增速延续去年4月份以来下滑的趋势，热点城市销售下滑40%左右，但受益于需求外溢、棚改、“去库存”、轨道交通和高铁带动“返乡置业”等因素的共同影响，非热点二线楼市及300多个三四线楼市火热，很多城市成交增长了1~2倍。因此，今年以来商品房销售面积整体保持15%左右的两位数增长。

　　2014年四季度以来，楼市需求端已持续回暖近3年。特别是，2016年楼市销售面积（15.7亿平方米）和销售金额（11.8万亿元）均创历史纪录，而按照前7月累计销售面积和金额均出现两位数增幅的情况下，今年也有很大的概率会再次刷新纪录。

　　但另一方面需要注意的是，土地购置面积在2014~2016年连续3年下降，年均下降16.4%，2016年的供地面积仅为2011年高点的50%左右；新开工面积在2014~2015年连续2年下降，年均降幅高达12.4%，2016年尽管回升了8.1%，但也比2013年的上一个高点下降了约20%。购地和新开工连年下降，而销售端持续火热，这将导致商品房库存不断降低。

　　目前，国家统计局公布的商品房待售面积已经降至2015年2月以来的新低。截止到7月底，CRIC（中国房产信息集团）监测的59个城市，库存周期普遍在8个月左右，很多城市甚至低至4~5个月。经过3年去库存，三四线城市库存周期已降至12个月的警戒线附近，棚改货币化甚至导致很多城市库存紧张。

　　这也就不难理解，为何在销售增速放缓的背景下，开发商拿地却逆势增长，而且是2011年7月以来首次回到两位数增长。同时，开发商不仅积极拿地，新开工态势也不错——占新开工71.5%的住宅，1~7月的增速达12%，保持去年同期的水平。按照拿地和新开工一般滞后6~12个月来估算，开发投资还将继续维持高位景气。

　　前两轮楼市回调，即2008年下半年到2009年、2011年下半年到2012年，共同特征是销售回落和待售库存高压并存。但是，本轮楼市回调最大不同在于，今年以来销售端开始降温，但由于拿地和新开工连续2~3年回落，近2年楼市需求却相当火热，且多数城市连续3年推行政策刺激下的“去库存”，导致当前一部分开发商处于无房可卖的境地。

　　由此，楼市销售确实在降温，但增速水平依旧不低，单月绝对成交量仍处在历史最高位，开发商被动“补库存”不得不开启。

　　未来，“限地价”措施在全国各地普遍推开，土地出让附加约束条款有望成为常态，比如限房价、限售、配建保障性住房、开发商“自持”等，加上楼市需求增速下滑，土地市场开始降温。2017年7月，全国300个城市土地平均溢价率（34%）较去年同期下降11个百分点，住宅用地溢价率（39%）下降20个百分点，地价上涨推动资本形成，拉高开发投资的局面难以再现。

　　但笔者认为，进入今年下半年，各地“放量”供地，租赁用地供应明显增加，叠加开发商继续“补库存”，加上盘活存量物业用于租赁的口子打开，将在很大程度起到缓冲作用，助推开发投资稳定。

　　今年4月，住建部和国土部联合发布“供地新政”，要求热点城市加快供地，制定三年供地“滚动计划”并向全社会公布，同时启动监管问责。今年1~7月份，大城市供地开始“放量”，50个城市供地增长18%，一线城市大幅增长40%。同时，各大城市纷纷上调供地计划，10个重点城市“十三五”供地计划比“十二五”增长37%。另外，在连续3年“去库存”的基础上，今年棚改仍保持600万套规模。综合以上因素，今年开发投资仍有望保持8%左右的增长。

　　展望未来，楼市调控将继续处在高压态势，针对楼市的资金面仍以紧缩为主，全国商品房销售增速也将下滑，热点城市销售下滑更明显，开发商“补库存”的动力会有所下降，拿地和新开工高位托底开发投资的动能也将下降。

　　但是，除了供地会增长外，存量盘活的时代到来，首先是棚改在未来3年将推进1500万套。其次，棚改在2020年前后规模虽然会缩减，但改善居民生活水平仍将是未来公共政策的主旨，“旧改”会以替代的形式体现，比如住区或社区升级、农村危房改造、特色小镇开发建设、海绵城市、智慧社区等。

　　更重要的是，住房租赁已开始崛起，供地和盘活存量土地、房屋开始部分倾向于租赁，而这将开启一个涉及3亿~4亿人口庞大住房需求的“新蓝海”。在此基础上，配套租赁需求的教育、医疗等公共服务设施建设也将会快速增加。大量人口扎根城市，又将带来巨大的基础设施需求、消费需求。

　　由此，单纯的钢筋水泥式开发投资将会从高位上缓慢下降，而经济增长导向的楼市依赖度也将会下降。

　　但是，随着3亿~4亿新市民“扎根”城市，以及住房回归居住属性，先租后买、产权共有、“先小后大”的理性住房消费模式建立，基于有效需求和理性消费的开发投资、基建和市政投资将快速增长，楼市与经济也将回归到正轨上来。