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盘和林:投资者的冒险才是“灰色房贷”的源头

建筑房产  2017-7-11 13:47:26  中国产业信息研究网  http://www.china1baogao.com/

房贷

  《华夏时报》记者调查发现,深圳市虽然房贷有所收紧,折扣利率慢慢在提高,乃至取消,但市场资金面依然充裕。除了房贷外,市场资金来源还有更多渠道,银行的消费贷款种类繁多,如装修贷、信用贷、抵押贷等等。正是因为有了银行的各种名义贷款资金支持,而且房子还可以做高评高贷,甚至是零首付,所以依然有大批投资客铤而走险,加杠杆与银行对赌。

  如何做到“零首付”的呢?深圳龙岗中心城的房子总价480万,首付最低3成,不算税费等成本应是144万,但贷款中介先把房子评估到580万,贷出约400万,首付就只要80万了。接着,再到银行做50万的装修贷出来,作为未来两年的月供资金。更甚者,深圳宝安西乡某小区一套房子,成交价500万,从某四大国有行之一贷款530万。

  还有所谓的“气球贷”,“月供低到你吐血”。气球贷,顾名思义,像气球一样,可以尽力膨胀,有房企内部人士称,最长55年,可以先贷款10年,按照55年来还,先息后本,到了第十年最后一个月一次性还完,在第十年倒数第三个月,申请加贷款,套出来的钱继续月供,循环往复,只要不卖掉房子,就不用担心断供。

  这些所谓的“零首付”“气球贷”都是不符合当前信贷政策的,属于“灰色房贷”。这警示我们,从表面上看房贷有所收紧,实际上“灰色房贷”仍然暗流涌动,不仅对冲了房产调控政策的效果,而且还有可能隐藏着类似美国“次级贷”金融风险。监管者必须进一步收紧“缰绳”,加大房贷的精准度,一方面严厉打击“灰色信贷”;另一方面切实提高对借款人的偿还能力和意愿的审核标准,当前以银行流水、收入证明等审核方式造假空间太大、成本太低。

  从世界金融风险史来看,房地产已经是一个重要的风险来源点之一,而房贷高杠杆率是公认的罪魁祸首,例如美国和日本。众所周知,房价飙升必然有房贷从中推波助澜,房贷杠杆率越高,房价就越高。反之,没有房贷高杠杆,即便房价飙升所引发的金融风险程度也是比较低的,有学者统计过金融风暴的国家,凡是房贷高杠杆率的国家必然是“爬的越高,摔得越惨”。

  我国房贷的增长空间已经被这两年的“房贷疯牛”严重透支了。7月5日,上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组在沪发布的《2017年中国宏观经济形势分析与预测年中报告》称,家庭债务攀升带来流动性收紧,已经成为中国经济健康运行的巨大隐患。有数据显示,截至2016年底,包含公积金贷款的居民房贷余额与居民可支配收入之比达到了68.3%,如果按照近几年的增长速度,将最早在2020年达到美国金融危机前的峰值水平。

  房贷已经对我国实体经济造成了严重的“挤压效应”。一方面是,实体经济的信贷与房贷是在一个总的信贷盘子里分食的,存在此涨彼消的关系。另一方面是,房贷影响了居民家庭的流动性,即挤占了居民消费。课题组利用家庭微观调查数据,测算出受到流动性约束的家庭比例已经在2014年上升至44.6%,家庭流动性收紧已经对实体经济产生了重要影响。

  毫无疑问,“灰色房贷”的危害更大,与美国次级房贷何其相似,即偿还风险较大的垃圾贷。监管部门必须予以严厉打击,否则就会出现“群蚁溃堤”,危及我国金融安全。除此之外,我国房贷对借款人的偿付能力和意愿审查不严,通常是以收入证明、银行流水来作为审核方式,其实这些造假空间太大、造假成本低,对信用调查仅仅依赖央行的征信系统,并不全面。这也是导致“灰色信贷”暗流涌动的一个重要原因。

  美国吸取次贷及金融危机中的教训,银行收紧了房贷的审核标准,想得到房贷是一件十分不容易的事情。银行需要严格审核贷款人偿付房贷的能力和偿付房贷意愿。前者贷款人要用文件证明其纳税收入,财产和房租支出等财务状况。后者要查贷款人的信用分数。银行最重要的是审核贷款人的报税资料。在报税资料之外,银行还可能要求会计师对小生意贷款人作出财务报告。

  与之相比,我国房贷对贷款人偿付能力的审核方式还是处于“牛栏关猫”的阶段,不利于我们防控房贷所带来的信贷风险甚至是金融风险。从某种意义来说,投资者的冒险才是“灰色房贷”的源头,切实提高偿付能力及意愿的审核标准才是“堵源头”之举。

 

 

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