房地产并购与合作开发增多 部分中小房企退出

　　2016年2月6日，碧桂园与广州豪进集团旗下公司签订合作协议，一举收获“新塘镇豪进广场”“石滩镇豪进四季名苑”两大地块。3月20日，碧桂园正式进驻豪进广场。在碧桂园的内部通讯表中，购入位于广州增城的豪进广场共花费4.76亿元，拥有权益51%。

　　这只是碧桂园众多收并购案例中的一个。2016年以来，碧桂园在收并购市场上动作频频。公开资料显示，2016年，碧桂园共获取413宗土地，其中兼并、收购获取的有167宗，收并购金额占土地总价49.5%。今年6月20日，在接受时代周报记者在内的媒体群访时，碧桂园首席财务官伍碧君透露，今年前4月，碧桂园通过招拍挂和收并购，土地费用已花去超过900亿元。“其中收并购为碧桂园获取项目的主要方式，占比60%。”

　　事实上，处于转型期的地产行业正在加速洗牌，随着土地门槛的增高，一些大型房企并购以及通过合作方式拿地增多，而部分中小型房企已经走在转型或者退出的路上。

　　并购与合作开发增多

　　热衷于此的不单是碧桂园，随着地产“黄金十年”的过去以及土地成本的不断抬高，“收并购交易”正逐步成为部分房企增加土地储备的主要渠道。一方面，以收并购方式获取项目拿地成本相对较低，可使企业避开激烈的市场竞争；另一方面，部分收并购获取的项目，可以快速推出市场，加速企业资金回流。

　　Wind资讯数据统计显示，2012-2014年，中国房地产并购金额分别为453亿元、863亿元、1768.1亿元；2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%；截至2017年2月13日，今年房地产行业并购案宗数已达15宗，涉资250亿元。

　　具体到企业方面，2016年，保利地产通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达75%，同比增长84%。万科2016年新增的项目中有59.5%通过合作方式获取。今年6月29日，万科还通过下属子公司接手广信房产位于广州市核心区域16宗可开发土地，成交价为人民币551亿元。时代周报记者从万科内部获悉，2014年，万科开始在内部推行项目跟投制度，规定项目团队、城市公司及区域管理层必须强制跟投新获取的项目，如果投资失败，跟投员工将承受损失。从此万科的经营团队在投资上变得格外谨慎，同时竭尽全力去寻觅价格合理的投资机会，包括二手地、合作开发，甚至是购买烂尾楼、在建工程。万科董事会主席郁亮曾提出，市场上一手地还是很贵，实际上除了政府供地之外，市场还有大量已经出让的存量土地。万科特别愿意在这方面有所作为。“相信未来收购、并购机会慢慢多起来。”

　　再看在收并购市场“长袖善舞”的融创与恒大。截至2016年12月31日，融创正在开发的239个项目中，只有88个是100%权益，合作开发项目151个占比63.2%。恒大则于2015年12月初，收购新世界位于武汉、海口等地共4个项目，成交金额135亿元人民币。之后的12月29日，恒大再次宣布收购新世界位于成都、贵阳2个项目及周大福位于北京、上海、青岛3个项目，耗资204亿元。两次交易，恒大共获得总建筑面积逾1200万平方米。恒大地产总裁夏海钧曾表态，恒大是并购的受益者。恒大并购了很多小项目，帮助公司实现了快速发展。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉时代周报记者，在招拍挂市场上的拿地成本较高或者说资金审核较为严厉的情况下，通过并购也不失为一种较好的投资模式。另外通过股权并购而非资产并购的模式，可以为企业获得较大的税收减免或优惠等。

　　合景泰富财务部副总裁罗兆和在接受时代周报记者采访时透露，除并购外，公司亦会选择与房企进行“联合开发”，从而尽快熟悉当地市场“在当地，我们都会找一个合作伙伴，联合开发。学习一段时间后，我们会继续在当地寻找机会”。

　　部分中小房企退出

　　在克而瑞看来，大中型房企诸如融创、保利、恒大依靠规模优势和资金优势屡屡涉足行业并购，而部分业绩不佳的中小房企无疑成为了“砧板上的鱼肉”。保利地产首席分析师吴定金也透露，楼市每一轮变化都会使得行业内重新洗牌，很多中小开发商正以卖土地和项目的方式逐步退出这个市场。

　　根据中国房地产测评中心的监测，2009年底沪深两地涉及房地产业务的上市公司有303家，约占沪深上市公司总数的18%。而到了2014年，沪深涉及房地产业务的上市公司则不足200家，5年间，有超过100家A股涉房企业退出房地产业务。

　　2016年11月4日，绿景控股股份有限公司（以下简称“绿景控股”）发布关联交易公告称，公司控股子公司广州市花都绿景房地产开发有限公司以2556.3万元向广州市天誉房地产开发有限公司出售“金碧御水山庄”面积合计为1305.85平方米的商品房。

　　绿景控股表示，公司2016年第一次临时股东大会审议通过了《关于公司战略转型》的议案，公司决定全面转型医疗服务行业，并加快处置原有房地产业务，退出房地产行业。

　　净利润的下降是迫使绿景控股作出选择的直接原因。2015年3月13日，绿景控股公布其2014年业绩报告。期内，实现营业收入6116.23万元，比上年同期增长110.77%；实现归属于母公司所有者的净利润326.28万元，较上年同期的696.87下降53.18%。

　　除类似绿景控股这样彻底转型之外，也有部分房企意图通过向其他行业转型，找到利润平衡点。

　　“如今每一个地产公司都在转型的路上，未来的莱蒙国际希望拥有地产业务和大健康业务，为集团进行资本增值。”2017年4月3日，莱蒙国际在其2016年业绩会现场宣布集团决定向“大健康”转型，莱蒙国际执行董事兼联席行政总裁陈风杨如是解释。

　　但转型的直接原因同样是地产项目销售陷入困境。2016年5月19日，莱蒙国际以43.94亿元出售位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权予融创中国。

　　陈竞德曾在接受时代周报记者采访时坦言，在出售的7个项目中，·，长期处于亏损状态。加上运营成本高昂，如果不出售，该项目将成为公司未来发展的一个负担。“我们曾想过单独将杭州项目出售，一是没人愿意接手，二是有买方出价远远低于我们的预期，所以我们想到把深圳、上海、杭州等项目’打包’出售给融创。

　　不仅是销售业绩遭遇“挤压”，大型房企扩张对于中小房企的冲击，还体现在土拍市场上。

　　2012年之前，在广州土地市场上，中小房企表现相对积极。以2011年9月1日一场土拍卖为例，当日广州市政府推出了荔湾、白云、花都和番禺4个区共9个地块。彼时，现场无一大型开发商到场，最终名不见经传的广东邦华集团同时取得同德围鹅掌坦地块和荔湾区原高尔夫球场的商业地块，而番禺信息技术发展公司则以约13亿元总价拿下大学城6幅地。

　　好景不长，2013年，平衡格局被打破，5月广州房地产市场拍出3个地王，土地市场一片火爆，拿地方清一色为大型房企，中小房企“零拿地”。2013年广州房企拿地金额排名前十名，均为大型房企，佳兆业、越秀、绿地居前三位。至2014年，外来房企大鳄纷纷抄底广州土地市场，本土中小房企几近沉寂。

　　此外，对于一些有风险隐忧、后续发展动力不足的中小房企而言，融资通道的进一步收窄，也使得其发展处境堪忧。时代周报记者援引一位业内人士指出，获取开发贷有一定的考核标准，其中包括开发规模、开发项目数量、企业每年的销售额、有无不良贷款记录、整体债务情况等。但中小房企获得开发贷的难度要大于大型房企。中、农、工、建四大国有商业银行就曾明确表示，放房企开发贷款要首要考虑企业的资质。